中邮·房地产|周观点：楼市迎“金九银十” 市场热度待提升

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

根据中指院数据，2025年1-8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平。价格方面，8月百城新建住宅均价为16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。二手房方面， 8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。继北京五环外购房政策优化后，上海外环外购房政策优化亦在上周落地，后续两个月楼市将迎来传统旺季，我们预计市场热度将有所提升。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为156.72万方，本年累计新房成交面积为5945.02万方，累计同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面积为143.79万方，同比-10.8%，环比-1.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.69万方，同比-26.3%，环比-3.9%，二线城市近四周平均成交面积为73.61万方，同比+0.5%，环比+0.5%，三线城市近四周平均成交面积为31.49万方，同比-11.1%，环比-2.7%。上周14城商品住宅可售面积为8009.39万方，同比-9.53%，环比-0.06%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.64个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为193.12万方，本年累计二手房成交面积为7580.61万方，累计同比+15.3%。20城近四周平均成交面积为195.07万方，同比+2.7%，环比-0.2%。截至2025/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为12.14，环比-2.4%，挂牌价指数为152.79，环比-0.1%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为91宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量为109宗，成交商服类土地数量为45宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.53，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.54。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5103.75元/平方米，溢价率为3.68%，环比-0.94pct，成交商服类土地楼面均价为1759.5元/平方米，溢价率为0.62%，环比-0.19pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指下跌0.06%，沪深300指数上涨2.71%，房地产指数跑输沪深300指数2.77pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.36%，恒生综合指数下跌1.18%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.18pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为156.72万方，本年累计新房成交面积为5945.02万方，累计同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面积为143.79万方，同比-10.8%，环比-1.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.69万方，同比-26.3%，环比-3.9%，二线城市近四周平均成交面积为73.61万方，同比+0.5%，环比+0.5%，三线城市近四周平均成交面积为31.49万方，同比-11.1%，环比-2.7%。

上周14城商品住宅可售面积为8009.39万方，同比-9.53%，环比-0.06%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.64个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为193.12万方，本年累计二手房成交面积为7580.61万方，累计同比+15.3%。20城近四周平均成交面积为195.07万方，同比+2.7%，环比-0.2%。

截至2025/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为12.14，环比-2.4%，挂牌价指数为152.79，环比-0.1%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为91宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量为109宗，成交商服类土地数量为45宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.53，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.54。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5103.75元/平方米，溢价率为3.68%，环比-0.94pct，成交商服类土地楼面均价为1759.5元/平方米，溢价率为0.62%，环比-0.19pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指下跌0.06%，沪深300指数上涨2.71%，房地产指数跑输沪深300指数2.77pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.36%，恒生综合指数下跌1.18%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.18pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第12、第14。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：张江高科（+8.67%）、华发股份（+4.99%）、万通发展（维权）（+4.82%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+5.66%）、中国海外宏洋集团（+5.12%）、美的置业（+2.36%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+1.6%）、特发服务（+0.51%）、金茂服务（+0.31%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：楼市迎“金九银十” 市场热度待提升》

对外发布时间 ：2025年9月1日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

法律声明：

本订阅号所载内容所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本订阅号所载内容并非投资决策服务，仅供订阅人参考之用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本订阅号所载内容而取代自身的独立判断，应根据自身能力自主审慎决策，并自行承担投资风险。本订阅号所载内容不表明其对产品或者服务的风险和收益做出实质性判断或者保证，中邮证券不对使用本订阅号所载内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。