租住需求迭代 专业化运营是租赁住房破局关键

（来源：经济参考报）

在当今社会，住房领域正经历着深刻的变革，其中住房需求的迭代与租赁住房的发展态势尤为引人注目。随着我国社会经济的快速发展，租赁需求已不再局限于“有房租”，而是“租好房”。

记者调研发现，我国住房市场已步入“存量优化”的关键转型期，新生代群体通过租赁方式获取居住空间时，将消费重心转向居住环境的舒适性、配套设施的便利性以及社区服务的多样性，这一转变深刻重塑着住房市场格局。

业内人士普遍认为，中国住房租赁市场已进入“规范转型与模式升级”的关键期，满足客户多元需求、构建面向租客与业主的专业化服务体系，成为租赁住房发展的核心方向，而机构化租赁企业的崛起，也成为行业发展的必然趋势。

“机构化租赁企业所提供的专业服务体系离不开智能化科技与服务者的支撑。”贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群在接受《经济参考报》记者采访时强调。

租赁住房供需矛盾

凸显行业转型迫切性

当前，我国城市住房正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变，全国租赁人口已近2.6亿，一线城市更有近半数居民依赖租赁住房。根据七普数据显示，北上广深四个一线城市的租赁人口占比分别高达35%、36%、56%、77%，远超全国城市租赁人口整体比例。

租房市场是我国住房体系的重要组成部分，也是满足居民多层次住房需求的关键一环。日前，我国住房租赁领域首部国家级行政法规《住房租赁条例》正式公布，标志着我国住房租赁市场将迈入有法可依的规范化发展新阶段，更为加快建立“租购并举”的住房制度筑牢制度根基。

“《住房租赁条例》首次明确住房租赁企业的独立主体地位，不仅为企业发展提供了法律保障，更清晰区分了租赁企业与传统中介机构、经纪机构及‘二房东’的权责边界。”王拥群表示，《住房租赁条例》中“多渠道扩充租赁住房供给”的导向，将进一步释放市场潜力，推动租赁市场规模持续扩容。

伴随“大租赁时代”深入，市场结构性调整加速，供需两侧的变化愈发明显。从需求端看，租客群体特征与居住需求持续迭代，《2024-2025住房租赁行业发展报告白皮书》指出，2021-2024年，重点40城租客平均年龄从32.7岁升至34.1岁，租赁需求从“年轻过渡型”向“长期稳定型”转变。同时，家庭户型需求同比增长2.2%，“家庭化”“品质化”居住趋势显著。

但在供给端，结构性短板则成为制约市场发展的痛点。分散式房源占比接近8成，这类房源存在“脏、乱、差、旧”问题，一线城市尤为突出。有数据显示，超半数租赁房源房龄超10年，20年以上老旧房源占比达20%，上海、北京租赁住房平均房龄更是分别高达23年、22年。高昂的改造成本与较低的业主参与意愿，导致房源品质与租客升级需求严重脱节。

王拥群指出，部分个人业主虽有出租意愿，但老旧房源改造难度大且日常维护专业性不足，难以匹配租客对品质居住的需求。

或许正是源于旧房小问题及纠纷不断，让房东心态有了新的变化。王拥群坦言，房东从过去“只要租掉就行”的被动心态，正逐步转向“追求租得省心”的主动需求，对专业托管服务的依赖度显著增强，为机构化、规模化租赁服务提供了广阔空间。他透露，以贝壳惠居旗下自营房屋托管品牌贝壳省心租为例，截至2024年底，贝壳省心租累计服务客户数量已达180万。

轻资产托管或是破解

供需难题的核心路径

“当前，中国住房租赁市场的突破点在于构建专业化服务体系，这与美英等成熟市场‘从个人主导到机构化运营’的发展逻辑一脉相承，本质是通过专业服务化解‘供给分散与需求升级’的核心矛盾。”清华大学五道口金融学院副院长张晓燕表示。

在张晓燕看来，美英租赁市场经过数十年发展，专业机构托管房源占比已超50%，完成了市场化、专业化转型。她表示，在大租赁时代，“需求多元化、市场机构化、服务专业化”成为行业核心特征，国内租赁企业在政策与市场双重驱动下，正探索更适配中国市场的路径——轻资产托管。

这意味着，租赁企业需转向以服务为核心的模式。王拥群指出，新时代企业的核心能力必须从“抢房源”转向“拼服务”，拼的是“谁更能高效地满足多元需求”，这也是贝壳惠居发展贝壳省心租的主要原因。

据介绍，贝壳省心租以轻资产托管模式为核心，定价端遵循“随行就市”原则，确保房源租金透明，坚决杜绝“吃差价”；服务端突出供需两侧的标准化服务，为破解“供给分散与需求升级”的矛盾提供了切实可行的解决方案。

对房东而言，“托管省心”是核心价值，专属管家可代为处理日常租务，大幅降低房东的管理成本；对租客而言，“安心居住”是关键保障，服务涵盖700余项免费维修、24小时管家响应，还提供换租权益、0押金月付、赔付储备金等增值服务，全方位覆盖租客从签约到居住的全周期需求。

在“向专业要效率、向专业要服务”的行业转型逻辑下，专业化分工成为贝壳省心租提升服务能力的核心抓手。贝壳省心租创新性提出“六芒星”专业分工体系，将租前、租中、租后全流程的服务环节拆解细化，通过明确的角色定位与职能划分，实现服务效率与品质的双重提升。

具体来看，资管经理，聚焦租前房源端，承担房源拓展与收房管理职能，从源头把控房源质量与合规性；客户经理，负责房源去化核心环节，基于租客需求精准匹配房源，推动租赁交易高效达成；云管家，专注业主线上维护，实时同步房源状态等信息，保障业主与平台的高效沟通；租务管家，深耕线下租务服务，覆盖签约办理、房屋交接、租中问题协调等场景，打通服务落地“最后一公里”；服务管家，统筹租客与业主的线上服务需求，及时响应咨询、处理诉求，构建全周期服务沟通桥梁；供应链服务者，承接维修、保洁等履约服务，依托标准化供应链体系，确保居住配套服务的及时与专业。

值得关注的是，“六芒星”专业分工体系的价值不仅限于提升企业服务能力，更通过对传统单一租赁工种的拆分，衍生出资管、云管家、供应链服务等多个细分岗位，为社会创造了大量多元化就业机会。这些不同类型的岗位，也为不同技能背景的从业者提供了就业选择，在推动租赁行业专业化发展的同时，也为稳就业、促民生贡献了力量，实现了商业价值与社会价值的统一。

智能化科技成住房租赁

企业发展的关键支撑

品质服务与效率的保障离不开上述服务者的专业化分工，但智能化技术同样也正在成为租赁企业提升服务效率，改善租客体验的关键支撑。王拥群举例，贝壳省心租面向租客提供服务助手AI小惠，聚焦高频服务场景沉淀了超3000条标准服务知识，智能解决率达35.5%，同样面向业主的AI阿贝更是实现了智能解决率达61%。

这意味着，贝壳省心租通过对标准化场景的智能处理，让AI与人实现有效协同，让服务者能够更专注于精细化、复杂化的非标工作，推动服务品质跃升。

此外，智能化技术也在助力租赁企业精细化运营。当前租房群体已从过去“学生、青年人、打工者”为主的单一构成，扩展至全家庭居住、老年康养等多元场景，对房源供应与管理的精准度提出更高要求。

据了解，针对此前在收房、出房与管房产生的结构性矛盾问题，贝壳省心租探索建立“惠经营AIMS系统”，基于管房、收房、去化三大场景，实现库存房源、市场供需等智能化监测预警，以及人、房的智能匹配。

智能化设备的场景化应用也在进一步提升房源精细化管理。例如，智能门锁让资管经理与租客无需预约业主即可上门看房，房源去化周期平均缩短3天；面对租住的老人群体，贝壳惠居引入跌倒检测器、一键呼救器等设备，可以实现5分钟内响应异常报警，确保老人的安全得到及时有效的保障。

展望未来，王拥群指出，“短期内，贝壳惠居将聚焦打磨内功，做精做深服务；长期来看，我们期待与所有致力于租赁市场发展的机构合作共生，通过平台开放引入多方共享基础设施，最终实现‘业主省心、租客安心、行业放心’的多方共赢。”