房地产行业进入后半段，世茂服务正在蓄力服务的大周期

房地产行业的阵痛在持续，探底的进程也仍没有结束。

地产开发从增量到存量，从规模到质量，这一深刻变化也预示着相关的产业链条业务也要保持同步革新。

物业管理服务身处在服务为主，品质为王的阶段里，也必然要与时俱进，以变应变。

世茂服务嗅到了大势的变化，也是提前反应，躬身入局，聚焦核心，双轮驱动，以质为先。

物业服务继续发挥底盘作用，展现出内生韧性

2025年上半年，世茂服务实现收入36.2亿，结构上看，收入主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务四大业务板块贡献。

物业管理服务继续发挥基石作用，稳固基本盘。物业管理服务收入为28.12亿元，占比77.7%，同比增长1.9%，展现出强大增长韧性。

收入之所以能实现增长，主要源于三点原因：

其一、第三方项目的拓展力度加大，在管建筑面积增加；

其二、市场拓展能力增强，新增的在管项目质量优于存量在管项目；

其三、控股股东世茂集团及合作开发商在管建筑面积增加，直接贡献了收入。

管理升级，精细运营，物业管理服务毛利润率稳中有升

2025年上半年，物业管理服务毛利润5.63亿元，同比上升1.7%；毛利润率为20.0%，较2024年同期的20.0%持平。毛利润的提升也有三点原因：

其一、聚焦管理升级，持续提升经营能力；

其二、通过精细化运营，提升一线效能；

其三、实施节能改造，多管齐下控制能耗支出，实现降本增效，为物业管理毛利润的增长留出空间。

着力市场拓展，第三方拓展加力，逐步摆脱母公司依赖

世茂服务以市场拓展为核心任务，坚守原则，拓展成绩再次刷新历史纪录。2025年上半年，新增年化合同金额为9.58亿元，同比上升54.6%；新增合约建筑面积为40.1百万平米，同比上升126.6%。

第三方竞标外拓新增非住宅物业合约建筑面积为33.4百万平米，同比上升237.4%，占比达到83.3%，同比上升27.4百分点。上升的主要原因有两点：其一、扩大客户基础，拓展多种类型的非住宅物业项目；其二、市拓团队能力持续增强，新中标的非住宅物业项目数量快速增加。

市场拓展上，坚持三项原则，提效率，增质量

项目选择上，坚持“严进优出”。投拓委员会牵头主持多部门联合评审，从项目硬件条件，到客群定位，再到基本面分析与经营测算等多个角度，对目标项目逐层把关，全流程管控风险，确保新增项目的起点高质量。

市场布局上，采取“聚焦深耕”策略。锁定战略城市群，发展优势区域，集中人力与资源做深做透，提高品牌影响力和市场占有率。

在能力建设上，发展“人无我有、人有我优”的竞标和应标能力。深化客户需求研究，把握客户诉求痛点，提高方案匹配度，拉通内部业务的板块，整合集团资源，一站式解决客户多元化需求。

截止2025年6月30日，世茂服务的在管建筑面积为222.3百万平米，合约建筑面积为343.4百万平米，同比上升3.2%。来自独立第三方开发商的在管建筑面积为160.1百万平米，占比为72.0%，保持相对稳定。来自独立第三方开发商的合约建筑面积为268.0百万平米，同比上升4.4%，占比为78.0%，同比上升0.8个百分点。独立第三方业务的增加，标志着企业对内业务的强依赖性，也保障了未来业绩增长的持续性和稳定性。

扩大安全边界，强力拓展非住业务，培育新的业务增长极

地产开发进入拐点，增量空间萎缩，世茂服务有意识的扩大客户基础，丰富业态类型，大力发展非住业务类型，为企业发展提供强劲可持续动力。截至2025年6月末，在管面积中，非住宅物业项目占比为38.4%，高达96.6%的非住项目位于一线、新一线及二线城市。非住物业类型涵盖办公楼、产业园、公建、城市综合体等多种业态，持续孵化智慧能源、空间运营、商务配套、定制后勤等多种业务。

图表：截止2025年6月末，在管/合约建筑面积（百万平米）

服务焕新，聚焦质量提升

坚持「服务是根本」的发展方向。世茂服务推出全新的服务焕新计划，从住宅业务和非住宅业务同步入手，提高服务品质，让服务有温度。

在住宅业务板块，硬件上提高服务品质，着重社区亮化工程，环境及景观升级工程，以及设施设备焕新升级；软件层面，通过开展丰富多样的社群活动，让业主感受到服务的温度。

在非住宅业务板块，提升服务能力，优化服务模式。聚焦科技赋能，推出全新的AIS智慧能源管理平台系统，实现服务科技化，智能化。通过服务模式的系统性优化，为甲方客户构建更优质、更立体的服务体验。针对高敏感度的需求建立快速响应机制，集中优势资源打造服务亮点，让服务更精准、更精心，更及时触达客户痛点和需求，构建可持续的长期主义竞争力。

管理提效，向管理要效益

2025年上半年，世茂服务从经营管理和科技赋能层面开展全维度管理能效提升工作，科技赋能，管理提效，将管理费用率压缩至9.4%。

经营管理层面双管齐下，一是，精准化控支出，建立起项目健康大模型，拆解各项关键成本，精准投放资源，减少无效支出；二是，精细化降成本，强化供应链管理，加强集中采购、规模议价，源头上降成本，建立「日监控、周复盘、月对标」机制，向管理要效益。

科技赋能层面，落地清洁机器人等智慧科技应用，推动成本结构的系统性重构。深化AIoT技术在节能方面的应用，对高耗能设备进行即时动态调优，全面提升能源利用效率与精细化管理水准。

房地产行业进行后半场，品质与服务主导的时代到来，物业管理作为房地产开发的后端，正处在大势之中。世茂服务也正在积极迎合趋势，以实际行动应对变化，打造后周期的核心竞争力。

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