越秀地产的基石与引擎

全球经济仍笼罩在不确定性的阴云之下，中国的房地产行业同样面临着深度调整与转型的阵痛。中指研究院数据显示，上半年百强房企销售总额同比下降11.8%，新房销售成交金额和面积双双下滑，市场承压明显。

2025年8月26日，越秀地产（00123.HK）发布的2025年中期业绩公告显示，上半年实现合同销售金额615亿元，同比增长11%；营收475.7亿元，同比增长34.6%。不仅跑赢行业平均水平，更在全国销售榜单中稳居第8位。

业绩发布前一天，国际三大评级机构之一的标普（SP）授予越秀地产“BBB-”投资级评级，展望稳定。紧随6月惠誉上调评级展望之后，这一双重认可在行业整体评级下调的浪潮中显得尤为珍贵。

国际评级机构加持，不仅是对越秀地产在财务稳健性和市场竞争力上的卓越表现的认可，也为其在房地产新周期中的逆势崛起提供了坚实背书。

逆势增长

标普的评级报告中指出，越秀地产凭借坚实的国企背景、优质的高能级城市土地储备以及多元顺畅的融资渠道，展现出超群的抗风险能力。

截至6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率53.2%，现金短债比高达1.7倍，远超行业平均1.0-1.2倍的水平；加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更首次突破3%以下，创下行业低成本融资的典范。446.4亿元的现金储备和41亿元的经营性现金流净流入，进一步夯实了其流动性安全边际。

标普认为，越秀地产深耕一线及强二线城市，凭借良好的市场口碑和经济韧性较强的区域布局，其销售去化和业绩增长具备高度确定性。这一评价无疑为越秀地产在行业寒冬中脱颖而出增添了国际资本市场的信心。

越秀地产的业绩并非一蹴而就，而是多年来精准战略与卓越执行的结晶。上半年，越秀地产新增土地储备148万平方米，全部位于一线和二线城市，94%的总土地储备（2043万平方米）聚焦高能级城市，其中近50%分布于广州、北京、上海等经济核心区域。这种“优中选优”的投资策略，不仅规避了土地市场高溢价风险（平均溢价率仅9%，远低于TOP10房企均值），还通过“小地块、快周转”的模式实现了高效去化。

以北京为例，上半年合同销售金额达197.2亿元，同比增长255.1%，一举登顶当地市场销售榜首；上海静安天玥项目“开盘即罄”，销售额23亿元；广州“广府系”项目如珑悦西关热销频现。

这些高品质项目的大卖，折射出越秀地产在产品力上的持续迭代与市场洞察力。董事长林昭远表示：“土地储备结构的优化为公司稳健经营和高质量发展奠定了基础。”

与此同时，越秀地产的多元业务布局为其提供了额外的护城河。商业运营板块依托40.61%股权的越秀房托，实现9.66亿元收入，出租率达82%；物业服务板块的越秀服务上半年营收19.62亿元，合约面积增至9245万平方米，现金储备47.91亿元稳居行业前列；康养业务则在大湾区布局24个项目、近8000张床位，入住率达74%，展现出未来增长潜力。

在标普与惠誉的双重加持下，越秀地产正以其稳健的财务结构、优质的土地储备和创新的产品力，成为行业逆势增长的典范。其成功路径不仅为股东创造了价值，也为整个房地产行业在新周期下的转型提供了宝贵参考。

业内专家指出，越秀地产将拿地转化为去化的前置环节，通过优质土储和高溢价产品，形成精准投资与高效回款的闭环，这正是其逆势增长的底层逻辑。

双轮驱动

在房地产行业深度调整的背景下，越秀地产之所以能在2025年上半年逆势实现销售和营收的双增长，离不开其坚实的财务根基与精准的战略布局。标普评级报告中反复强调，公司作为广州越秀集团的子公司，受益于母公司国企背景的强力支持，这不仅为其提供了畅通的融资渠道，也在土地储备和市场拓展中赋予了独特优势。

半年报数据显示，越秀地产上半年加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更首次跌破3%至2.84%，这一融资成本在TOP10房企中位居最低，彰显了其在高利率环境下的竞争优势。446.4亿元的现金及银行结余、定期存款及其他受限存款总额，覆盖短期债务1.7倍，远超行业平均水平，为公司提供了充足的流动性安全垫。

财务稳健的背后，是越秀地产对“三道红线”指标的严格把控。截至6月30日，剔除预收款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率53.2%，均保持在绿色档位，这一表现得益于其债务结构的优化与经营性现金流的持续正流入。41亿元的经营性现金流净流入，不仅验证了公司高效的回款能力，也为其后续投资和项目开发提供了强有力的资金保障。

管理层在业绩会上表示：“现金流是房企的生命线，我们始终坚持低杠杆、高流动性、长期限的资本结构，以应对市场的不确定性。”这一策略在行业普遍面临资金链紧张的背景下，显得尤为珍贵。

战略层面，越秀地产聚焦高能级城市布局。截至6月30日，总土地储备达2043万平方米，其中94%位于一线和强二线城市，近50%集中于广州、北京、上海等经济核心区域。这种“核心城市优先”的投资逻辑，与当前市场对土储质量的重视高度契合。

中指研究院数据显示，上半年一二线城市土地成交金额同比增长超40%，地块竞争激烈，越秀地产却通过“小地块、快周转”的策略，成功规避了高成本风险。上半年新增13幅土地，总建筑面积148万平方米，权益投资额109.6亿元，92%投向一线和二线核心城市，平均溢价率仅9%，远低于行业均值。这一“优中选优”的投资标准，确保了土地资源的优质与变现效率。

产品力的提升是战略落地的关键。越秀地产近年推出的“4X4好产品理念”，响应了住建部“好房子”政策，聚焦改善型需求，锁定高净值客户群体。上半年，北京海淀和樾望云、和樾玉鸣两大项目首开销售额达152亿元，刷新当地市场纪录；上海静安天玥“开盘即罄”，销售额23亿元；广州珑悦西关等项目去化率近九成。

这些高品质项目的成功，不仅推动了销售均价从2024年中的29,500元/平方米跃升至42,100元/平方米，同比增长42.7%，还拉高了整体利润空间。

标普评级报告中特别提到，越秀地产的财务健康和战略前瞻性为其未来业绩增长提供了保障。凭借低成本融资、优质土储和多元业务协同，不仅在当前市场中站稳脚跟，更为迎接政策红利和需求复苏做好了准备。

创新引擎

2025年是“十四五”规划的收官之年，也是中国房地产行业迈向高质量发展的关键节点。在国务院8月18日全体会议上，李强总理提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多措并举释放改善性需求”，这一政策信号为行业注入了新的活力。

越秀地产凭借其卓越的品质与创新能力，积极应对市场变化。标普和惠誉的双重投资级评级，不仅是对其过往表现的肯定，更是对其未来增长潜力的高度认可。

董事长林昭远在业绩会上表示：“2025年是机遇与挑战并存的一年，公司将围绕‘稳业绩、谋突破、精管理、提能力’的主题，力争实现全年目标，为股东创造长期价值。”

品质是越秀地产未来发展的基石。近年越秀地产持续迭代“4X4好产品理念”，以全维度的品质标准锁定改善型需求。上半年，北京、上海、广州等地的高端项目表现抢眼，如北京和樾望云、和樾玉鸣双项目首开152亿元，上海静安天玥“开盘即罄”23亿元，广州珑悦西关等项目去化率近九成。

这些项目的成功，得益于越秀地产对客户需求的精准洞察和产品设计的精益求精。实地调研发现，一线城市项目普遍锁定改善客群，价格抗跌能力强，客户对品质和服务的敏感度高于价格，这为销售稳定性构筑了坚实的“护城河”。

克而瑞机构数据显示，越秀地产包揽上半年“全国十大高端、轻奢、品质作品”三大全品类奖项，成为行业内覆盖全品类荣誉的房企，充分印证了其产品力的标杆地位。

创新是越秀地产迈向未来的动力来源。近年，越秀地产在组织机制和运营模式上持续深化改革，成立了生产管理中心，提升大生产敏捷能力，以适应市场变化。管理层引入制造业精益理念，推行“客户导向、持续改善、追求效益”的“秀三角”工作理念，贯穿经营全流程。

这不仅优化了生产和运营节奏，还提升了资产使用效率和周转效率。例如，上半年越秀地产通过智慧建造体系加速项目交付，多个项目因高品质交付获得市场好评。林昭远强调：“我们将持续升级好产品标准，以客户满意为先，打造一批越秀好房子样板，增强市场竞争力。”

对于下半年市场，越秀地产保持审慎乐观。管理层预计，随着限购、限贷政策进一步放松，购房补贴和房票安置等政策持续发力，下半年房地产市场有望止跌回稳。越秀地产全年合同销售目标为1205亿元，上半年已完成51%，对应的可售资源2354亿元，去化率目标为51%。

标普预测，越秀地产未来两年将实现正向经营现金流，其高能级城市土地储备和品牌口碑将持续支撑业绩增长。