万科地产：业绩承压，彻底化解风险仍需“以时间换空间”

大股东累计提供238.8亿元借款支持，流动性依然承压。

◎  作者 / 房玲

核

心

观

点

【销售金额降幅是同梯队企业两倍以上，持续加大盘活库存力度】2025年上半年万科实现合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%、42.6%，全口径销售额降幅是TOP10房企（加权平均降幅为13.4%）中最高的，且是唯一一家高于20%的，销售承压明显。核心城市头部优势稳固但范围缩小，销售金额在15个城市位列前三，比2024年全年少了11个。期内企业加大盘活旧库存以回笼现金，持续开展营销创新，推进降本增效。 

【近三年盘活项目货值785亿元，库存去化仍是未来重点】截至2025年8月22日，累计新增9个项目，计容建筑面积81.16万平米。2023 年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，已累计盘活项目 64 个，涉及可售货值约 785 亿元。期末万科存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%。其中，已完工开发产品（现房）1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底继续增长了1.4个百分点，现房库存压力仍然较大，加大盘活旧库存仍将是企业未来重点工作之一。

 【合联营投资亏损叠加存货跌价损失， 归母净利润亏损持续扩大】上半年万科营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%。扣除营业税金及附加后，毛利润为693.8亿元，同比微增1.3%；毛利率为6.59%，同比微增1.79个百分点，仍然在低位徘徊。由于期内对联营企业和合营企业的投资收益从上年的盈利4.96亿元变为今年的亏损8.05亿元，加上期内存货跌价损失扩大，期末净利润亏损同比扩大至108.65亿元，归母净利润亏损119.47亿元，同比增加21.3%。 

【大股东借款改善债务结构，流动性压力依然突出】截至2025年8月22日大股东已累计向万科提供 238.8 亿元的股东借款，万科顺利完成 243.9 亿元公开债务偿还，2027 年之前已无境外公开债到期。得益于母公司的大力支持，期末万科有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%，债务结构有所优化。期末货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%，现金短债比进一步降低至0.48，若再扣除预售监管资金等受限制资金后，真实的流动性进一步承压。 

【多元化业务稳步推进，营收贡献增加10个百分点】上半年万科各项多元化业务稳步推进，营业收入及整体业绩贡献占比大大提升。扣除中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入后，资产经营、物业服务及其他业务营业收入约273亿元，同比增加21.3%；占比达到26%，同比增加了10个百分点。

01

销售

规模降幅是同梯队企业两倍以上持续加大盘活库存力度

2025年上半年万科实现合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%、42.6%，全口径销售额降幅是TOP10房企（加权平均降幅为13.4%）中最高的，且是唯一一家高于20%的，销售承压明显。核心城市头部优势稳固但范围缩小，销售金额在15个城市位列前三，比2024年全年少了11个。上半年企业销售回款率超100%，销售商品、提供劳务收到的现金流入616.5亿元，同比减少40.6%，与销售额降幅基本匹配。

期内企业加大盘活旧库存、出清非主业以回笼现金。一方面，持续加大库存资源去化力度，年初现房实现销售 176 亿元，准现房销售 183 亿元，车位、商办销售 81 亿元，上半年实现 69 个尾盘项目清尾。另一方面，积极推进存量盘活，上半年实现回款 57.5 亿元，近三年累计盘活项目 64个，涉及可售货值约 785 亿元。

从销售结构来看，7大区域业绩同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定。南方区域、上海区域和北京区域合计贡献万科69%的销售额。其中，上海区域以240.5亿元居首，占比34.8%，其次为南方区域，销售额贡献占比达22.6%。为了应对经营压力，万科持续开展营销创新，发掘低成本获客渠道，推进降本增效。上半年，通过业主维系、员工推介等全民经纪人分享推荐，实现成交超 80 亿元；通过直播、短视频等线上投放获客，实现成交超 66 亿元。中介成交占比下降 4 个百分点，新媒体渠道占比提升在促进成交转化的同时，有效节约了营销费用。

02

投资

近三年盘活项目货值785亿元库存去化仍是未来重点

2025年上半年万科累计获取新项目6个，新增土地计容建面55.8万平方米，同比增加127%，拿地总价25.3亿元（以新增项目平均地价4528元/平计算），拿地销售金额比0.04，跟2024年全年持平。权益土地款支出同比增长72%至13.4亿元，拿地权益比例下降至53%。

报告期后企业新增3个开发项目，截至2025年8月22日，累计新增9个项目，计容建筑面积81.16万平米。从投资的城市能级来看，聚焦二线，二线新增土地计容建面为53.56万平米，占比66%，主要分布在郑州、石家庄、哈尔滨、成都、武汉等城市；三四线（淄博和温州）新增土地计容建面27.6万方，占比34%。

值得关注的是，2023 年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题。2023 年以来万科已累计盘活项目 64 个，涉及可售货值约 785 亿元，通过盘活项目新增销售约 226 亿元。

2025年上半年末万科项目储备总计容建筑面积约6234.6万平方米，较2024年末减少8.8%，总土储规模持续下降，但仍相对充足。其中在建项目总计容建筑面积约3227.2万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3007.4万平方米(占比48.2%)；权益计容建筑面积约4043.1万平方米，整体权益占比64.8%。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。

值得注意的是，期末万科存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%。其中，已完工开发产品（现房）1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底继续增长了1.4个百分点，现房库存压力仍然较大，加大盘活旧库存仍将是企业未来重点工作之一。

03

利润

合联营投资亏损叠加存货跌价损失归母净利润亏损持续扩大

2025年上半年万科营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，其中房地产开发结算收入740.5亿元，同比降幅达33.7%。截至报告期末，集团合并报表范围内有 1457.9 万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降 8.4%，合同金额合计约 1,843.3 亿元，较上年末下降 16.6%。已售未结金额对上年物业开发收入覆盖倍数不足1，预计全年营业收入将维持低位。

盈利能力方面，扣除营业税金及附加后，毛利润为693.8亿元，同比微增1.3%；毛利率为6.59%，同比微增1.79个百分点。其中物业结算毛利率为3.6%，同比微增0.6个百分点，仍然在低位徘徊。

虽然毛利润有所回升，但是由于期内对联营企业和合营企业的投资收益从上年的盈利4.96亿元变为今年的亏损8.05亿元，加上期内存货跌价损失扩大为51.13亿元（上年同期为19.28亿），期末净利润亏损同比扩大至108.65亿元，归母净利润亏损119.47亿元，同比增加21.3%。扣除非经常性损益后，归母净利润亏损115.91亿元，同比增加52.3%，主要是上年期内资产处置带来了25.46亿元的收益，而今年同期亏损0.07亿元。

04

负债

大股东借款改善债务结构流动性压力依然突出

2025年以来，第一大股东深铁集团持续为万科提供流动性支持，截至2025年8月22日已累计向万科提供 238.8 亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至财报披露日， 万科顺利完成 243.9 亿元公开债务偿还，2027 年之前已无境外公开债到期。除股东借款外，2025年上半年万科新增融资和再融资249亿元，此外期末全口径经营性物业贷余额增加至 494.7 亿元，较期初增加5.9%。

得益于母公司的大力支持，期末万科有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%，其中债券占比下降了4.7个百分点，而其他借款增加了3.6个百分点。从到期时间来看，短期有息负债1553.7 亿元，较期初减少1.8%，占比降低了1.2个百分点至42.7%。

期末货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%，现金短债比进一步降低至0.48。值得注意是，货值资金中，银行存款受限资金为46.55亿元，其他资金（主要为物业管理项目代管基金，维修基金）12.12亿元，存放在境外的款项总额39.33亿元，这些流动性较弱的资金近百亿，若再扣除预售监管资金后，真实的流动性进一步承压。此外，净负债率90.4%，较去年初增长9.8pct：剔除预收房款的资产负债率为68.6%，较期初基本持平。

05

多元化

稳步推进，营收贡献增加10个百分点

上半年万科各项多元化业务稳步推进，营业收入及整体业绩贡献占比大大提升。分业务类型看，上半年1053.2亿元营业收入中，在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入780.2亿元，这就意味着资产经营、物业服务及其他收入约273亿元，同比增加21.3%；占比达到26%，同比增加了10个百分点。具体来看：

万物云实现营业收入181.68亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长3.1%，其中社区空间居住消费服务收入 113.56 亿元，占比 62.5%，同比增长 11.9%；商企和城市空间综合服务收入 57.49 亿元，占比 31.6%，同比下降 5.5%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 10.64 亿元，占比 5.9%，同比下降 23.9%。期内企业持续深化蝶城战略，强化存量拓展能力，万物云在存量市场中新获取114 个住宅服务项目，其中通过首创“弹性定价”模式，新拓项目 22 个；截至报告期末，蝶城数量从年初的 666 个增长至 683 个。

租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%。报告期内，泊寓新拓展房源1.16万间。截至报告期末，泊寓共运营管理 27.3 万间长租公寓，开业 19.8 万间，服务企业客户超6,200 家；出租率 93.3%，出租率持续保持市场领先。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有超过 13 万间纳入保障性租赁住房。

商业开发与运营（含非并表项目）实现营业收入41.0，同比下降10.7%。期末，累计开业 179 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034 万平方米。整体出租率 93.2%，同比提高 0.3 个百分点。

物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 20.7 亿元，同比增长 6.7%。其中冷链收入 10.7 亿元，同比增长 23.0%;高标库收入 10.0 亿元，同比下降 6.5%。截至报告期末，万纬物流累计开业项目约 150 个，可租赁面积1045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。面对市场调整压力，万纬物流积极拓展头部客户、深挖细分行业，上半年高标库稳定期出租率 86%，冷链稳定期库容使用率 74%。

排版 ：鸟姐

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