公募REITs周度观察｜市场快速回调后企稳

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场快速回调后企稳：受股债市场影响，前半周快速回调，后半周小幅反弹有所企稳，保障房首当其冲，厦门安居（-6.28%）、苏州恒泰（-6.18%）、上海地产（-5.65%）、深圳安居（-4.71%）跌幅居前，同时重庆两江（2.33%）、河北高速（2.18%）逆势上涨表现较为稳健。

上周REITs成交额有所回升：上周REITs总成交金额为36.33亿元，较前一交易周环比提升超10%，伴随市场回调企稳，交投活跃度有所改善，次新换手率维持前列，万国数据（3.02%）、苏州恒泰（2.42%）、润泽科技（2.15%）、绿发商业（2.07%）和华电能源（2.04%）换手率居前。

公募REITs项目进度更新：中金唯品会奥莱REIT完成公众募集，公众投资者配售比例约为0.28%，华夏湖北交投楚天高速公路REIT获交易所受理。

行情概览

01

 价量表现：  市场快速回调后企稳

近期权益市场情绪高涨，利率承压，REITs市场走势受分母端影响为主，前半周快速回调，后半周小幅反弹有所企稳，以保障房为主的债性品种回调幅度较深，全周市场成交36.33亿元，伴随市场波动放大，交投活跃度有所提升。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，受股债市场影响，市场多数回调，保障房首当其冲，厦门安居（-6.28%）、苏州恒泰（-6.18%）、上海地产（-5.65%）、深圳安居（-4.71%）跌幅居前，同时重庆两江（2.33%）、河北高速（2.18%）逆势上涨表现较为稳健。从日涨跌幅看，周一市场普跌，单日REITs全收益指数跌幅近2%，后半周市场小幅企稳，张江产园、东久REIT连续四个交易日收涨反弹。

2、分资产大类来看，延续前一交易周表现，各版块之间跌幅不一，债性品种回调幅度居前。产权类项目：仓储物流REITs平均下跌1.23%，产业园区REITs平均下跌1.41%，保障房REITs平均下跌4.52%，消费基础设施REITs平均下跌1.89%。特许经营权项目：环保市政平均下跌2.04%，能源类平均下跌1.19%，高速公路REITs平均下跌0.78%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，上周权益市场走势强势，债市和C-REITs表现承压，至8月22日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.49%、下跌1.88%和下跌0.98%，同期中证500上涨3.87%，10年期国债指数下跌0.29%，C-REIT近期表现出和债市较强的相关性。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为36.33亿元，较前一交易周环比提升超10%，伴随市场回调企稳，交投活跃度有所改善，次新换手率维持前列，万国数据（3.02%）、苏州恒泰（2.42%）、润泽科技（2.15%）、绿发商业（2.07%）和华电能源（2.04%）换手率居前，其中苏州恒泰、绿发商业均超过前一交易周成交规模2倍，全市场日均换手率在0.17%至3.02%之间，百联消费周内解禁后流动性有所释放。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年8月22日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余64支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为27.71%、32.75%、51.31%、62.62%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为33.89%、30.98%、28.94%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为48.46%、34.83%、62.36%、39.51%、37.81%、50.99%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是深国际、外高桥、九州通较发行价溢价率分别为28.72%、40.79%、40.97%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、东久分别较发行价溢价56.21%、48.36%、42.01%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价44.63%和21.93%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价57.14%、73.56%、76.55%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价79.45%、66.95%、77.05%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为37.20%和33.56%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年8月22日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年8月22日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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