【热门行业】上海优化房地产政策释放改善需求 内房股集体冲高

金吾财讯 | 8月25日，内房股集体冲高，多只个股涨幅超5%。截至当日收盘，万科企业(02202)涨9.86%，中国海外宏洋集团(00081)涨6.98%，远洋集团(03377)涨6.78%，融创中国(01918)涨6.58%，龙湖集团(00960)涨5.22%；富力地产(02777)、越秀地产(00123)涨超4%。

近期政策利好密集释放、销售端边际改善，是推动市场情绪高涨的关键动力。

上海六部门联合优化房地产措施，释放改善需求

继北京之后，上海也宣布房地产政策优化措施。

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

详细来看，1）限购松绑：外环外购房不限套数——沪籍/非沪籍居民家庭及单身人士在外环外购新房、二手房均不限购；外环内则保留限购（沪籍家庭/单身限2套，非沪籍家庭需缴满3年社保限1套）。

2）公积金支持：二星级及以上绿色建筑公积金贷款额度上浮15%（首套最高184万元，多子女家庭叠加至216万元；二套最高149.5万元）；支持提取公积金付首付，且“又提又贷”不影响贷款额度。

3）信贷优化：通过降低首付比例、调整贷款利率等方式降低购房成本，进一步释放合理住房需求。

4）房产税减免：非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

据广州日报引述业内人士表示，继月初北京楼市新政之后，上海政策调整整体符合市场预期。上海政策中，外地社保年限规定为1年，比北京2年更进一步，力度相对北京而言超过预期，将有利于改善当前外环外市场成交压力。

新房结构分化，二手房回暖，土地市场仍承压

从近期数据来看，目前新房结构向改善端倾斜，二手房市场率先显现回暖迹象，土地市场却仍面临不同能级城市的分化压力。

中指研究院发布的7月住宅产品月报显示，从成交套数占比变化上看，2025年1-7月，30个代表城市中，24个城市120平方米以上成交套数占比同比提升，改善性需求仍是新房市场重要支撑。

这一趋势在上海市场表现得尤为显著——90-200㎡成交占比85.0%（同比+3.4pct），成为绝对主力；90平以下刚需占比降至9.6%（同比-2.2pct），200平以上高端产品占比5.4%（同比-1.1pct）。

总价段方面，500-1000万产品占比42.0%（同比+5.1pct），1000万以上占比28.9%（同比+4.4pct），而500万以下刚需总价段占比29.1%（同比- 5.1pct），印证改善需求主导的市场特征。

据房管局数据，2025年第34周（8.18-8.24），全国68城商品住宅成交面积196万㎡，环比+12%（同比-17%）；年初至今累计成交7830万㎡，同比-10%。二手房表现更优，第34周20城成交185万㎡（同比+6%，前值-4%），累计成交6571万㎡（同比+7%），显示存量市场率先修复。

2025年第34周，全国100城土地成交建面1455万㎡（同比-34%），溢价率10.3%；分能级看，一线成交83万㎡（同比-12%），二线507万㎡（同比-14%），三线865万㎡（同比-43%），三四线城市土地市场仍面临去化压力。

政策托底效应显现，市场有望延续回稳

国务院层面已释放明确信号：8月18日国务院第九次全体会议强调，要“巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，为后续政策加码指明方向。

当前房地产行业正处于“政策发力—市场回稳—预期改善”的关键窗口。上海等核心城市的政策优化（如限购松绑、公积金升级）与全国层面的需求端刺激（城中村改造、存量房收购），正推动市场结构向改善型集中，叠加内房股估值修复，行业有望在政策托底与基本面边际改善中逐步走出底部。

开源证券表示，在“止跌回稳”政策基调下，当前房价虽可能小幅震荡，但随着政策效果逐步释放，市场将进一步趋稳。

国金证券则指出，北京五环外限购取消、央企/AMC收储存量房预期升温，叠加专项债对城中村改造、存量土地收购的支持，市场对后续政策落地的乐观预期增强，有望推动行业基本面持续修复。