REITs I 8月以来，公募REITs连跌三周

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年8月18-22日）中证REITs全收益指数收于1062.06点，周度下跌1.74%，8月以来已连续三周回调。周内来看，周一、周二单日分别大跌1.70%、0.80%，周三至周五略有修复，累计小幅反弹0.75%。我国已上市73个REITs项目，总市值收于2159亿元，环比下降1.65%。

大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，大幅跑赢其他资产。8月22日上证指数时隔十年再度站上3800点，沪深300、中证500、中证1000和中证转债也分别了上涨4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市场风险偏好较强，导致本周REITs、债券、沪金、白银均表现不佳，国内商品市场多品种投机情绪继续降温。

►二级市场

本周REITs全线飘绿，租赁住房继续领跌。租赁住房连续两周跌幅最大，本周和本月跌幅分别达到3.99%和7.16%，已成为8月跌幅最大的资产类型。具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居、华润有巢4只REITs本周分别继续下跌4.7%、1.7%、6.3%和3.8%，租赁住房板块预测的现金分派率上升至3.03%，若债市企稳，租赁住房性价比或开始显现。

消费设施板块本周也下跌2.05%，8月以来已累计回调了5.09%，跌幅较大的有物美消费、百联消费、华润商业和华威市场，回调后分派率较高，债市企稳后也具有吸引力。

个券层面，本周收红项目仍然寥寥无几，64只下跌，仅9只上涨。中金重庆两江本周逆市领涨，一方面是其出租情况整体优于其他园区，另一方面本项目设有收益分配调节机制，能够有效缓释分红突然降低的风险，值得关注。

“股债跷跷板”导致REITs放量下跌。受权益市场情绪高涨、债市大幅调整影响，本周REITs日均成交额7.27亿元、日均成交量1.72亿份、日均换手率0.77%，环比分别上升11.23%、24.78%、0.13pct。

分派率继续提升缓解REITs的估值比价压力。从现金分派率角度看，租赁住房、市政环保分派率提升幅度最大，分别增加了0.14pct、0.12pct至3.03%、6.19%。产权类项目分派率较高的分别是园区4.34%、消费设施4.33%和仓储4.09%。

► 一级市场

华夏湖北交投楚天高速REIT正式受理，为今年首只高速项目。项目底层资产为大庆至广州高速公路湖北省麻城至浠水段，剩余收费年限14年80天。2024年来大广北项目客车流量占比约65%，2023/2024年单公里通行费收入分别为396、379万元，项目估值43.02亿元，评估增值率25%。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年8月18-22日）中证REITs全收益指数收于1062.06点，周度下跌1.74%，8月以来已连续三周回调。周内来看，周一、周二单日分别大跌1.70%、0.80%，周三至周五略有修复，小幅累计反弹了0.75%。中证REITs（收盘）指数收于838.00点，周度亦下跌了1.87%。截至2025年8月22日，我国已上市REITs项目达73个，总市值收于2159亿元，环比下降1.65%。

大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，大幅跑赢其他资产。8月22日周五，A股上证指数时隔十年再度站上3800点，收盘报3825.76点，创近十年新高，单日涨幅1.45%，两市成交额达2.53万亿元。沪深300、中证500、中证1000和中证转债也分别了上涨4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市场风险偏好较强，导致本周REITs、债券、沪金、白银均表现不佳，国内商品市场多品种投机情绪继续降温。

01

二级市场

1.1 价格：全线飘绿，租赁住房继续领跌

本周REITs八大板块集体收跌，租赁住房板块连续两周跌幅最大，本周和本月跌幅分别达到了3.99%和7.16%，已成为8月跌幅最大的资产类型。作为“债性”很强的一类REITs，租赁住房板块走势同国债收益率具有较强的相关性。具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居、华润有巢4只REITs本周分别继续下跌4.71%、1.67%、6.28%和3.82%，租赁住房板块预测的现金分派率上升至3.03%，若债市企稳，租赁住房板块性价比或开始显现，招商基金蛇口租赁住房REIT周五单日已收涨1.75%，其余保租房项目也开始有止跌回涨趋势。但仍需要注意本月底解除限售的华夏北京保障房（2025/8/31）、中金厦门安居（2025/8/31）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）的抛售压力和大宗交易机会。

消费设施板块本周也下跌2.05%，8月以来已累计回调了5.09%，跌幅较大的有嘉实物美消费（-4.12%）、华安百联消费（-3.83%）、华夏华润商业（-2.64%）和易方达华威市场（-2.39%），近期市场回调后预测的现金分派率分别回到了4.37%、4.91%、3.58%和6.78%，债市企稳后也具有较大的吸引力。

个券层面，本周收红项目仍然寥寥无几，64只REITs下跌，仅9只上涨。涨幅靠前的分别是中金重庆两江（+2.33%）、工银河北高速（+2.18%）、中信建投明阳智能新能源（+1.38%）、国泰君安东久新经济（+1.36%）、华夏金茂商业（+0.91%）和国泰君安临港创新产业园（+0.76%）。

中金重庆两江REIT本周逆市领涨，一方面是其经营情况稳定，出租情况整体优于其他园区，底层资产截至6月末出租率为88.11%，平均签约含税租金单价为51.21元/平方米/月。另一方面本项目原始权益人/运管统筹机构两江产业集团，针对重要租户退租等因素设有收益分配调节机制：即自本基金上市之日起五年内，任一年度未达到预期分配金额，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度的运营管理费，被扣减的运营管理费，将归入本基金该年度可供分配金额，用于向投资者分配。如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的预期分配金额，两江产业集团承诺且将确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益。

在行业出租去化压力较大的背景下，具有收益分配调节机制的REITs项目能够有效缓释分红突然降低的风险，值得关注。国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园两只标准厂房类的园区项目较研发办公类项目更具有客户定制性，稳定性较高。

1.2 流动性：“股债跷跷板”导致REITs放量下跌

受权益市场情绪高涨、债市大幅调整影响，本周各REITs板块成交较上周活跃，日均成交额7.27亿元、日均成交量1.72亿份、日均换手率0.77%（考虑近两周新上市的2只数据中心REITs），环比分别上升11.23%、24.78%、0.13pct。

分板块来看，本周日均换手率靠前的是新型设施（2.54%）、租赁住房（1.12%）和市政环保（1.06%），交通设施板块换手率最低，本周日均仅0.44%。新型设施的数据中心属于近期上市项目，仍具有一定的交易热度，主力净流入率仍有5.17%。租赁住房板块受债市影响放量下跌，主力资金净流入率-1.96%。仓储物流板块换手率依旧靠后，但本周主力净流入率垫底为-3.42%，主要是华夏深国际、中金普洛斯的主力资金流出规模较大。

个券层面，本周交易活跃度前三的分别是南方万国数据中心、华泰苏州恒泰租赁住房和南方润泽科技数据中心，日均换手率分别为3.0%、2.4%和2.2%，价格涨跌幅分别为-0.05%（次新券）、-6.18%和-1.46%（次新券）。成交活跃度靠后的是3只高速REITs，日均换手率分别是平安广州广河（0.17%）、中金山东高速（0.21%）和工银河北高速（0.18%）。

2025年8月解禁的项目共有5个，分别是华安百联消费（2025/8/16）、华夏首创奥莱（2025/8/28）、华夏北京保障房（2025/8/31）、中金厦门安居（2025/8/31）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）。近期市场交投情绪有所回落，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力和大宗交易机会。

1.3 估值：分派率继续提升缓解REITs的估值比价压力

从中债估值收益率来看，本周交通设施板块变化幅度最大，整体下降了1.41%至4.63%，多只高速公路的中债估值收益率都有较为明显的下调。仓储物流（5.00%）、产业园区（4.64%）和交通设施（4.63%）估值收益率靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。

从现金分派率角度看，租赁住房、市政环保项目分派率提升幅度最大，分别增加了0.14pct、0.12pct至3.03%、6.19%。产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.34%）、消费设施（4.33%）和仓储物流（4.09%），近期市场的调整逐渐提升REITs的分派率性价比。

02

一级市场

2.1 首发：华夏湖北交投楚天高速REIT正式受理

8月22日，华夏湖北交投楚天高速公路REIT正式被上交所受理，为今年首只高速公路REIT。项目原始权益人为湖北楚天智能交通股份有限公司（楚天高速，600035.SH）和湖北交投建设集团有限公司，底层资产为大庆至广州高速公路湖北省麻城至浠水段（简称“大广北高速”）。该高速位于湖北省东北部，途经湖北省黄冈市麻城市、新洲区、团风县、黄州区、浠水县，为双向四车道，剩余收费年限14年80天（2025年3月31日-2039年6月18日）。

竞品方面，与大广北高速平行且具有一定竞争关系的路段为武大高速、麻阳高速及G106。其中麻阳高速及G106开通时间较长，已形成稳定的交通运输结构，对大广北的影响可参考历史运行数据，可能需要额外考虑2023年6月通车的武大高速对项目交通量的影响。

客货车流方面，2024年来大广北项目客车流量占比约65%。2012年大广高速湖北段贯通后，2013至2024年间，大广北高速货车流量占比整体在35%-45%区间波动，平均数约为39.51%、中位数约为38.31%。2024年货车占比下降则主要归因于沿线石材产业停工、北向相接路段大修养护、相邻平行路段免收通行费差异化竞争等不利因素影响。

通行费收入方面，2013至2024年间，大广北高速年度通行费收入由31,075万元增长至55,741万元，复合增长率为5.46%。其中，2021年为大广北高速经营业绩高点，当年通行费收入总计达到66,437万元，对应单公里收入452万元。2023/2024年的单公里通行费收入分别为396、379万元。

估值方面，

截至评估基准日2025年3月31日，资产组全部资产合计账面值34.35亿元，经采用收益法，大广北高速公路特许权及相关资产组合在评估基准日的市场价值为43.02亿元，评估增值率25%。

截至2025年8月22日，年内剩余潜在发行项目7-8单左右。具体来看：

当前已发售待上市的有1单（中金唯品会奥特莱斯2025-8-20募集结束），交易所已反馈9单（华夏凯德商业资产2025-8-12、中信建投沈阳国际软件园2025-8-11、华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理2单（华夏湖北交投楚天高速2025-8-22、中航天虹消费2025-7-29）。

2.2 

本周其他要闻

1.【国泰君安东久新经济REIT】拟于2025年8月27日、8月28日举行投资者交流活动，活动地点为东久工业旗下位于南通市、重庆市的工业厂房。

2.【中金重庆两江REIT】2025年度第2次分红，本次拟分配金额为0.14亿元，每10份派发0.3500元，权益登记日2025年8月22日。

3.【华夏深国际REIT】2025年度第2次分红，本次拟分配金额为0.1764亿元，每10份派发0.2940元，权益登记日2025年8月22日。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《8月以来，公募REITs连跌三周》

报告发布日期：2025年8月24日