越秀服务2025年中期业绩亮点：稳健增长与战略升级协同并进

2025年上半年，越秀服务持续巩固行业领先地位。公司实现总营收19.62亿元，与去年同期基本持平，同时在管面积突破7230万平方米，规模扩张持续。通过战略聚焦、精益运营与创新突破，企业综合竞争力显著增强。本文将从业务结构、财务质量、战略转型、股东回报及未来动能五大维度，展现企业的增长韧性。

业绩全景：规模增长与现金储备充盈

报告期内，越秀服务总营收稳定在19.62亿元人民币，业务规模持续扩张成为核心支撑。截至2025年6月，公司在管面积达7230万平方米，较2024年末增长4.3%，合约面积9250万平方米，增长4.2%，服务网络覆盖全国43个城市，区域密度持续深化；公司现金储备达47.91亿元，较2024年末增加0.89亿元，为战略升级提供强大支撑。

图：越秀服务核心经营指标变化情况

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图：越秀服务规模变化情况

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业务结构深度拆解：住宅服务夯实基础与商业运营优化

非商业板块收入15.92亿元，以81.1%的营收占比构成业绩基石：物业管理服务实现收入7.16亿元，同比增长19.2%，成为最大亮点，这得益于在管住宅面积增至6590万平方米，且平均物管费稳定维持在2.8元/月/平方米。

商业板块收入3.70亿元（占比18.9%），同比微增3.1%。截至报告期末，商业在管面积640万平方米，平均管理费率有所承压。公司通过强化自有品牌建设，持续提升商业资产价值。

财务质量透视：现金优势与运营效率博弈

公司的财务结构呈现出鲜明对比：在流动性方面，现金及等价物与定期存款合计47.91亿元，较2024年末增长1.9%，零有息负债与负债率为零的财务结构在行业中极为罕见。但应收账款规模增至8.96亿元，应收账款天数上升至95天，凸显行业性回款压力。

图：越秀服务净资产、现金及定存情况

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成本管控初见成效，行政开支优化9.5%至1.44亿元，反映组织提效成果。但人力成本上升仍是成本管控的重点领域。

战略转型路径：从规模驱动到精益运营

管理层提出的“精益服务·向新图强”战略，标志着发展逻辑的根本转变：

·市场拓展策略从追求规模转向质量优先，聚焦核心城市群、企业总部、高校等高潜力赛道，严控新项目回款风险。第三方项目收入占比升至62.2%，验证了市场化能力的提升。

图：越秀服务各地区新增合约面积比例

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·增值服务创新成为突破重点：生活服务板块开发定制酒水等自研商品，探索前置仓社区零售模式；资产服务转型一站式美居服务中心；商业运营着力孵化自有会所品牌。

·科技赋能纵深推进，智慧社区投入涵盖物联网设备升级与机器人服务场景，同时内部管理系统数字化改造提速。全球发售剩余资金8.45亿元中，30%将专项投入科技系统建设。

股东回报与资本策略：稳健与灵活并重

越秀服务维持了稳定的股东回馈机制：中期股息每股0.088港元（折人民币0.080元），派息率保持50%，持续传递经营信心。股份回购计划稳步推进，上半年耗资2460万港元回购825万股，其中677万股已完成注销，优化股东权益结构。在资金配置方面，除科技投入外，剩余资金的50%将用于增值服务模式创新，10%投入ESG项目，包括低碳社区改造及员工保障计划，这与公司获评行业ESG标杆的定位高度契合。

未来展望：挑战中的结构性机遇

短期来看，房地产关联业务调整、商业租金变化及增值服务毛利率波动仍是需要关心的重点。但公司已展现出应对周期的关键能力：

·区域密度优势：大湾区在管面积占比62.4%，密集服务网络带来协同成本优化空间；

·市场化能力突破：第三方项目收入占比超过60%，独立生存能力增强；

·政策适配性：ESG领域先发布局符合国家双碳战略，公共建筑、高校等新型业态拓展获政策支持。

结语

越秀服务的2025年中报，折射出物管行业从增量扩张向存量精耕的时代转折。在净利润短期承压的表象下，公司通过充裕现金储备、业务结构调整和战略重心转向，展现了穿越周期的底气。未来的核心观测点在于增值服务模式创新能否真正打开第二增长曲线，以及第三方市场拓展如何转化为可持续的利润贡献，相信越秀服务将通过夯实基础服务、优化业务结构、创新业务发展、强化科技赋能等手段，强化核心竞争力，持续穿越市场周期。在行业分化加剧的背景下，这种从“规模逻辑”到“质量逻辑”的主动蜕变，或将成为存量竞争时代的关键生存法则。

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