调研速递|万科企业接受广发证券等8家机构调研，聚焦债务、销售与业务创新要点

近期，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）接受了广发证券、花旗证券、华泰证券、中信证券、中金公司、招商证券等8家机构的调研。本次调研围绕公司债务压力应对、销售规模变化、存量资产盘活、与大股东合作进展、业绩应对策略、经营服务业务发展、大宗交易及科技创新等多个关键领域展开。以下为本次投资者关系活动的详细情况。

基本信息

• 投资者活动关系类别：分析师会议
• 时间：2025年8月22日
• 地点：公司会议室
• 参与单位名称：调研机构包括广发证券、花旗证券、华泰证券、中信证券、中金公司、招商证券；上市公司接待人员有财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧。

调研核心内容

1. 债务压力应对：今年上半年，万科按期保质完成超4.5万套房交付，实现销售金额691.1亿元，回款率超100%，大宗交易签约金额64.3亿元，盘活回款合计57.5亿元。上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期。未来，公司将通过加速销售回款、管控开发节奏、发挥经营服务类业务造血功能，以及落实收敛聚焦策略、争取金融机构支持等方式应对债务挑战。
2. 销售规模与存货情况：上半年万科销售金额691亿，同比降幅明显，主要因新盘供应少，以存量资源去化为主。不过新入市项目销售表现良好，库存去化也有成效。截至2025年中期，公司未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超6000万方，可维持一定在建和存货规模。投资上坚持量入为出，强调资源质量改善。
3. 存量资产盘活进展：自2023年以来，万科通过“收储、调规、再出让”、资源置换、专项债收购、项目股权退出、自持转销售等方式，已盘活项目64个，贡献可售货值约785亿，已实现销售226亿元。
4. 与大股东合作业务创新：深铁集团与万科合作的地铁配送机器人，解决了地铁商铺配送难题，构建智慧轨道物流新生态。此外，双方在长租、商业等业务领域也深化合作，并将在TOD综合开发等多领域探索新机会。
5. 业绩应对与趋势：万科业绩受开发业务结算规模下滑、毛利率低位及资产减值等影响。公司通过提升新项目收益、加强管理精细度与运营效率、发展经营服务业务等方式应对。随着政策支持，公司将统筹资源，改善管理，尽力减亏，重回健康发展轨道。
6. 经营服务业务发展：2025年上半年经营服务业务实现全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%。未来将推进战略转型，提升客户黏性与服务水平，加快资产退出渠道建设，推动业务协同，促进多元场景融合发展。
7. 大宗交易进展：上半年完成13个项目大宗交易，合计签约金额64.3亿。公司开拓多样化交易渠道，建立“3 + 3”战略退出渠道，结合政府政策探索新交易路径。
8. 科技创新举措：万科在智能建造、物业服务、长租公寓等领域应用科技创新，提升业务效率与服务质量，未来将整合搭建城市综合服务基础设施。

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