电话会总结 ｜ Hovnanian(HOV)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• **财务业绩**： - 第三季度总营收为8.01亿美元，同比增加11%，主要得益于交付量的增长。 - 调整后毛利率为17.3%，略低于指导中值，反映了激励措施增加至平均销售价格的11.6%。 - 调整后税前收入为4000万美元，达到指导范围的高端，尽管西部地区的退出成本和减值费用较高。 - 调整后EBITDA为7700万美元，超出管理层指导范围的高端。 - SG&A（销售、一般及行政费用）占总收入的比率为11.3%，同比改善110个基点。 - 第三季度的合同转化率为84%，显著高于自1998年以来第三季度55%的历史平均水平。 - 截至第三季度末，流动资金为2.78亿美元，高于目标流动性范围。

• **财务指标变化**： - 营收同比增长11%，反映了交付量的增加。 - 调整后毛利率同比下降，主要由于激励措施增加（同比上升390个基点）。 - 调整后税前收入同比下降，但仍达到指导范围的高端。 - 调整后EBITDA同比下降，但超出指导范围的高端。 - SG&A占收入比率同比改善110个基点，从去年同期的12.4%降至11.3%。 - 利息费用占总收入的比率从去年同期的4%上升至4.2%，主要由于土地银行安排的增加。 - 控制的地块数量同比增长2%，达到40,246块，为7年的供应量。 - 净债务占资本比率从2020财年的146.2%显著下降至47.9%。 - 过去12个月的股本回报率（ROE）为19%，在中型同行中排名第二。 - 调整后EBITDA投资回报率（ROI）为22.1%，在中型同行中排名第一。

业绩指引与展望

• 第四季度营收预期为7.5亿至8.5亿美元，营收中值与第三季度持平。

• 调整后毛利率预计在15%至16.5%之间，低于正常水平，主要由于增加的按揭利率买断成本以及“以销售速度优先于价格”的策略。

• 销售、一般及行政费用（SG&A）占总营收的比例预计为11%-12%，高于正常水平，原因是公司为未来社区数量增长提前招聘人员。

• 调整后税前利润预期为4500万至5500万美元，环比增长但同比下降。

• 来自非合并联营企业的收入预计为800万至1200万美元。

• 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）预期为7700万至8700万美元。

• 资本支出预计将显著低于去年同期，反映当前市场环境下对土地和土地开发支出的更高选择性。

• 公司继续预计按揭利率买断成本和其他激励措施在未来几个月保持在当前水平。

• 预计第四季度将通过合并联营企业获得约3000万美元的其他收入，这已包含在税前利润指引中。

• 公司计划继续通过“土地轻资产”战略控制土地供应，目前86%的土地通过期权控制，为历史最高水平。

• 预计未来社区数量将逐步增长，但仍受到公用设施接入和许可延迟的影响。

• 公司强调新土地收购的内部收益率（IRR）在20%以上，即使考虑当前高水平的激励措施和较慢的销售速度。

• 公司拥有2.21亿美元的递延税资产，可避免对未来7亿美元的税前收益缴纳联邦所得税，这将持续增强现金流并加速增长计划。

• 公司预计未来将继续改善资本结构，包括可能的债务重组以降低融资成本。

分业务和产品线业绩表现

• **住宅业务分部**：Hovnanian的核心业务是住宅开发，专注于不同市场的住宅销售，包括首次购房者、首次换房者和活跃成人社区。公司在第三季度交付的住宅数量增加，推动了收入同比增长11%。

• **地块控制与土地轻资产策略**：公司采用“土地轻资产”策略，通过期权合同控制86%的地块，这是公司历史上最高的比例。这种策略减少了资本风险，提高了运营灵活性，同时公司在第三季度控制了40,246个地块，相当于七年的供应量。

• **快速入住住宅（QMI）**：快速入住住宅是Hovnanian的重要产品线，第三季度每个社区的QMI数量为8.2套，连续两个季度减少。QMI销售占总销售的79%，显示出高需求，特别是针对寻求快速交付和抵押贷款利率确定性的买家。

• **区域市场表现**：公司在东海岸市场（如特拉华州、马里兰州、新泽西州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州）表现较好，这些地区的21%社区实现了价格上涨，而西部市场和部分德克萨斯州和佛罗里达州的社区表现较为疲软。

• **联合开发项目**：公司通过国内非合并联合开发项目（JV）扩展业务，第三季度末拥有22个联合开发社区，并预计在第四季度通过JV整合获得额外收入。

• **激励措施与抵押贷款利率买断**：公司提供抵押贷款利率买断作为主要激励措施，第三季度75%的购房者使用了这一选项，以应对高抵押贷款利率和购房可负担性问题。

• **土地与土地开发支出**：尽管市场环境具有挑战性，公司在第三季度仍投入1.9亿美元用于土地和土地开发，但预计第四季度支出将显著减少，以保持财务纪律。

• **社区数量与增长**：第三季度末，公司拥有146个在售社区，与去年同期持平，但预计未来社区数量将随着土地开发和新社区开盘而增长。

• **产品定价与销售策略**：公司采取“销售速度优先于价格”的策略，通过增加激励措施和清理低利润地块，推动销售增长，同时为新土地收购腾出空间。

• **财务表现与杠杆优化**：公司专注于提高股权回报率（ROE）和投资回报率（ROI），并通过减少债务和优化土地资产组合改善财务杠杆。

市场/行业竞争格局

• **行业竞争激烈，市场分化明显**：Hovnanian在业绩会中提到，地理位置对市场表现影响显著。东海岸市场（如新泽西、马里兰等）表现较好，而西海岸、德州和佛州市场相对疲软。这种区域差异显示出行业竞争格局的分化，部分市场的需求更具韧性，而其他市场则面临更大挑战。

• **以价换量策略应对竞争**：Hovnanian采取“以价换量”的策略，通过增加抵押贷款利率买断（buy down）和其他激励措施来提升销售速度。这种策略虽然压低了毛利率，但有助于在高利率环境下吸引更多购房者。75%的购房者使用了利率买断，显示出行业内对价格敏感度的提升。

• **快速交付房屋（QMI）需求高企**：Hovnanian强调快速交付房屋（QMI）的重要性，尤其是在当前高利率环境下。QMI的高需求表明消费者更倾向于快速入住并锁定利率，这成为公司与竞争对手争夺市场份额的关键。

• **土地轻资产策略增强灵活性**：Hovnanian通过提高土地期权比例（86%为历史最高水平）来减少资本风险，同时增加运营灵活性。这种“轻资产”策略在行业内具有竞争优势，尤其是在市场不确定性较高的情况下。

• **与同行相比的市场表现**：Hovnanian在合同签约率（每社区9.8份合同）和库存周转率方面表现优于大多数同行，显示出其在行业中的竞争力。然而，其市盈率（PE）和市净率（PB）仍低于行业平均水平，表明市场对其高杠杆率的担忧。

• **新土地收购的竞争压力**：尽管市场环境充满挑战，Hovnanian仍在积极寻找符合高回报率（IRR）标准的新土地。与土地供应商的谈判成为关键竞争点，公司通过共享市场压力的方式降低土地成本，这种策略在行业内具有一定的独特性。

• **行业整体面临高利率和经济不确定性**：高抵押贷款利率、经济不确定性和消费者信心低迷是整个行业的共同挑战。Hovnanian通过调整激励措施和土地策略来应对这些外部压力，但行业内的竞争仍然激烈。

• **股价低估与竞争对手的对比**：尽管Hovnanian在ROE（19%）和ROI（22.1%）方面表现优异，但其股价相较同行仍被低估。这种估值差异可能源于其较高的杠杆率，但也反映了市场对其未来增长潜力的保守预期。

公司面临的风险和挑战

• 高弃购成本和资产减值费用：公司在本季度面临较高的弃购成本和资产减值费用，主要集中在西部地区的项目，这些项目未能达到投资回报率的门槛。

• 毛利率下降：由于增加了按揭利率买断成本以及优先考虑销售速度而非价格的战略，调整后的毛利率预计在第四季度将进一步下降至15%-16.5%，低于历史平均水平。

• 高昂的销售与管理费用（SG&A）：公司预计未来一个季度的SG&A占总收入的比例将保持在11%-12%的较高水平，部分原因是公司正在为社区数量的增长提前招聘人员。

• 经济不确定性和高按揭利率：经济不确定性、高按揭利率、住房负担能力问题以及消费者信心低迷导致许多消费者推迟购买新房。

• 激励措施对利润的影响：为了提高销售速度，公司持续提供按揭利率买断等激励措施，这对毛利率和整体利润率产生了显著的负面影响。

• 地区市场表现差异：一些地区（如西部、德克萨斯州和佛罗里达州）的市场表现较弱，对整体销售和利润率构成压力。

• 社区开发延迟：由于公用设施接入和许可审批的延迟，公司新社区的开放速度受到影响，限制了社区数量的增长。

• 高库存周转率的压力：尽管公司保持了较高的库存周转率，但这需要持续的销售速度支持，同时可能对利润率产生压力。

• 土地银行成本上升：尽管土地银行策略降低了市场下行风险，但其成本高于传统债务融资，导致利息费用上升。

• 未来土地开发支出减少：由于当前市场环境，公司预计第四季度的土地和土地开发支出将显著低于去年，这可能影响未来的增长潜力。

• 股票估值折扣：尽管公司在同行中具有较高的股本回报率（ROE）和投资回报率（ROI），但其股票仍以较低的市盈率和市净率交易，表明市场对其高杠杆率的担忧。

• 供应链和建设周期挑战：公司预计建设周期时间将继续延长，平均为五个月，高于疫情前的四个月水平，这可能影响交付速度和运营效率。

公司高管评论

• **Ara Hovnanian**：提到公司在本季度面临较高的“放弃成本”和资产减值费用，主要集中在西部地区和未达到回报门槛的社区退出上，整体语气较为谨慎，但对未来表现持乐观态度。他强调公司战略性地处理低利润土地，以为新土地收购铺路，同时指出尽管市场环境具有挑战性，公司仍然达到了或超出了指导预期。

• **Brad O'Connor**：对第四季度的调整后毛利率预期为15%-16.5%，低于通常水平，主要由于抵押贷款利率买断成本增加和注重销售速度而非价格的策略。他提到公司正在提前招聘以应对未来社区数量增长，语气中性偏谨慎。此外，他指出公司目前的股票市盈率较行业平均水平有31%的折扣，暗示股价被低估。

• **Ara Hovnanian**：指出经济不确定性、高抵押贷款利率、可负担性问题和低消费者信心导致许多消费者推迟购买新房，语气中性偏谨慎。但他强调公司在一些市场上仍能提高价格，尤其是在表现较好的东海岸市场，显示出一定的信心。

• **Brad O'Connor**：提到公司在第三季度末控制了40,246个地块，同比增长2%，并且86%的地块通过期权控制，创历史新高，语气积极。他还提到公司在土地收购上保持严格的标准，并对新土地的回报率持乐观态度。

• **Ara Hovnanian**：提到尽管市场环境艰难，公司仍在一些社区提高了价格，同时通过与土地供应商分担成本来改善利润率，语气中性偏积极。他还指出，公司在快速交付房屋（QMI）方面保持较高水平，以满足买家对抵押贷款利率确定性的需求。

• **Brad O'Connor**：提到公司在第三季度的流动性为2.78亿美元，高于目标范围，并继续致力于改善资产负债表，语气积极。他还指出，公司在过去几年中显著减少了债务，并计划进一步优化债务结构。

• **Ara Hovnanian**：在总结中表示，公司尽管面临挑战，仍然能够交付强劲的股本回报率（ROE）和投资回报率（ROI），并对未来通过新土地收购进一步提升表现充满信心，语气积极。

分析师提问&高管回答

• ### Analyst Sentiment摘要

• **分析师提问**：7月份订单活动的改善是否主要由宏观市场驱动（如利率下降）还是公司采取了特定措施（如提高激励或社区开放）？ **管理层回答**：整体上，7月份的改善更多是由宏观和政治不确定性驱动的，而不是公司采取了显著不同的措施。尽管我们在本季度略微增加了激励措施（如抵押贷款利率买断），但整体市场的波动更多是由新闻和宏观环境推动的。

• **分析师提问**：8月份的订单活动是否延续了7月份的改善趋势？ **管理层回答**：8月份的订单活动仍然表现出波动性，与之前的趋势一致。我们每周都会看到销售数据的波动。

• **分析师提问**：关于毛利率的下降，公司预计这种趋势会持续多久？是否会延续到2026年？ **管理层回答**：毛利率的下降不仅与地块的购买时间有关，也与地理位置相关。我们目前正在清理一些表现较差的社区和地块，同时与土地供应商合作分担市场带来的压力。尽管我们无法准确预测这种趋势会持续多久，但我们对近期的新土地收购感到满意，这些地块的利润率即使在当前的高激励水平下仍然表现良好。

• **分析师提问**：公司是否考虑通过批量出售土地来加速清理表现较差的资产？ **管理层回答**：我们会定期评估这种可能性，但目前更多采取与土地供应商合作的方式来分担市场压力。此外，由于我们大部分土地是通过期权控制的，因此我们并没有大量的土地库存需要以亏损方式出售。

• **分析师提问**：21%的社区在本季度实现了价格上涨，这些社区的买家群体主要集中在哪些领域？ **管理层回答**：总体而言，入门级市场的表现较为疲软，而活跃成人社区（Active Adult）和首次置业及升级置业的市场表现较好。低端市场和偏远地区的入门级项目面临更多挑战。

• **分析师提问**：关于即将进行的合资企业整合，是否可以提供具体的其他收入金额？ **管理层回答**：我们没有提供具体金额，但之前三次类似交易的平均收益约为3000万美元，这次的收益预计也在这个范围内。

• **分析师提问**：公司是否有计划进行债务重组以优化资产负债表？ **管理层回答**：我们一直在关注优化资产负债表的机会，包括将有担保债务转为无担保债务。目前市场环境有所改善，我们预计在不久的将来会有更多的机会。

• **分析师提问**：公司在东北和中大西洋地区的表现较好，是否可以进一步说明哪些买家群体表现更为强劲？ **管理层回答**：东北和中大西洋地区的表现确实较好，尤其是活跃成人社区和首次置业及升级置业的买家群体表现更为强劲。入门级市场仍然面临一定的挑战。 ### 总结 分析师对Hovnanian的表现和策略总体持谨慎乐观态度，关注点集中在订单活动的波动性、毛利率趋势、资产清理策略以及区域市场表现。管理层强调了宏观环境对销售的影响，同时对新土地收购和资产负债表优化表示信心。

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