2025年养老产业现状研究专题报告：机构养老与养老地产之案例篇，多元主体共建“银发家园”（附下载）

一、 养老市场：床位供给增加，参与者多元

中国养老市场床位供给显著增加，市场扩容明显。根据克而瑞漾美康养，2023 年下半年，布局康养产业且养老床位数量1排 名 TOP50 的企业（以下简称“TOP50 企业”）养老床位新增量突破 7.23 万张，同比增长 310%；TOP50 企业中有 25家床 位数量增长，其中 TOP5 企业养老床位增量达 4.33 万张左右，占比超 60%。TOP50 企业主要包括保险公司、房地产公司、 专业养老服务运营公司、国资控股康养集团、医疗公司和涉及康养产业布局的其他综合型企业（国资为主）。具体特征包括： 1）布局养老企业床位市场集中度较高：2023 年 TOP50 企业的养老床位数量总计近 63 万张，其中 TOP3 的企业床位数量 占比达 30%，TOP5 占比 39%、TOP10 占比52%、TOP20 占比 70%。 2）2023 年 TOP50 企业平均每家养老床位数量超过 12500 张，大中型企业居多：平均床位数3 万张（含）以上的超大型养 老企业仅 4 家，床位数 1 万（含）-3 万张的大型企业共 15 家、占比 30%，0.5 万（含）-1 万张的中型企业 24 家、占比48%， 0.5 万张以下的小型企业 7 家。

3）布局养老的主要企业数量占比：专业养老服务运营公司>房地产公司>保险公司>国资控股康养集团，床位数量市场份额： 保险公司>专业养老服务运营公司>房地产公司>国资控股康养集团，平均床位数量：保险公司>国资控股康养集团>专业养老 服务运营公司>房地产公司。2023 年养老床位 TOP50 企业中，保险公司 9 家，数量占比 18%、床位数占比 31%；专业养 老服务运营公司 16 家，数量占比 32%、床位数占比 30%；房地产公司 10 家，数量占比 20%、床位数占比 15%；国资控股 康养集团 4 家，数量占比 8%、床位数占比 12%。

具体来看，TOP50 企业中： ①保险公司数量居中、平均床位数量最多，2023 年 9 家公司平均养老床位数近 2.2 万张/家，显著高于 TOP50 平均床位数 量水平（近 1.3 万张/家）。主要由于保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，保险资金建设养老社区具备规模大、 长期投资、与人身险产品衔接等优势。在“保险产品+养老社区”的衔接模式下，保险公司作为养老社区医养服务的核心支 付方，能够实现 CCRC 养老社区的产业链闭环。而国资控股康养集团资金充足、股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合 该地区资源、快速筹建并扩张养老项目。其中，泰康以重资产模式布局泰康之家，布局时间早、社区数量多且规模大，2023 年养老床位 92100 张，排名第一；太保以重资产模式、太平以重中轻资产结合模式布局养老社区，尽管起步相对较晚、但床 位数量可观，2023 年养老床位分别约 1.8 万张、1.2 万张。

②国资控股康养集团数量排名第五、平均床位数量却排名第二，2023 年 4 家公司平均养老床位数超 1.9 万张/家，较大幅领 先 TOP50 平均床位数量水平（近 1.3 万张/家）。主要由于国资控股康养集团股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合该地 区资源、快速筹建并扩张养老项目。 ③专业养老服务运营公司数量最多、平均床位数量居中，2023 年 16 家公司平均床位近 1.2 万张/家，略低于TOP50平均水 平。主要由于养老服务运营行业市场较为分散、以初创型民营企业为主，资金实力有限、不及保险公司和房地产公司，机构 分布呈现出明显的区域性特征。尽管在养老公寓、养老社区等地产项目上有所涉猎，但机构和床位数量相对有限。 ④房地产公司数量排名第二、略高于保险公司数量，但平均床位数量远低于保险公司和行业平均水平，2023 年 10 家公司平 均床位不足 1 万张/家。尽管房地产公司资金体量较大、土地资源相对丰富、商业地产开发经验充足且养老地产开发边际成 本较低，但房地产公司布局养老地产主要出于多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活存量资产等因素的考虑，并非所有 存量物业项目都适合做养老地产。同时，养老地产对项目康养配套服务和运营也提出较高要求，因此房地产公司布局的项目 规模普遍不大、主要聚焦特定区域进行康养业务布局——2023 年仅燕达集团、华润集团、远洋椿萱茂、保利健投 4 家公司 床位数量超过 1 万张；万科养老床位数约 9700 张，主要分布于北京、成都、华南、杭州、上海等区域；越秀康养床位数约 7500 张，主要分布于大湾区、长三角等区域；银城康养床位数约 5200 张，主要分布于长三角区域。

二、 房地产公司：以既有经验加快养老布局

房地产公司是养老地产主要参与者之一，具备土地资源和住宅开发建设经验优势，康养业态产品线丰富。在政策对养老服务 用地的不断支持下，近年来，以万科、保利、远洋、绿地、越秀等为代表的房地产公司发力养老业务，加快核心产品养老公 寓布局、并陆续拓展 CCRC 养老社区。房地产公司涉足养老地产开发主要系自身多元化经营战略、土地出让配套条件、盘 活存量资产等因素，同时房地产公司资金体量较大，土地资源相对丰富；开发经验充足，开发边际成本较低，与重资产开发 养老公寓所需资金体量大等特点较为契合，项目建成后房地产公司亦可作为持有人运营，持续享受销售及租金收益。其中， ①越秀地产旗下越秀康养通过自建自营、公建民营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。②华润置地康养 业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位为“高品质康养服务运营商”，聚焦于城市高端养老综合体、持续照料退休社区 （CCRC）、城市照护机构、社区康养服务中心等产品类型，通过多元方式拓展康养服务。③远洋椿萱茂已布局 CLRC 长者 社区、CB 老年公寓、CBN 护理院全业态，前期以租赁物业改造并运营的轻资产模式入局，近年来以重资产模式布局 CLRC 社区。④万科养老业务始于杭州，区域公司根据各地业务拓展需要自主布局康养业务，产品线包括 CCRC 养老社区、护理 院、养老公寓、旅居度假、社区嵌入式养老机构、康复医院、居家养老服务中心等。本文选取案例：华润置地旗下养老品牌 ——悦年华、越秀地产旗下养老品牌——越秀康养。

1）运营模式：房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，普遍以重资产模式布局养老地产。房地产公司一般 通过开发新建养老社区、或改造存量房产用于养老机构运营等方式布局，其中开发新建可以采用“养老住宅+一般住宅+配套 +服务”的综合模式；部分房地产公司也与政府合作“公建民营”项目，实现轻资产运营。 2）盈利模式：房地产公司普遍采用“会员制”对外出租的盈利模式，部分项目采用租售结合的模式。对外出租模式下，房 地产公司通过房屋租赁的方式与客户链接，采用“押金+房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”的收费形式， 资金回笼较慢、投资回报周期较长、资金压力较大。一方面，房地产公司作为投资方拥有养老社区的完整产权，享有物业增 值的潜在收益机遇；同时，房地产公司通过收取会员“押金”来回笼部分资金，客户可以获得不同期限的使用权，缓解一定 资金压力。另一方面，按月收取的“房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”等费用，是长期稳定的投资收益 来源，而随着人力、物力等价格上涨，未来在房租、护理服务费等方面也具备适度向上的弹性。此外，也有部分项目采用租 售结合的盈利模式，部分物业直接销售，快速回笼资金；部分物业对外出租，获得物业增值和长期稳定收益。根据 2025年 3 月 6 日发布的研究报告《养老产业现状研究专题（六）机构养老&养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用》， 杭州万科 2013 年 5 月推出良渚随园嘉树一期，初期采用直接销售“使用权转让+月服务费”模式，2014 年初尝试对外出租 “长期租赁+服务费”模式，2014 年底一期 200 套房源全部完成租赁或使用权转让。 3）社区类型：养老公寓、CCRC 养老社区、护理院均有涉及，不同公司业态侧重点不同。

2.1 华润置地旗下养老品牌——悦年华

2.1.1 华润悦年华已进入全国 9 城，拥有覆盖全年龄段长者的三大产品线

截至 2023 年底，华润悦年华已进入北京、广州、深圳、武汉、成都、南京等 9 个城市，项目个数总计 15 个，康养床位超 过 5000 张；旗下拥有养老、康复两大业务，大型康养 CCRC“颐养社区”、城市康养机构“颐养中心”、康复医院三大产品 线，围绕中老年活力、介助、介护全龄段长者提供全方位康养需求。

2.1.2 华润悦年华案例——南宁华润悦年华颐养社区

南宁悦年华颐养社区定位集医疗机构、康复护理、文化娱乐、休闲购物于一体的高品质 CCRC 社区，由华润置地（南宁） 有限公司进行综合运营，位于广西南宁市五象新区玉洞大道 70 号。项目周边社区高净值人群较多，生活配套资源、医疗配 套资源完善，项目除颐养社区、健康生活馆、康复医院以外，同时建有商业街区、滨湖精品住宅，多业态相互独立，相辅相 成。 其中，活力长者公寓客户定位为 50 岁以上能够自理的高知高干高净值长者，高龄养护公寓客户定位为 50 岁以上需要康复 护理和有认知障碍的长者。服务标准上，项目与日本知名养老服务商礼爱株式会社合作，在高龄养护公寓引入日本养老服务 经验技术及专业护理团队，对标日本 7S（整理、整顿、清扫洗净、杀菌、素养、清洁）照护服务标准。

收费模式及标准方面，南宁悦年华颐养社区活力长者公寓采用入会员制模式，押金约 50-80 万元/间（依据户型面积收取）， 使用权限 50 年（无产权，不可落户）；公寓可继承、可他人入住（会员可指定亲属等居住）、可溢价转让、可根据使用年限 折价退回、可优享照护（活力公寓会员优先于外部客户入住高龄养护公寓）。此外活力公寓会员还需每月缴纳服务费（2100 元/人），享受社区生活配套、养生医疗、休闲娱乐、智能陪护等服务。 南宁悦年华颐养社区高龄养护公寓则采用“押金+月费”模式，小额押金降低养老门槛，再通过月费精准定位核心客户群体， 兼顾企业运营收益。押金分为医疗押金和入住保证金，总计 2 万元，综合月费区间在 5520 元/间至 1 万元/间不等。

2.2 越秀地产旗下养老品牌——越秀康养

2.2.1 跻身广州养老产业第一梯队，以“医养机构+康养社区+医院”为主营业务

越秀地产于 2017 年成立养老产业公司，接连收购深圳银幸、无锡朗高等养老品牌，战略布局珠三角、长三角养老业务。截 至 2025 年 2 月，越秀康养全国营运共 21 个项目，近 8000 床，目前已形成“城市养老综合体+社区嵌入式养老机构+居家 服务”三级产品体系和服务网络，涵盖康养社区（CCRC）、活力公寓、养老机构、照料中心、护理院、康复医院等产品类型。

2.2.2 越秀地产“悦系列”案例——广州悦麓居

悦麓居为越秀在广州首个 CCRC，集“活力公寓+养护院+护理院”于一体，是“悦”系列首个项目、越秀首个自建养老社 区（预计此前项目为收并购或改造养老项目）。广州越秀·悦麓居位于广州市白云区藤业一路 286 号，于 2022 年 3 月正式 开工建设，目前已投入使用，总建面 6.8 万平方米，包括1 栋医护楼，4 栋社区活力公寓楼，共提供约 515 套活力养老公寓、 140 张护理床位、82 床养护床位。项目周边常住社区环绕，附近老人就近照护需求较多，客户定位 50 岁以上预退休人士、 周边社区常住退休老人、新广州人（接外地老人来广州居住），覆盖中低龄自理长者与部分护理型长者客群。

活力养老公寓户型分为 50 平米单间、71 平米一室一厅和 93 平米两室一厅，其中单间和一室一厅为主力房型，户型内部均 涉及厨房、客厅、卧室、阳台与洗手间五大空间，全屋细节匹配适老化设计（如健康监控、家具圆角设计、无高度差地面等）， 项目户型基本朝南，家具家电齐全，可拎包入住。 收费模式及标准方面，活力养老公寓采用“使用权销售（固定年限、指定房源）+会籍管理费（交付后即需缴纳，1-2 万元/ 年）+生活服务费（入住后缴纳，不入住不缴纳，1300 元/人/月）”的收费模式，其中使用权可继承、转让或出租，但不可退 还，门槛费金额根据年限各不相同。

三、 专业养老服务运营公司：民营区域性头部机构居多

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