博鳌·观点｜侨银股份李长江：物业需要时间去做服务，不要用更多时间去催费

“（物业）行业仍然是有希望的，只不过到了要改变模式的时候。”

8月14日，侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长李长江在2025博鳌物业暨城市服务大会上表示，无论是包干制、酬金制还是托管模式（信托制），以哪种模式服务业主，当下看来其实是业主说了算。 

针对当前行业现状，物业公司的市场机会在哪里？

“当下创业型物企非常有机会，这种机会来源于新模式、新服务。”李长江表示，当前物业公司讲回归本原、回归服务，但很多时候没有因为客观的环境变化而改变，如对每个人的考核指标，并没有发生显著的结构性变化。

在他看来，“当下不好，当下又很好。物业公司的决策者们，能够依照政策的变化、市场的变化，去做未必那么炫的服务，成本或许不一定那么高”。 

一个值得注意的现象是，近段时间以来，包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的品牌物企均发布了主动撤场公告。据中指研究院观察，2025年以来，物业企业主动退出管理项目的案例数量较过往有所增加，背后是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果，而物业费收缴困难导致运营亏损是主要原因。

在当天的演讲中，李长江也明确指出，当前物企的困境在于收缴率，不停地催费，不停地提出不满，越不满越催费。不过，物业公司退了以后去拿别的项目，可能也是别的公司退出来的。 

“物业需要时间去做服务，不要用更多时间去催费。”李长江指出，好服务首先是真实业主需要的服务，同时业主能看得见的服务，如环境卫生、绿化好、小区安全；物业公司要做员工能力范围内的服务，超越自己公司的实际能力，注定做不好服务；要做适应市场竞争的服务。 

“价格则是业主说了算。”李长江对万物云提出的“弹性定价”表示认可，“弹性定价的价格有两个组成部分，一是固定价格，如电梯维保、消防等刚性需求部分，不管谁来做，这部分费用都是要付的；二是跟服务相关的（弹性）价格部分”。

封面图片来源：主办方供图