光大证券-核心城市房地产行业销售跟踪（2025年7月）：1~7月核心30城新房成交面积下降7%，15城二手房成交面积+10%-250813

（来源：研报虎）

　　新房：1-7月光大核心30城住宅成交面积同比-7.0%，成交均价同比+3.5%。

　　1）2025年7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7%；其中，北上广深杭蓉成交面积282万㎡，同比-22.0%，环比-25.8%，余下二线24城成交面积637万㎡，同比-18.2%，环比-24.3%。

　　2）2025年1-7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为7,643万㎡，同比-7.0%；其中，北上广深杭蓉成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，余下二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2%。

　　3）7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价40,546元/㎡，同比+1.4%，环比-7.1%，余下二线24城成交均价为17,210元/㎡，同比+0.7%，环比-1.8%。

　　4）2025年1-7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为24,898元/㎡，同比+3.5%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,559元/㎡，同比+1.3%，余下二线24城成交均价为16,962元/㎡，同比+0.7%。

　　重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡，同比+12.6%；上海80,797元/㎡，同比+4.2%；广州33,547元/㎡，同比-8.5%；深圳60,182元/㎡，同比-3.5%。

　　二手房：1-7月15城二手住宅成交面积同比+10%，一线成交均价同比+0.9%。

　　1）2025年7月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4%；其中一线城市成交面积为423万㎡，同比-8.9%，环比-7.9%，余下二线城市成交面积为867万㎡，同比-4.2%，环比-1.1%。

　　2）2025年1-7月，光大核心15城二手住宅成交面积为9,296万㎡，同比+10.2%；其中一线城市成交面积为3,202万㎡，同比+16.0%，余下二线城市成交面积为6,095万㎡，同比+7.4%。

　　3）2025年7月，光大核心10城二手住宅成交均价为22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5%；其中，一线城市成交均价为34,083元/㎡，同比-1.9%，环比-1.6%，余下二线城市成交均价为15,630元/㎡，同比-7.9%，环比-1.3%。

　　4）2025年1-7月，光大核心10城二手住宅成交均价为24,091元/㎡，同比-0.3%；其中，一线城市成交均价为35,271元/㎡，同比+0.9%，余下二线城市成交均价为16,367元/㎡，同比-5.1%。

　　重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡，同比+4.5%；上海38,651元/㎡，同比+0.3%；广州26,748元/㎡，同比-5.6%；深圳57,375元/㎡，同比-2.8%。

　　投资建议：展望2025年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。

　　投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。