突发！恒大退市，买了烂尾楼的600万业主怎么办？

从700亿市值到20亿残值，从中国首富到全球追债，一家房企的膨胀与崩塌写尽了房地产狂飙时代的教训。

8月12日晚，港交所一纸公告为“宇宙房企”敲响丧钟：中国恒大将于8月25日上午9时正式取消上市地位。最后交易日定格在8月22日，这家曾横扫中国地产圈的企业，在资本市场进入倒计时10天。

时间拨回2009年11月5日。镁光灯下的香港交易所大厅，许家印高举香槟，拇指骄傲翘起。伴随着铜锣声响，代码03333.HK的恒大以超700亿港元市值跃升为香港最大内地民营房企。当日，许家印的名字登顶福布斯中国首富榜单。

彼时无人能料，这场资本盛宴终将以万亿债务崩塌收场。

作为昔日中国最大的房地产开发商，恒大集团曾在各地大肆扩张，如今大量房地产项目已成烂尾，涉及数百万名业主无法入住。近日，媒体披露了全国各省的恒大烂尾楼分布情况，引起舆论关注。

据披露的各地恒大烂尾楼数量显示：宁夏有8个、上海8个、甘肃14个、北京15个、海南15个、云南18个、天津19个、吉林21个、新疆25个、陕西25个、内蒙古27个、贵州28个、黑龙江29个、山西35个、江西37个、福建41个、广西45个、河南49个、安徽50个。

此外，超过50个恒大烂尾楼项目的省份有浙江58个、湖北59个、辽宁60个、湖南64个、山东67个、河北70个、重庆74个、四川85个；超过百个恒大烂尾楼项目的省份有江苏115个、广东157个。

据多家媒体估算，恒大的烂尾楼数量已经达到162万套，涉及600万业主。

恒大的崩塌不是孤立事件。8月11日，华南城刚被清盘，市值仅剩12亿港元。恒大紧随其后，成为港股历史上最大的清盘案件。清盘负债的数字令人窒息：2.4万亿元！这相当于苏州一年的GDP总量，可以建造48艘航母。清盘人已收到187份债权证明表，总额高达3500亿港元（450亿美元）。冰冷的数字背后，是无数家庭的挣扎。全国约2000个恒大项目中，仍有30万套房屋未交付。在呼和浩特恒大文旅城，2025年计划交付2953套，但现场施工人员仅450人，工程进度缓慢得令人绝望。一位购买了恒大烂尾楼的业主在维权群里写道：“每月还着房贷，租着房子，孩子的学位悬在半空，这就是我们的日常。”恒大产业链上的企业更是雪崩式倒塌。材料供应商、建筑公司、装修队，一批批跟着恒大关门歇业。一位建筑公司老板痛诉：“一笔很大的合作应收款，最终变成了一排烂尾房。”

恒大遗留的烂尾楼问题，成为了社会关注的焦点。据相关数据显示，恒大全国范围内约 2000 个项目中，仍有约 30 万套房屋未交付。这些烂尾楼不仅给购房者带来了巨大的经济损失，也对社会稳定造成了一定的影响。

以呼和浩特恒大文旅城为例，2025 年计划交付 2953 套，但施工队仅 450 人，进度滞后；天津武清恒大山水城，1052 套在建工程停工超两年，152 套现房被抵押；广州莲花足球场，政府耗资 68 亿回购土地后转交城投续建，但配套住宅仍停滞。这些项目的业主面临着交付延期、优先权博弈和质量妥协等多重风险。​

在交付延期方面，清盘程序的复杂化导致复工延迟，部分项目因子公司诉讼被冻结资产；在优先权博弈方面，虽法律明确 “购房者交付请求权优先于抵押权”，但实际清偿中，工程款、员工工资等可能挤占资源；在质量妥协方面，为赶 “保交楼” 进度，部分项目简化验收标准，遗留渗漏、配套设施缺失等问题。​

突围路径：市场化处置与政策托底的角力​

面对恒大烂尾楼的困局，需要通过市场化处置与政策托底相结合的方式来寻求解决之道。​

在资产盘活方面，核心城市的项目由于资产价值较高，相对更容易吸引接盘方。例如，深圳前海地块由央企以 8.4 万 /㎡楼面价竞得。然而，三四线城市的资产流拍率较高，如宁波奉化旅游小镇无人问津。为了解决这一问题，政府也采取了多种介入模式。南宁恒大项目通过 “资产隔离” 实现交付，即政府设立平稳基金垫资，隔离母公司债务后引入新开发商。这种方式成功保住了 2886 套房的交付，为其他城市提供了借鉴。​

对于业主来说，采取合理的自救策略也至关重要。首先，业主应遵循不退房原则，因为业主身份在清偿顺序中优先于普通债权人，退房后债权降级可能血本无归。其次，业主可以通过集体诉讼的方式，联合申报债权，依据最高法批复主张 “居住权优先”，但需证明购房以自住为目的。此外，业主还可以通过政府协调通道，向住建部门提交 “保交楼” 督办申请，部分城市（如长沙）通过专项借款重启停工项目，为业主提供了一定的保障。​

行业影响：从信任危机到重构游戏规则​

恒大退市对房地产行业产生了深远的影响，不仅引发了国际资本的撤离，也加剧了民企的生存困境。​

在国际资本方面，恒大作为曾经的全球最大房地产开发商之一，其退市可能影响国际投资者对中国房地产市场的信心。2025 年以来，中资房企美元债收益率普遍超过 20%，融资成本高企，而境外债权人对重组方案的接受度进一步降低。这种信任危机可能延缓行业复苏，尤其是依赖境外融资的企业面临更严峻的流动性压力。​

在民企生存方面，融创、碧桂园等依赖国资战投或债务展期求生，行业集中度向央国企倾斜。这表明，在当前的市场环境下，民企面临着巨大的挑战，需要通过与国资合作或债务重组等方式来寻求生存和发展的机会。​

从长远来看，恒大退市也促使房地产行业进行深刻的反思和变革。监管机构对上市公司合规性和持续经营能力的要求显著提高，倒逼房企合规化。同时，行业也在积极探索新模式，如 REITs 试点盘活商业资产，“好房子” 政策推动产品升级（如绿色建筑、智能家居）。这些变革将有助于推动房地产行业实现可持续发展。​

恒大退市虽带来短期冲击，但房地产行业结构性机会仍存。政策支持下，中央与地方政府需协调资源确保保交楼资金到位，并探索 “烂尾楼” 资产证券化等创新工具。短期看，退市加剧市场恐慌与行业分化；中长期而言，或倒逼行业出清、优化资源配置，并推动政策从 “救项目” 向 “促转型” 升级。​

恒大退市是房地产行业的一个重要转折点，其遗留的烂尾楼问题需要政府、企业和社会各方共同努力来解决。通过市场化处置与政策托底相结合的方式，以及推动行业的变革与转型，有望化解恒大烂尾楼困局，实现房地产行业的健康稳定发展。