中邮·房地产|周观点：北京五环外继续松绑 成交或迎阶段性放量

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

8月8日北京住房限购政策再优化：1.符合条件家庭（京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭）五环外购房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户。2.公积金贷款最高额度方面，首套房最高可贷款160万元，二套房最高可贷款140万元。3.最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。我们预计政策落地后北京成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为122.41万方，本年累计新房成交面积为5492.28万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.17万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19万方，同比-23.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4%，环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。上周14城商品住宅可售面积为7995.65万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14城去化周期为17.37个月，其中一线城市去化周期为12.29个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为189.62万方，本年累计二手房成交面积为6989.96万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至2025/7/28全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为56宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为63宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.96。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6055.5元/平方米，溢价率为6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为1679.25元/平方米，溢价率为2.25%，环比-0.08pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指上涨2.16%，沪深300指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深300指数0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，恒生综合指数上涨2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.12pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为122.41万方，本年累计新房成交面积为5492.28万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.17万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19万方，同比-23.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4%，环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。

上周14城商品住宅可售面积为7995.65万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14城去化周期为17.37个月，其中一线城市去化周期为12.29个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为189.62万方，本年累计二手房成交面积为6989.96万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。

截至2025/7/28全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为56宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为63宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.96。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6055.5元/平方米，溢价率为6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为1679.25元/平方米，溢价率为2.25%，环比-0.08pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指上涨2.16%，沪深300指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深300指数0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，恒生综合指数上涨2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.12pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第9。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：新城控股（+10.73%）、张江高科（+6.34%）、万通发展（维权）（+5.97%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+8.91%）、建发国际集团（+8.67%）、龙湖集团（+5.62%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：招商积余（+5.71%）、华润万象生活（+5.3%）、万物云（+2.64%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：北京五环外继续松绑 成交或迎阶段性放量》

对外发布时间 ：2025年8月12日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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