天风证券-房地产行业研究周报：北京五环外限购取消影响几何？-250810

（来源：研报虎）

行业追踪（2025.8.3-2025.8.9）

　　8月8日，北京市宣布取消五环外限购，京籍家庭/个人、非京籍社保/个税连续缴纳满2年，5环外不限购房套数。公积金政策优化，涉及首套认定“认房不认贷”、二套信贷额度提升、公积金积累速度加快及可作为首付使用四方面。回顾北京限购历程，自2011年执行限购以来，分别经历了15年通州双限收紧、23年认房不认贷、24年通州双限松动及已触顶规则的五环外增购1套等调整，直至本次五环外放开。截止目前，五环内限购政策不变，京籍家庭限购2套/单身1套、满3年社保/个税非京籍家庭限购1套。

　　从政策影响看，1）出台及时，巩固止跌回稳成果。25年前7月北京新房销售面积同比基本持平，二手住宅成交套数同比增长12%，合计需求稳定。但7月以来呈现转弱迹象，本次政策优化及时巩固前期止跌回稳成果，成交或迎阶段性放量。2）定位精准，锚定成交及库存集中区域。25年前7月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%，针对成交热点区域精准施策，有望推动观望及增量需求入市，同时保留核心区限购、规避短期炒作行为。从库存情况看，五环外新房库存约占8成，五环外二手房挂牌量占比约5成，我们认为旨在调节高库存区域供需矛盾，有望进一步激活外围置换链条，起维稳价格效果。3）继续降本，公积金贷款额度提升并降低全周期利息，刺激刚需释放。4）房企受益程度看，23至25年7月，北京权益拿地额领先的上市房企分别为中海、华润、保利、招蛇、越秀、建发、金隅、金茂等；中海权益地价成交额超750亿元，其他房企处100-300亿区间，相关企业存货有望放量去化。我们认为，本次北京五环外限购取消政策，适时、精准、且力度超常规，地方贯彻中央“更大力度推动房地产止跌回稳”的基调方针，从外向内、逐步放松显示地方政府对市场调节的灵活性及连贯性。我们在近期报告如8月3日《7月百强房企销售表现如何？》已提示，看好高温淡季后增量政策托底销售必要性，聚焦限购优化、降息、补贴等方向；我们看好本次政策后北京市场止跌回稳趋势强化，同时或对其他一线城市限购区域放松具备风向标意义（如：深圳非核心区、上海外环外），短期政策博弈情绪或升温，关注相关区域重仓龙头及地方国企受益机会。

8月新房、二手房同比增速较7月改善

　　新房市场本周成交186万平，月度同比-16.15%，相较上月改善3.78pct；累计库存10179万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交158万平，月度同比-4.11%，相较上月改善1.26pct。7月28日-8月3日，土地市场成交建面2541万平，滚动12周同比-0.85%；成交总额368亿元，滚动12周同比15.52%；全国平均溢价率3.55%，滚动12周同比+2.10pct。

　　本周申万房地产指数+2.16%，较上周提升5.59pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.93pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.22%，较上周提升5.18pct，涨幅排序8/11，领先恒生指数0.78pct；克而瑞内房股领先指数为2.07%，较上周提升7.76pct。

　　投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期