房地产收入2025财年第二季度盈利电话会议记录

房地产收入公司（NYSE：O）在周三收盘后公布了第二季度财务业绩。

以下是第二季度财报电话会议的记录。

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操作者

问候。欢迎参加Orion Properties 2025年第二季度财报电话会议。提醒您，本次会议正在录制中。我现在想将电话转给Orion总法律顾问Paul Hughes。谢谢你可以开始了。

保罗·休斯（总法律顾问）

谢谢大家，大家早上好。昨天Orion发布了截至2025年6月30日的季度业绩，向美国证券交易委员会提交了10 Q表格，并在今天的电话会议上在其网站www.example.com上发布了盈利补充onlreit.com，我们将讨论Orion对2025年日历年的指导估计以及其他前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期，并面临某些可能的风险导致实际结果与我们的估计存在重大差异。这些风险在我们的盈利稿以及我们的10 Q表格和其他SEC文件中进行了讨论，Orion不承担更新今天电话会议期间做出的任何前瞻性陈述的义务。在电话会议上，我们将讨论来自运营或FFO的资金以及来自运营或核心FFO的核心资金以及其他非GAAP财务措施。这些非GAAP财务指标并不能替代根据GAAP和Orion的盈利发布和补充内容包括我们的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账。

今天主持电话会议的是Orion首席执行官Paul McDowell和首席财务官Gavin Branden。我们的首席运营官Chris Day将加入我们的问答环节。说完，我现在要把电话转给保罗·麦克道尔。

保罗·麦克道尔（首席执行官）

大家早上好，感谢大家参加Orion Properties第二季度财报电话会议。今天，我将重点介绍我们在新业务战略上取得的持续进展，并讨论我们第二季度的业绩和运营。重要的是，租赁势头仍在继续，市场已经接受了我们加速的资产销售，我们对此感到兴奋。在我发表讲话后，加文将审查我们的财务业绩，并提供今年剩余时间的改善前景。截至7月31日，我们已完成639，000平方英尺的租赁，我们成功地建立了去年的强劲势头，猎户座租赁了110万平方英尺。具体而言，639，000平方英尺的租赁是新交易和续约交易的组合，加权平均租期为6.4年。包括在这个总数为第二季度和此后不久是三个新的租约，一个15.7年的协议46，000平方英尺在我们的帕西帕尼，新泽西州的财产，一个5.4年的协议80，000平方英尺在我们的肯尼索，格鲁吉亚的财产，和一个7.6年的协议23，000平方英尺在我们的普莱诺，得克萨斯州的财产。

佐治亚州肯尼索的房产目前又出租给家得宝近三年，合并租期超过八年。此外，我们本季度在两处房产签署了110，000平方英尺的短期租约延期，平均正租约利差超过6%。我们对迄今为止强劲的租赁活动以及未来管道中持续建立的势头感到鼓舞，包括各种更长期限的续订和期限高于我们投资组合平均水平的新租赁。我们正在努力将这一超过800，000平方英尺的租赁活动管道中的大部分纳入其中，其中包括讨论和文件阶段直至终点线的交易。截至年底，猎户座的经营性物业出租率为77.4%，环比增长310个基点，经营性物业租赁率为79.1%，环比增长170个基点，加权平均租赁期从上季度的5.2年和去年同期的4.2年增加到5.5年。我们确实预计，由于我们的投资组合规模较小，以及今年剩余时间内某些预期迁出的时间，租户保留率将继续波动。我们继续预计，我们的投资组合入住率将在2025年后上升，因为我们租赁空置空间，出售不符合我们长期目标的空置物业，并普遍努力克服过去几年的重大租赁调整和展期。

这将是重要的，因为我们将继续努力降低物业运营成本。其中一个特别值得注意的领域是，与往年相比，我们今年能够以强劲的价格实现更快的物业出售步伐。

在第二季度，我们完成了四个空置物业的销售，总面积为434,000平方英尺，总销售价格为2690万美元，约为每平方英尺62美元。此外，我们还签订了出售五处传统办公物业的协议，其中包括一处空置物业、三处短期空置物业和一处总面积为540，000平方英尺的稳定物业，每平方英尺售价5700万美元或106美元，预计将于今年下半年关闭。相比之下，我们去年只出售了两处房产，总面积为164，000平方英尺，价格约为530万美元。今年迄今为止售出的所有四处房产均为空置的非核心建筑，我们相信我们正在进行的额外销售交易将提供非常有吸引力的退出，并避免重新租赁资产的不确定性以及重大资本投资和持有成本。这些交易表明我们有能力将非核心资产货币化并重新部署资本，同时提高剩余投资组合的整体质量和持久性。

我们的加权平均租赁期（WALT）不断增加。我们预计在今年剩余时间和明年将有更多的处置。最后，我们位于伊利诺伊州迪尔菲尔德的前沃尔格林校园的过时办公楼的拆除工作正在顺利进行，并应在年底前完成，这将使我们能够大幅降低运营成本，并使该物业对潜在投资者更具吸引力。同时，我们继续评估我们的替代品，这约37.4英亩的网站。正如我们在2024年年终业绩电话会议上所分享的那样，我们将继续将我们的投资组合重点从传统的通用郊区办公室物业转移到专用资产或DUA物业，我们的租户在这些物业上执行无法从家中复制或搬迁到通用办公室环境的工作。

这些物业类型包括医疗，实验室，研发，弹性和非中央商务区（CBD）的政府物业，我们已经拥有所有这些物业。我们的经验是，这些资产往往表现出更强的更新趋势，更高的租户投资和更持久的现金流。随着我们继续回收资本，我们将继续在季度末仔细研究DUA收购机会。我们的投资组合中约有32.2%的年化基本租金和约25.3%的平方英尺是DUA物业，这一比例将随着时间的推移通过处置活动和有针对性的收购而增加。谈到资产负债表，Orion一直非常积极地维持大量流动性，以支持我们持续的租赁工作。为此，我们出售了空置房产，使用销售收益和现金流来偿还债务。托管GNA具有高度选择性，针对收购，并调整了我们的股息政策。因此，我们的净债务与年初至今调整后EBITDA的比例为季度末的6.93倍。我们确实预计这一比例将在未来一年温和上升，我们预计在进入第三季度时，这一比例将被随后几年的预期盈利增长所抵消。我们拥有坚实的租赁渠道，并继续专注于投资目标市场内地理位置优越的物业。

为了支持这一点，我们将继续资助资本支出，以提高资产价值，使我们能够租赁空间、留住租户并吸引新租户。我们严格的资本配置方法，包括在过去几年保持低杠杆率的资产负债表，使我们能够应对当前的环境，尽管我们面临着较高利率带来的持续现金流压力，最近的租赁滚动导致空置率上升，以及自租赁以来我们已出售的23处房产的影响，租赁和资产销售又一个强劲的季度已经过去，租赁和资产销售也很健康，前方的处置管道让我们感到鼓舞，猎户座的转型正在加速。

我想花点时间重申和强调，我们释放价值的方法没有动摇。我们仍然致力于严格的执行以及持续的投资组合稳定和增强。发展净租赁办公室组合需要时间，但我们已经取得了令人难以置信的强劲进展，随着我们展望重新定位之外的未来，投资组合、管理层和董事会将不断评估为所有股东最大化价值的最佳前进道路。说完，我就把电话转给加文加文，谢谢保罗。

加文·布兰登（首席财务官）

Orion第二季度的总收入为3，730万美元，而上年同季度的总收入为4，010万美元。本季度核心FFO为1，150万美元，即每股0.20美元，而2024年同季度为1，420万美元，即每股0.25美元。调整后EBITDA为1800万，而2024年同季度为2050万。同比变化主要与职位空缺、投资组合缩小和租赁活动的时间有关。G & A第二季度的销量如预期为480万部，而2024年同季度为450万部。正如之前的电话会议中提到的那样，我们的重组努力（包括裁员）为G和A带来的节省将在今年第三和第四季度开始做出贡献。第二季度的资本支出和租赁成本为1560万美元，而2024年同季度为630万美元。

2025年期间资本支出的增长是由租赁活动加速推动的。正如我们之前讨论的那样，资本支出时间取决于租赁的执行时间和物业工作的完成时间。随着租约的滚动以及新租户和现有租户利用租户改善津贴，我们预计会为资本支出分配更多资本。转向季度末的资产负债表，我们的流动性总额为2.577亿美元，其中包括1，770万现金和现金等值物，包括该公司从Arch Street合资企业中按比例分成的现金以及2.4亿美元的可用容量信贷融资周转器。我们打算在可预见的未来在资产负债表上保持大量流动性，为预期的资本承诺提供资金，以支持我们未来的租赁工作，并提供执行未来几年业务计划所需的财务灵活性。

本季度末，我们有5.09亿美元的未偿债务，其中包括我们的3.55亿美元无追索权CMBS贷款，这是一笔证券化抵押贷款，由2027年2月到期的19处房产作为抵押，2026年5月到期的信贷融资周转金浮动利率债务。圣拉蒙房产的抵押贷款中有1800万美元，将于2031年12月到期，2600万美元是我们在Arch Street Joint Venture抵押债务中的份额，将于2025年11月到期，借款人可以选择延期再过12个月，直至2026年11月。本季度末，我们的净债务占房地产资产总额的比例为32%。

关于我们提到的信贷融资周转金，该义务的预定到期日为2026年5月，我们没有剩余的延期选择。我们正在与贷方讨论根据我们当前的业务计划延长和/或重新融资该债务义务。延长这一债务义务是我们的首要任务之一，我们预计会取得成功，我们将在未来几个季度分享有关我们在这方面进展的更多信息。2025年8月5日，Orion董事会宣布为2025年第三季度派发季度现金股息每股0.02美元，在10 Q表格中还披露了有关我们信贷融资的额外披露。展望2025年的前景，我们现在正在缩小并提高核心FFO的范围，并降低净债务与调整后EBITDA的范围，并重申我们对G和A的预期核心FFO现在预计在稀释后每股0.67美元至0.71美元之间，从稀释后每股61美元至0.70美元。净债务与调整后EBITDA的比例目前预计为7.3倍至8.3倍，从8.0倍降至8.8倍。

我们今年指导的这些改进是由多种因素推动的，包括一次性项目，例如租赁终止、收入、财产税上诉和退款，以及租赁相对于我们最初预期的改善。不包括非现金薪酬，我们的平均利润范围为1，950万至2，050万，没有变化。我们预计2025年G & A将与2024年持平或略好于2024年。这样我们就可以开始提问了。

操作者

接线员谢谢。如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起手机。提醒一下，那是明星一号。我们将暂停片刻以民意调查问题。目前没有问题。我想将电话发回给保罗·麦克道尔，请他发表闭幕词。

保罗·麦克道尔（首席执行官）

好吧嗯，非常感谢。我们感谢今天加入我们的所有人，并期待着下个季度向您提供最新消息。

操作者

谢谢今天的会议到此结束。您现在可以断开线路，并感谢您的参与。

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