枢纽型项目为主要投资标的，安博REIT出租率压力仍存

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（来源：观点）

摘要：二季度，仓储物流REITs出租率大多高于90%，且与去年同期相比，出租率大多均同比上升，而租金水平则主要在1-2元/平米·月的范围中。

观点指数 在7月23日观点指数研究院发布的《政策助推产品出海 | 2025年7月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，指出期内共录得3起投资事件相关动态，项目主要为枢纽型项目。华夏安博仓储物流REIT正式提交申报材料，在出租率方面，其广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要是因为部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置，面临出租率压力。

融资数增加，枢纽型项目为主要投资标的

报告期内，共录得3起投资事件相关动态，项目主要为枢纽型项目。

6月28日，顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开工。该项目占地490亩，总投资达15亿元，旨在打造智慧物流及仓储、多式联运、区域型枢纽、物流无人机应用等功能中心。

观点指数了解到，根据河南省于2月12日发布的《有效降低社会物流成本实施方案》，提出优化枢纽网络、发展高铁物流等措施，顺丰项目可享受税收优惠、土地支持等政策。通过“空铁陆” 协同、“技术+政策”双轮驱动，郑州有望成为全国多式联运的新标杆，而顺丰也将借此进一步巩固其在中部地区的物流主导地位。

6月23日，广州获批国家物流枢纽，总投资150亿元构建国际商贸物流中心。广州商贸服务型国家物流枢纽位于广州北部增长极、广州都市圈及粤港澳大湾区核心区域，枢纽建设项目共34个，总投资约150.37亿元。

据观点指数不完全统计，期内共录得6起融资事件，多于上月，融资类型多为债券。

7月10日，顺丰控股于2026年到期的29.5亿港元零息有担保可换股债券完成发行，所得款项净额预计约为29.006亿港元，配售所得款项总额约为29.505亿港元，净额约为29.327亿港元。

据了解，顺丰控股此次债券发行所得款项将主要用于四个方面：约8.798亿港元（30%）用于增强集团的国际和跨境物流能力；约8.798亿港元（30%）用于研发先进技术和数字解决方案；约8.798亿港元（30%）用于优化资本结构；剩余约2.933亿港元（10%）将用于一般企业用途。

安博REIT出租率压力仍存，二季度运营情况转好

6月30日，深圳证券交易所宣布，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料。该基金项目原始权益人为PCCLF Holding PTE. LTD.，基金管理人则由华夏基金管理有限公司担任。

观点指数了解到，该项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，分别由项目公司广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储（东莞）有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司持有，合计建筑面积为34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。

出租率方面，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率则分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，并直接拉低了三宗底层资产的期末出租率，从99.9%降至97.1%。广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要是部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。

此外，据悉，目前广州开发区项目的租户A持续欠缴租金，其所租赁面积占比达13%；还有一家租户C在考虑提前退租，以上问题将直接关系到未来广州开发区项目的出租率。

二季度，仓储物流REITs出租率大多高于90%，且与去年同期相比，大多均同比上升，而租金水平则主要处在1-2元/平米·月的范围中。

值得注意的是，中金普洛斯REIT通过实施差异化定价租赁策略，有效挖掘市场需求，其整体期末出租率同比提升6.6个百分点，主要系苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心的出租率有较大提升，分别提升25.39个百分点和24.79个百分点。

样本企业方面，中国外运推出“湾区跨境绿运通”产品。与此同时，万纬物流也与通力集团、深铁合作打造大湾区智慧物流中心。另外，ESR集团宣布私有化提案获批准，预计7月3日正式退市。

6月30日，中国外运联合三一集团推出“湾区跨境绿运通”产品，这是香港首批注册上牌的电动重卡，也是粤港澳大湾区首批跨境电动重卡。

该产品采用“绿色低碳+数字赋能”的模式，覆盖集货、仓储、运输、通关、配送全链条，并配备碳足迹计算器，实时追踪碳排放，是中国外运及三一集团签署新能源车辆采购暨全面深化物流合作协议，进一步扩大绿色物流生态圈的重要实践。

目前，政策端、企业端都重视仓配一体化建设，所以对于这些仓储运营商而言，发展绿色物流有助于其提升竞争力、降低长期运营成本、提升企业的形象与品牌价值。