天虹消费REIT拟募集11.47亿 首年分派率预计为4.92%

（来源：REITs家）

一、本基金的整体架构

本基金的整体交易架构如下图所示：

二、基础设施项目概况

（一）基本情况

1、基础设施项目基本情况

本基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，本基金初始投资的 目标基础设施项目为相城天虹项目，是天虹股份优质核心资产之一。 

2024 年，相城天虹在天虹股份全国范围内经营的40家直营购物中心中销售 额排名第七，利润总额排名第三；在天虹股份苏州地区经营的7家直营店项目中销售额排名第一、利润总额排名第一。相城天虹于2017年底正式运营，入市即成为区域内代表性大体量购物中心项目，在项目规模、商业定位以及运营能力上都领先于板块整体水平，在区域内积累了良好口碑和稳固客群。相城天虹项目涵盖生活零售、儿童成长、休闲娱乐、便利生活四大板块，辐射项目周边8公里的150万客群，为周边120个中高档小区、18个行政单位和30所学校的居民和人员提供一站式休闲娱乐、生活配套等服务。 

本项目属于消费基础设施行业，具体类型为购物中心，现由项目公司苏州 市天虹商业管理有限公司依法合规直接持有。公司的日常经营主要委托苏州天 虹商场有限公司进行日常运营管理。截至2025年3月31日，本项目的基本情况如下：

2、基础设施项目的入池资产范围

基础设施项目的入池资产即相城天虹，位于苏州市相城区相城大道1168号， 总房屋建筑面积 197,821.36 平方米，商业部分对应的土地使用权面积为 14,185.69 平方米。截至 2025年3月31日，项目可租赁面积共计51,358.04平方 米。 

其中用途为“商业服务”的房屋建筑面积合计为110,776.95平方米，包含苏州 相城天虹购物中心项目商业裙楼负1层商业地下室、1-5层商业、6层屋顶平台。 

其中项目配套的车库5合计建筑面积为87,044.41平方米，共计1,358个车库 停车位。包含地上车位467个，分布在停车楼2-4层，其面积为24,061.56平方 米。地下车位891个（含人防车位492个），地下车库分布在负1层及负2层， 其面积为33,361.82 平方米，以及项目公司享有使用权的人防车库，位于地下负 2 层，面积为29,621.03平方米。

3、基础设施项目区位

相城天虹项目位于江苏省苏州市相城区，苏州市作为经济发达的新一线城 市以及长三角地区重点打造的“国际消费中心城市”，2024年全年GDP6达2.67万 亿，位居江苏省第一，全国第六。2024 年，苏州消费市场呈明显复苏态势，全 年社会消费品零售总额增速位居全国第二，是全国首个消费破万亿的地级市。 2024年，其商业魅力在15座新一线城市位居第四位，其商业丰富程度与城市消 费潜力紧跟北上广深等一线城市的步伐。

相城区作为苏州市新兴商圈，主要受到苏州居住人口从姑苏老城区、工业 园区和高新区三区向南北外溢的影响，推动区域消费能力不断上涨。目前，相城区商圈受高铁新城发展的推动，区域商业氛围日趋浓厚。2024 年，相城区经 济总量提档升级，全区实现地区生产总值 1,385.04 亿元，按可比价计算比上年 增长 6.8%。本项目所在的相城区元和高新区片区是相城发展最成熟的地区，拥 有相城最密集的人口分布和最集中的商业配套设施。

本项目坐落于江苏省苏州市相城经济开发区相城大道1168号，土地使用权 面积为14,185.69 平方米，该地块南侧临河流，东侧临公园绿化，西侧临相城大 道，北侧临加油站，纪元路穿过相城天虹项目。该地块临近阳澄湖东路、澄虹 路、嘉元路等城市主干道。其所占用地块呈较规则四边形，地势平缓，地质条 件良好，土地承载能力较强。本项目所在地块宗地红线外基础设施已达到“五 通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水。周边邻近道路短期内不涉及拓 宽、改造、封闭等计划。

二、主要经营模式和运营策略 

1、经营模式概况

本基金投资的基础设施项目为相城天虹，属于消费基础设施项目，以购物 中心模式经营。购物中心业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、 杂品店以及娱乐健身休闲场所等。 相城天虹的经营模式分为租赁和联营，租赁模式为以自持购物中心资产向 符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理 费等收入，计租方式为纯固定租金、纯浮动租金、纯固定租金与纯浮动租金两 者取高三种方式，各承租商户统一管理、分散经营。联营模式收入确认方式为销售额提成。

2、项目主要运营策略

苏州相城天虹项目作为目前苏州天虹在江苏区域最大的运营管理项目，经 营表现名列前茅，给当地消费者提供多元、美好的购物体验。

（1）商场定位 

相城天虹作为天虹股份在江苏区域投资建成的重要大型城市综合体，位于 苏州市相城区核心商圈，是苏州北部城区的大型城市综合体之一，面向全苏州 市客群，通过多元业态组合和数字化运营体系，打造以“亲和、信赖、享受生活” 为核心价值的品牌。

项目定位为区域级购物中心，以满足周边住宅区、办公区及商业区的消费 需求为核心，打造“北苏州亲子成长、社交欢聚首选地”，主要服务辐射范围内 周边社区居民消费需求，主力消费客群为品质家庭客、时尚年轻客，致力于打 造北苏州家庭生活、时尚欢聚的首选之地。目标客群主要聚焦于中等收入及以 上注重生活品质的家庭亲子类客群，因此在品牌招商上更加注重引入儿童体验类业态、家庭偏好型餐饮、零售等。通过从吃喝玩乐、生活零售、儿童成长、 便利生活四个方面，相城天虹为顾客提供全方位的消费体验，充分满足区域内多元化消费需求，进一步提升本项目在苏州市商业版图中的竞争力和影响力。

从项目定位来看，周边区域分布以成熟住宅区和新兴商务办公区为主，商 业氛围浓厚，消费客群稳定且具有较强的消费能力，其消费能力与项目定位高 度匹配。

（2）客户群体 

相城天虹主要服务于潮流时尚客群和年轻精致家庭，精准定位区域内年轻 化、时尚化的消费需求。项目2024年度累计客流量超过1,502.34万人次，充分 体现了其在苏州市区的强劲吸引力和市场地位。

3、承租商户的招商与引进 

作为已进入稳定运营期的成熟购物中心项目，相城天虹在招商策略方面， 采用总部战略合作品牌+地方特色品牌双轮驱动模式，凭借天虹品牌的招商吸引 力以及苏州市地方丰富多元的消费业态，共同构筑项目招商的品牌矩阵，对入驻品牌持续迭代升级。 

同时，针对相城天虹定位相对年轻客群的运营策略，在招商时注重契合时 下最前沿的消费热点以及年轻客群不断更迭的消费需求，在注重品牌品质的同时，深耕周边核心客群、创新 IP矩阵，实现产品竞争力与商业品牌力的持续提升。

（三）运营数据

1、运营时间 

相城天虹项目运营起始时间为2017年12月29日，截至2025年3月31日， 已运营7.26年。

2、总体经营收益情况 

（1）历史经营收益 

相城天虹项目近三年及一期经营情况和财务情况如下表所示。

2022 年天虹股份作为央企下属国有控股企业，响应国家号召，对项 目租户减免租金 2,450.51 万元。2024 年度营业收入小幅下降主要系受到周边竞 争项目龙湖苏州相城天街新开业的影响，为抵消分流影响，相城天虹通过对部 分项目租户实施租金减免来稳定出租率。2024 年度净利润同比下降，主要系外 部借款导致的财务费用增加、装修改造带来的折旧摊销增加以及租金减免的影响。剔除上述因素的影响，报告期营业收入及净利润基本保持稳定。

3、收入来源情况 

（1）收入结构情况

本项目收入来源主要包括主营业务收入及其他业务收入两类。根据收入类 型的不同，主营业务收入包括店铺租金收入（固定租金、浮动租金、销售额提 成）、管理费、多经场地收费、仓租收费等；其他业务收入为广告位收费、停车收费及其他收入，报告期内，2022年至2024年主营业务收入占总收入的平均 比例为93.07%。

（2）经营模式情况 

根据经营模式的不同，商户经营模式分为租赁和联营，租赁模式的计租方 式为固定租金、销售额提成租金、固定租金与销售额提成租金两者取高三种方 式，联营模式收入确认方式为销售额提成。联营租户占比较小，2024年末租赁 模式、联营模式的已出租面积与项目已出租总面积的占比分别为95.43%、 4.57%。2025年一季度末租赁模式、联营模式的已出租面积与项目已出租总面 积的占比分别为95.24%、4.76%。

（3）业态分布情况 

相城天虹项目主要的租户业态分为零售、餐饮、生活配套及体验、超市等。 报告期内，零售业态贡献的营业收入最高，2022年度、2023年度、2024年度和 2025年1-3月零售业态营业收入分别为 3,393.44万元、4,363.08万元、3,929.83 万元和1,095.77万元，分别占比48.84%、47.86%、42.86%和52.34%，其次为餐饮，报告期内占比分别为33.86%、33.51%、38.79%和30.57%。

报告期内，零售业态的租赁面积最高，2022年度、2023年度、2024年度和 2025年1-3月零售业态租赁面积占总租赁面积比重分别为41.06%、35.63%、 41.51%和41.19%，餐饮和生活配套及体验业态租赁分布结构及占比较为均衡， 餐饮租赁面积占总租赁面积比重约为25%-30%，生活配套及体验业态租赁面积 占总租赁面积比重合计约为25%-30%。整体业态分布均衡、结构科学，品牌丰 富，可以满足消费者“一站式”购物与“体验式”娱乐需求。

（4）各类店型平均固定租金单价情况 

报告期内的主力店和专门店固定租金水平如下表所示。2022 年租金水平较 低，主要系2022年天虹股份积极响应国家号召，对项目租户实施租金减免政策 所致。2023年免租政策退出叠加门店数量增长，主力店由5家扩容至11家，租 金恢复市场化定价。2024年租金单价较2023年有所下降，主要系受到周边竞争 项目龙湖苏州相城天街新开业的影响，为抵消分流影响，相城天虹通过对部分 项目租户实施租金减免来稳定出租率。后期随着经营回归正常，租金将逐步回升至正常水平。

（4）各类店型平均固定租金单价情况 

报告期内的主力店和专门店固定租金水平如下表所示。2022 年租金水平较 低，主要系2022年天虹股份积极响应国家号召，对项目租户实施租金减免政策 所致。2023年免租政策退出叠加门店数量增长，主力店由5家扩容至11家，租 金恢复市场化定价。2024年租金单价较2023年有所下降，主要系受到周边竞争 项目龙湖苏州相城天街新开业的影响，为抵消分流影响，相城天虹通过对部分 项目租户实施租金减免来稳定出租率。后期随着经营回归正常，租金将逐步回 升至正常水平。

（5）收入分散度情况 

截至2025年3月31日，相城天虹项目可出租面积51,358.04平方米，项目 已出租面积为49,435.04平方米，出租率为96.26%，已签约租户共计283个。

从项目租赁面积来看，截至2025年 3月 31日，项目按租户的租赁面积排 名，前十大租户承租面积占比均不超过10%，租赁面积占比超过5%以上的租户 共计 2家，分别为影院和超市，符合优质商业渠道配置规律。租赁面积占比第二大的租户为位于地下一层的天虹超市，在报告期内由运营管理实施机构苏州天虹整租运营，根据2025年7月1日生效的租赁合同，天虹超市将由苏州天虹经营，项目公司收取固定租金。

从项目租金水平来看，前十大承租方店铺2025年一季度租赁收入占比（店 铺租户收入包含固定租金、浮动租金和销售额提成，下同）合计为7.93%。前 十大承租方店铺租赁收入占比均不超过5%，不存在重要现金流提供方，收入来 源具有较高的分散性，具体明细如下：

截至2025年3月31日，相城天虹租户中共11家主力店，除表14-9中列明 的8家外，剩余主力店情况如下表述：

（6）关联收入情况 

相城天虹项目地下一层天虹超市由运营方（即苏州天虹）自营，根据换租 安排，天虹超市已经以运营方作为租户与项目公司签订《购物中心内超市租赁 合同》并生效，关键条款总结如下：租赁期限15年，计租面积3,965平方米， 租金单价25元/平方米/月，每三年租金递增5%，管理费单价15元/平方米/月， 租期内管理费无递增。2022年度、2023年度、2024年度及2025年1-3月关联方收入占项目总收入比例较低，分别为1.11%、0.81%、0.83%和0.86%。

4、项目租约情况 

截至2025年3月31日，相城天虹项目可出租面积51,358.04平方米，项目 已出租面积为49,435.04平方米（含超市），出租率为96.26%。共签约租户283 个，其中主力店11个，专门店270个，超市1个，影院1个。

（1）租赁合同期限 

截至2025年3月31日，相城天虹租赁协议的合同期限在1年（含1年）以 下的租约占总租约面积的 12.0%；在 1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的 40.4%；在 3-5 年（含 5年）的租约占总租约面积的18.0%；大于5年的租约占总租约面积的29.6%。 

商户一般拥有重续权利延长租赁期限，并会选择于现有租约到期前三至六 个月向运营方发出表明有意行使该重续权的书面通知，而新租约会于现有租约 到期前一至三个月订立。如商户并未于规定的时间内向运营方发出通知或订立新租约，额外租赁期限的租金由商户与运营方根据当前市场标准磋商确定。

（2）加权平均剩余租期

截至2025年3月31日，本项目按照面积计算加权平均剩余租期为3.47年， 其中专门店和主力店加权平均剩余租期为1.35年和3.59年。未来到期的租约分布情况统计如下：

（3）项目租户储备情况 

相城天虹运营管理团队借助天虹股份强大的品牌信息资源库和项目的市场 影响力，积极拓展和储备品牌资源，确保项目按时按需进行更新迭代。依托天 虹股份在各个细分业态储备的大量备选租户，对于计划调整及续约的商户位置， 每个位置根据对应调整品类进行品牌备选。目前天虹股份已储备 10000 余家租 户品牌，其中零售品牌超4800家，餐饮品牌超3500家，娱乐服务品牌超2500 家，天虹股份会针对各个门店的项目定位统筹协调租户品牌入驻。

（4）现有租约对项目经营、处置的限制情况 

1）含有特殊条款的租约情况 

截至2025年3月31日，本项目主力店及部分国际知名品牌租赁合同存在对 基础设施项目的经营、处置产生限制的特殊条款，包括承租人在特殊情形下享 有单方解除权的提前退租条款、特殊情形下（开业免租期、按照政策法规的要 求对租金予以减免等常规情形除外）租金减免或优惠条款、禁止或限制商场对 同类业态进行招商的竞争排他条款、对开业率/开业品牌存在特殊要求的限制条 款、优先购买权条款和优先续租权条款等，共涉及7个租户。

三、基础设施资产的评估情况

（一）估价方法 

戴德梁行分析了基础设施项目的特点和实际状况，综合考虑基础设施项目 所处区域、物业性质、产品特点及影响其市场价值的各类因素，由于基础设施 项目为收益性项目，其未来收入及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收 益法的应用条件及适用范围，戴德梁行采用 100%“收益法”评估基础设施项目之 市场价值。

（二）估价结果

中国苏州市相城经济开发区相城大道1168号「苏州相城天虹购物中心」消 费基础设施，土地使用权面积 14,185.69 平方米，总房屋建筑面积为 197,821.36 平方米（其中商业服务建筑面积110,776.95平方米，车库建筑面积87,044.41平 方米，停车位共计1,358个（含人防车位492个）），于2025年3月31日之市 场价值为人民币 1,147,000,000 元（大写人民币壹拾壹亿肆仟柒佰万元整），折 合建筑面积单价为10,354元/平方米。

（三）账面价值与评估价值的差异情况

截至2025年3月31日相城天虹项目账面 价值为531,172,606.23 元，评估价值较账面价值增值 615,827,393.77元，增值幅 度为115.94%。

（四）主要假设条件说明及合理性说明 

1、估值方法介绍

本项目由评估机构在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘后，判断相城 天虹项目为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符 合收益法的应用条件及适用范围。因此根据相城天虹项目的特点和实际状况， 采用收益法作为本次估价的评估方法。

2、估价测算主要参数介绍 

（1）收入确定方法 

截至2025年3月31日，相城天虹项目可供出租面积51,358.04平方米，已 出租面积为49,435.04平方米（含超市），出租率为96.26%。商户经营模式分为 租赁和联营，租赁模式的计租方式为固定租金、销售额提成租金、固定租金与 销售额提成租金两者取高三种方式，联营模式收入确认方式为销售提成。

1）市场固定租金

评估机构根据与相城天虹项目在客群定位、楼宇品质、区位条件等方面的 相似程度，在相城天虹项目临近的范围内选定了 3个较有代表性的购物中心项 目作为同类项目对比分析的对象，以下可比数据均源自评估机构戴德梁行出具 的《苏州相城天虹购物中心消费基础设施市场调研报告》。

经过充分考虑各物业的差异，得到修正后相城天虹项目的比准市场租金。 修正后得到相城天虹项目商业主力店的比准租金单价如下：

根据相城天虹项目各楼层平均租金差异，各楼层（B1-L5）专门店市场租金 在首层专门店比准租金基础上考虑60%-170%楼层修正系数，得出相城天虹项目 B1-L5 层专门店市场租金修正结果范围为117.60-333.20元/平方米/月（含增值税， 不含管理费、推广费）。

根据超市签约租金及市场租金水平修正后得到相城天虹项目超市的比准租 金单价如下：

2）浮动租金收入 

本次测算根据基础设施项目历史数据，浮动租金2022-2024年平均年度收入 占每年固定租金收入的 11.7%，2025 年一季度浮动租金收入占固定租金收入比 例为17.8%。本次测算参考该收入2022年至2024年占比情况，测算得出预测期 2025年二至四季度浮动租金收入约为522万元。

3）联营收入 

根据基础设施项目历史数据，联营2022-2024年平均年度收入占每年固定租 金收入的4.6%，2025年一季度联营收入占固定租金收入比例为7.2%。本次测算 参考该收入2022年至2024年占比情况，测算得出预测期2025年二至四季度联 营收入约为205万元。

4）租金增长率分析 

相城天虹项目当前部分已签约租户租期内租金增长率约为 3%-5%。根据市 场调研，区域内其他可比项目签约专门店租金增长率一般为 3%-5%，主力店增长率一般为3%，超市及影院增长率一般为2%。

综上，根据相城天虹项目历史运营情况、类似消费基础设施的发展经验、 该区域消费基础设施的市场状况，评估预测相城天虹项目专门店固定租金首年 租金不设增长，租金增长率第二年至第五年4%，第六年至预测期末（第十年） 稳定在3%；评估预测相城天虹项目主力店、超市及影院固定租金首年租金不设 增长，第二年至预测期末（第十年）增长率分别为 3%、2%、2%。第十一年以 后，整体长期增长率为2.75%。

5）出租率分析 

截至2025 年 3月 31日，相城天虹项目出租率为 96.26%，签约租户共计 283个，签约租户将于2025-2039年逐年到期。相城天虹项目于2017年底开业， 经过两年的运营，2019年全年平均出租率达到96.20%，历史期月出租率峰值超过98%，2023年全年平均出租率为93.48%，2024年平均出租率为95.55%，2025 年一季度平均出租率为92.59%。

综合上述内容，假设项目评估期前4年出租率分别设为95%、95.5%、96%、 96.5%，自第5年起出租率稳定在97%。此外，根据市场情况，新承租方进驻前 必须的装修时间及免租期等因素存在，都有可能带来租金损失，相城天虹项目当前有效合同平均每年有 5天免租期，本次评估假设项目每次更新租期时有效 的年均免租期为5天。

6）管理费及推广费收入 

管理费包含向商户收取的物业管理费和推广费，根据产权方与运营方提供 资料，物业管理费收费标准为主力店、联营店铺与超市主要按 15 元/平方米/月 收取，影院按照2元/平方米/月收取，专门店主要按65元/平方米/月收取；推广 费收费标准为主力店主要按5元/平方米/月收取，专门店主要按10元/平方米/月 收取，联营店、超市及影院不收取推广费。对于已出租部分物业，租赁期限内 的管理费采用租赁合同中约定（租约限制）的管理费。租约期外参考运营方所 制定并执行的标准，预测期内第四年、第八年管理费增长3%，推广费无增长。

7）多经场地收入 

本次测算根据基础设施项目历史数据，2024年多经场地收入为 638万元， 2025 年一季度多经场地收入为128万元，2021至2024的复合增长率为2%，运 营管理机构计划提升多经场地收入，本次测算参考2024年该项收入金额及历史 年化增长情况，测算得出预测期2025年二至四季度多经场地收入约为492万元， 预测期内年增长2%。

（2）运营成本分析 

苏州相城天虹成本构成包含物业管理费、清洁费、人工费用、促销广告费、 维修费、水电费、运营杂费及保险费。

1）物业管理费 

根据项目公司备考审计报告，物业管理费2021-2023年平均不含税年度支出 约为329万元，根据物业管理合同，苏州相城天虹2024年每月产生物业管理费不含税支出269,021.96 元。参考该份管理合同2024年支出金额，测算得出预测期2025年二至四季度物业管理费支出约为243万元（不含税），预测期内年增 长1%。

2）清洁费

根据项目公司备考审计报告，清洁费2024年含税支出约为300万元，根据 清洁服务合同，自2024年7月1日起至2026年6月30日止，苏州相城天虹每月产生清洁费含税支出 249,600 元。参考该份清洁合同，本次测算预测期 2025 年二至四季度清洁费支出约 226 万元，预测期内前两年按照该份清洁服务合同 进行，第三年起该项支出年增长1%。

3）人工费用 

根据项目公司备考审计报告，人工费用成本2021-2023年平均年度支出约为 1,148万元，2024年度该项成本支出为1,023.80万元，2025年一季度人工费用约 为250万元。苏州相城天虹近年来人员成本缩减，参考该项成本2024年度数据， 预测2025年二至四季度人工费用成本为772万元。根据运营公司专业测评考核 标准，符合条件的专业岗位的人员每年可参加一次专业测评，参加通过率 20%， 通过的人员薪资涨幅7%，本次测算预测期内人工费用成本年增长1.4%。

4）促销广告费 

根据项目公司备考审计报告，促销广告费成本2022-2024年平均年度不含税 支出占总收入的5.1%，含税金额约占总收入的5.5%，2025年一季度促销广告费 占总收入比例约为4.4%，本次测算参考苏州相城天虹2022年至2024年平均占 比，测算得出预测期2025年二至四季度促销广告费支出约为457万元。

5）维修费 

根据项目公司备考审计报告，维修费2022-2024年平均年度不含税支出约为 166 万元，含税约178万元。2025年一季度维修费不含税支出约为28万元。本 次测算采用苏州相城天虹2022年至2024年平均支出金额，预测2025年二至四 季度维修费为134万元，预测期内年增长1%。

 6）水电费 

根据项目公司备考审计报告，水电费2022-2024年平均年度不含税支出约为 659万元，含税约705万元，2025年一季度水电费不含税支出约为167万元。本 次测算参考水电费2022年至2024年支出金额平均值，测算预测期2025年二至 四季度水电费支出约为531万元，预测期内无增长。

（3）资本性支出 

本次测算中参考产权方与运营方提供的预测数据，截至2024年末苏州相城 天虹剩余年期将发生约9,609万元资本性支出，平均年度支出331万元，本次估 值采用该平均值作为每年资本性支出金额，测算预测期2025年二至四季度资本性支出约为249万元。

针对专项改造升级事项，2023 年开始，苏州相城天虹为应对龙湖苏州相城 天街的竞争，进行了整体的改造升级，主要装修改造的内容包括“未来环”接口、 外立面改造美化、下沉广场翻新、内部装饰升级、机动车动线改造、客梯厅品 质提升等，提升了顾客满意度、舒适度及便利程度，为本项目夯实客流基础。 上述改造升级已于2024年全部完工。2025 年正在进行和即将进行的改造包括对 个别楼层翻新改造，后场通道天、地墙维修，灯带升级，部分卫生间、母婴室 升级，局部区域空调改造，局部地砖翻新修复等。截至2025年3月31日，剩余 未改造部分需支出金额预计为 415.23 万元，将由原始权益人通过股权转让时预 留资金承担，不由苏州商业未来经营性收益承担。因此评估模型未考虑该改造 计划所产生的约415.23万资本性支出。

（5）收益年限 

相城天虹项目土地使用权终止日期为2054年1月12日，于2025年3月31 日剩余使用年期为28.79年；相城天虹项目主体于 2017年建成，属于钢筋混凝 土非生产用房建筑物，最高经济耐用年限为60年，至2025年3月31日，已使 用约 7.38 年，相城天虹项目剩余经济耐用年限约为 52.62 年；根据孰短原则， 相城天虹项目收益年期为28.79年。 

（6）长期增长率 

基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率 2.75%乃根据类似物业 的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出。

（7）报酬率 

1）本项目的报酬率 本次评估采用 7.0%的报酬率。

2）本项目报酬率与已发行公募REITs的对比分析 

本次评估测算采用的报酬率（折现率）为 7.00%，报酬率（折现率）与已 发行购物中心公募 REITs 项目折现率比较情况如下：

四、现金流测算分析及未来运营展望

一、预测合并利润表

二、预测合并现金流量表

三、可供分配金额测算表

自2025年4月1日（假设基金成立日）至2025年12月31日止期间及2026 年度现金分派率计算如下：