【开源地产|公司深度】南都物业：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级

（来源：地产冲冲冲）

全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，给予“买入”评级

南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，首次覆盖，给予“买入”评级。

深耕长三角，基础物管服务稳中提质

公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。

聚焦服务力提升，两翼业务融合发展

公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024年业务收入0.24亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。

探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级

公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。

风险提示：

新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

1、 三十年物管沉淀，国内领先的城市运营综合服务商

1.1、 发展三十余年，国内首家登陆A股的物企

南都物业服务集团股份有限公司（下称“南都物业”、“公司”）成立于1994年，2018年在A股成功上市，是中国首家登陆A股的物业服务企业，独立第三方物业服务企业。

公司秉承“让生活更美好”的企业使命和“人文服务、智慧管理”的发展理念，布局住宅、商写、城市服务三大领域全业态，实现“一体两翼”——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，业务覆盖40余城市，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司logo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌

1.2、 股权结构稳定，高管管理经验丰富

公司大股东浙江南都产业发展集团有限公司是一家以产业投资、园区运营、企业服务为核心业务的综合性产业集团，公司实控人韩芳为现任公司董事长，截至2025Q1对公司直接持股比例达21.48%，同时通过浙江南都产业发展间接持股34.36%，共持股55.84%。公司管理层经验丰富，董事长韩芳、副总裁阙建华、徐静加入公司年限均超过20年，董事长韩芳同时兼任中国物业管理协会副会长。

1.3、基础物管为主业，增值业务和资产管理业务协同

公司业务收入主要来自为客户提供各类物业服务的收费，包括基础物业、业主增值、资产管理和非业主增值服务四大类，其中基础物业服务收入自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业。公司2022-2024年营业收入均超18亿元，其中2024年收入18.1亿元，同比-2.5%，主要系部分项目撤场。公司2023-2024年毛利率下降至15%，毛利率下降主要系长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加。公司2024年实现归母净利润0.2亿元，同比-88.2%，主要系公司股权投资的安邦护卫公允价值变动损失较大，以及中大普惠物业商誉减值。

2、 深耕长三角，基础物管服务稳中提质

2.1、 服务业态全面，品牌换新服务升级

公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位。同时经过多年业态拓展及服务体系建设，公司服务业态包括住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态。2024年，公司各业态新签多个代表项目，多业态专业服务能力认可度较高。

2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品。

2.2、 优化在管项目质量，物业服务毛利率提升

2024年，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变，新签项目100个，新签约面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%，同比提升1.43pct，其中住宅项目占比45.7%，商写项目占比38.6%，城市服务项目占比15.7%，商写项目面积较同比提升3.7pct。截至2024年末，公司总签约项目690个，总签约面积8610.8万平方米，同比-2.9%，主要系退出部分项目所致，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%，城市服务项目占比8.5%。

从收入来看，公司2022-2024年物业服务收入保持相对稳定，其中2024年收入15.9亿元，同比-1.9%，主要系退出项目所致；物业服务毛利率自2021年以来有所下降，主要由于公司新拓项目毛利率较低，同时在市场竞争加剧环境下项目撤场所致，2024年物业服务毛利率13.2%，同比提升0.4pct。

3、 聚焦服务力提升，两翼业务融合发展

3.1、 业主增值经营稳健，非业主增值规模收缩

公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主全龄周期和全生活场景，链接“悦嘉家”线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务。企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率。

2024年，公司完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，悦嘉家子公司年内实现营收3051万元；企业服务领域实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万。2024年公司实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，保持相对稳定；实现业主增值服务毛利率44.1%，系公司增值业务结构变化，毛利率同比下降，但持续保持高位。

公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务。其中案场服务主要为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，以及物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务一方面针对开发商和承建商，参与房地产的规划设计、设施设备选型等；另一方面针对中小型物业公司，提供专业化培训，输出公司健全的管理经验和管理体系。

公司作为第三方独立物业公司，非业主增值服务一直不是业务发展重点。2024年公司实现非业主增值服务收入0.24亿元，同比+2.6%，2021年以来由于房地产销售下行收入明显下降；实现非业主增值服务毛利率18.8%，同比下降6.4pct。

3.2、 资产管理产业协同，盈利能力承压

公司资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。

产商运营：用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。公司陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，与物业管理服务形成产业协同效应。

住宿运营：覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%，较2023年下降9pct。

2024年公司签约云尖信息产业园项目，紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。2024年公司资产管理业务收入0.27亿元，同比-18.0%；实现资产管理毛利率-48.4%，主要由于长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加。

4、 探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级

公司近年来致力于运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。2024年，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作，全面落地保洁机器人设备。

2024年4月，公司与上海智元机器人签署战略合作协议，共同探索物业服务场景的智能化解决方案及机器人场景应用。

2025年4月，公司战略投资云象机器人，增资1500万元人民币，增资完成后将持有该公司8.5714%的股权，探索“算法+硬件+场景”的闭环模式，围绕物业服务生态进行“AI+、机器人+”科技转型。

2025年4月，公司与中坚科技签署战略合作备忘录，共同开启具身智能领域新合作。

2025年5月，公司公告与联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、赛智伯乐签署合伙协议，共同投资设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业，基金目标规模1亿元，公司认缴出资3300万元，占比33%，基金投资方向主要为人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”的生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

6月，赛智助龙基金正式启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——杭州云深处科技。2023年以来，云深处科技在电力巡检等B端应用领域已成为行业第一，显示出其在特定细分市场的竞争力。云深处科技自主研发的“绝影”系列机器人在电站、工厂、管廊巡检、以及应急救援、消防侦查、未来科研等多种应用环境中落地应用，在地下管廊服务亚运，参与新加坡国家电网项目。

清洁机器人降本提效测算：

我们针对清洁机器人普及后对于公司成本和利润的改善进行测算，基本假设是一台清洁机器人代替1.5位保洁人员，外包中保洁人员占比设置为50%和70%两个档位，项目机器人普及率设置为20%、40%、60%三个档位。经我们测算，实行机器人替岗后，按照不同假设条件节省的成本可提升毛利润7%-31%不等，对公司业绩有明显正向促进作用。考虑到机器人租期满三年即可获得所有权，伴随时间推进降本效果会更加显著。

5、 管理成本下降，投资收益稳步提升

公司通过多种手段降本提效，优化费用支出，期间费率逐年下降，公司2024年期间费率7.5%，同比下降1.3个百分点；管理费率6.0%，同比下降0.8个百分点。

现金流层面，公司2014年以来经营性现金流持续为正，2022年以来均超过1.5亿元，2024年实现经营性净现金流1.79亿元，同比-3.7%，主要由于回款节奏略有放缓。公司2024年投资性现金流回正主要系公司购买理财产品减少，融资性现金流转负主要为归还银行贷款所致。

公司在手现金自2021年以来均超过4亿元，截至2024年末在手现金5.85亿元，同比增长26.8%。公司2019年以来分红比例超30%，2024年由于利润下滑，同时年内累计回购股份229万股，交易金额0.2亿元，拟不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。

6.盈利预测与投资建议

我们将公司业务拆分成基础物管、业主增值服务、资产管理服务、非业主增值服务几个板块预测未来业绩。

基础物管：公司作为独立第三方物业公司，在管项目相对稳定，2025上半年新签浙江移动合同，预计后续在非住业态领域新签保持增长，我们预计公司未来三年基础物管收入增速均为3%。在商品房竣工面积下降、非住新拓竞争加剧的影响下，我们2025年预计公司基础物管毛利率将持续承压，预计未来三年毛利率分别为13.4%、13.9%、14.4%。

业主增值业务：公司打造了社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，作为第三方独立企业拥有更加市场化的运营管理，我们认为公司收入和毛利率维持均保持相对稳定水平，预计未来三年收入增速分别为2%、3%、5%，毛利率分别为43%、45%、47%。

非业主增值业务：主要收入来自开发商增值服务，受房地产销售市场走弱影响，我们认为公司非业主增值收入和延续下降趋势，毛利率承压后边际修复，预计未来三年收入增速均为-5%，毛利率分别为18%、19%、20%。

资产管理业务：公司2024年板块毛利率下降主要由于亏损酒店退出产生一次性摊销成本所致，剔除该影响后，我们认为公司资产管理业务收入有望保持稳定，毛利率逐渐修复，预计未来三年收入增速均为3%，毛利率分别为8%、12%、16%。

南都物业作为独立第三方物业服务企业，市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们选取智慧化运用成熟的物业服务龙头万物云、第三方占比较高的绿城服务、A股龙头物管招商积余和机器人运用较成熟的新大正和南都物业进行对比，公司2025年PE估值略高于可比公司均值，主要由于公司入局机器人服务场景赛道带来的估值溢价。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。

7.风险提示

（1）新拓项目规模不及预期：商品房竣工面积下降，公司新拓住宅物业减少；受市场竞争加剧影响，非住业态拓展规模和盈利能力下降。

（2）机器人服务场景运用不及预期：清洁类、巡检类机器人在住宅类、商办类业态的服务区域和场景受限，降低成本效果不明显。

研究报告信息：

证券研究报告：《南都物业（603506.SH)：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级》

对外发布时间：2025年7月31日

报告发布机构：开源证券研究所

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