观点直击｜恒隆地产：最困难时候已经过去

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（来源：观点）

商业客

据管理层透露，杭州恒隆广场商场预计会在2026年年中开幕，到今天预租率达81%，至于办公楼预租则为27%。

“这是我们内地的一个新阶段，但相信这对公司、股东，将会有很大的好处”，7月30日，恒隆地产董事长陈文博在业绩新闻发布会，在谈到关于恒隆与杭州百大集团的合作时表示。

正在兴建中的杭州恒隆广场位于杭州中央商务区的核心腹地，是恒隆进入内地第九个城市的第11个项目。

而早前7月10日晚间，百大集团发布公告与恒隆地产签署20年租赁合同，将位于延安路546号的杭州百货大楼南、北楼物业租予恒隆，租期自2028年4月1日起。这对杭州恒隆广场来说是一次商业体量和氛围的极大提升。

恒隆地产行政总裁卢韦柏补充，这个交易不单单是把商场的体量增加40%，更重要的是，商场在主干道的外立面会从90米增加到290米，“这样做可以令项目的影响力与竞争力大大提升”。

他还强调，虽然这是一个新的做法，惟并非为轻资产而做。不过他指，由于项目是租回来，升级工程都是由业主负责，集团主要做装修的工作，因此不用投放很多资本，相应地，杭州恒隆广场未来的收益和回报也会有很大的提升。

“与杭州百大集团的交易是非常好的合作，目前做这个交易，是最好的时候。”卢韦柏笑称，如果自己能控制，希望交易还能再早一点。

卢韦柏确认，杭州恒隆广场商场预计会在2026年年中开幕，到今天预租率达81%，至于办公楼预租则为27%。

日前，恒隆集团和恒隆地产公布其2025年上半年业绩，并召开业绩新闻发布会。

其中恒隆地产截至6月底止，中期股东应占纯利9.12亿港元，同比下跌14.04%，每股盈利0.19港元。同时，股东应占基本纯利15.87亿港元，跌8.53%。中期息维持0.12港元。

至于母公司恒隆集团中期纯利6.97亿港元，同比下跌21.5%；总收入52.02亿港元，同比下降18.%，中期息维持0.21港元。

具体业务方面，内地零售销售额持续疲软，同比下跌4%，香港零售销售额亦下降2%。内地办公室租金收入则同比下跌5%，依然疲弱，但能看到除武汉与沈阳以外地区的零售租赁表现仍相对稳健。

卢韦柏表示，过去5次业绩会集团都在说“保本保命”，目前可说用不同手段捱过最困难的时候，相信最坏的时候已过去。

“去年开始我们进行重整(Reset)，目的就是在多风雨时，可以将自身稳固实力，所以我们亦已做了很多工作，包括是以股代息，均是希望可以重整…我们亦见到今年首六个月是在稳中求进，跌幅变小了。”其称。

卢韦柏认为，去年第三季度公司表现是最差，其后于今年第二季度，内地零售租赁收入已实现持平。

他认为，内地零售市场走势与宏观经济紧密相关，随股市畅旺，楼市稳定，客人对购物信心亦增强，故不排除内地零售租赁收入于今年下半年有轻微升幅。

“不过内地办公楼我就没有那么乐观”，卢韦柏指出，因为办公楼与宏观经济环境有关，由于宏观环境改善需时，除非中国经济强劲反弹或国际争拗突然消失，否则预期未来内地办公楼市场呈“L”型走势，因此他希望有关业务可以维持在高出租率，“留住优质客户”是目前恒隆的核心策略。

至于香港零售市道方面，资料显示，香港零售业总销货价值在今年前5个月同比下跌4%。卢韦柏表示，集团香港零售业务较整体表现好，仅同比下跌2%，因主要受惠零售组合不同。

不过，虽然零售已见到改善迹象，但仍存在结构性挑战，他认为提升性价比、引入更多内地品牌来港开铺，以吸引市民留港消费，而写字楼租金经历过去数年下滑后，现时已平稳下来，但出租率才是最重要。

致于财务方面，截至期末恒隆地产净负债比率稳定于33.5%，融资成本改善至3.9%。

对于近期有部分发展商面临财务状况问题，会否担心违约情况出现，卢韦柏认为，目前非上市、负债较高且持有大量写字楼及商铺的企业，当前压力相对较大，不过恒隆作为上市公司，融资渠道则较多元，而在年初亦成功做了融资。

他亦承认，部分发展商一直面对银行催收压力，或引致低价抛售物业，可能对整体物业估值造成冲击。

陈文博则表示，集团在2025年后资本支出将进入高峰期，相信 2026及27年会逐步下降，而目前33.5%的净负债比率已经差不多达到最高峰，未来将有下调空间。