香港麦当劳将全部出售自持店铺

来源 | 《财经》杂志　文｜《财经》特派香港记者 焦建　编辑｜苏琦

麦当劳目前在港持有约23间商铺，市场估值近30亿港元。物业出售后，麦当劳餐厅将根据现有租赁协议继续长期经营

美国连锁快餐厅麦当劳集团，正部署分阶段出售其在中国香港所持有的全部店铺物业。

7月28日，麦当劳方面选定的出售代理行仲量联行透露了一系列与之相关的信息。麦当劳方面的这一最新举措，亦在当地市场引起各方高度关注。

据仲量联行公布，首批出售的麦当劳物业共有八处，分别位于尖沙咀、铜锣湾、旺角、坚尼地城、大角咀、元朗、荃湾及慈云山，建筑面积介于6746至1.87万平方呎之间，市值合共12亿港元左右，要约将于今年9月16日中午截止。

这八个待售物业均与麦当劳餐厅签订了长期租约，而这些麦当劳餐厅也大多具有高人流特征。以《财经》近日实地探访的尖沙咀、旺角及元朗等铺位为例，部分物业已实现多元化租赁组合，即引入便利店、超市及药房等其他行业租户，这种做法被认为可给投资者提供相对稳定的现金流及对抗周期的租金回报。

此次出售的买家亦可选择针对整批或单一物业进行投标。仲量联行方面也透露称，此次出售的铺位均设有显眼招牌且铺面阔落，有极高的曝光率及稳定客流量。该批资产由现有业主持有数十年，公开招标（出售）机会难得。

仲量联行方面也特别提及，是次招标仅出售物业，租户营运的麦当劳餐厅业务不包括在内，这些餐厅将根据现有租赁协议继续长期经营。已有不少本地、海内外基金或老牌业主对项目感兴趣。

麦当劳总公司方面也在回应中国香港媒体的相关查询时称，确实有计划出售多个中国香港物业，此次处置属于全球资产组合的常态性优化，不会对相关麦当劳餐厅日常运营造成影响。时值进入中国香港市场50周年，该公司将继续拓展中国香港市场。

这一模式亦被餐饮界称为“售后租回”的轻资产模式，即为提升资金效率，把资本从不动产转向品牌运营等方面。根据年报，麦当劳收入重点之一为地产租金，该集团也是全球最大商业地产持有者之一，因此投资界形容其为“包着汉堡的房地产公司”或“快餐店外壳的地产大亨”。

1975年1月，麦当劳正式进军当地市场，在铜锣湾百德新街开设了第一间分店。香港麦当劳官网资料显示，自1975年进驻至今，其在至今全港约有256间分店、聘用1.5万名员工。

相关公开资料及报道则显示，麦当劳目前在港持有约23间商铺，市场估值近30亿港元。麦当劳方面或会根据首批物业招标市场情况于2026年继续出售其他店铺，最终目标为全部售出其在港商铺资产。

市场方面对此次出售铺面的意见亦较为多元，例如开价可能会超出一般范围，结果可能尚难以确定。

以此次待售名单中面积最大的尖沙咀星光行地下连地库铺位为例，该物业落成于1969年，麦当劳方面在1989年时以6600万港元购入，随后地库由麦当劳餐厅租用，地下租户为百货公司。其当前市值估计约4.6亿港元左右。

此铺位在2019年时曾推出过市场招标，当时市场估值约为10亿港元，最终未能落实出售。与之相比，近年来香港麦当劳出售成功的铺面主要有两次，金额则分别为2269万港元左右至2.6亿港元左右。

可能给此次整体交易造成影响的，则是随着当地零售及餐饮业遇到一系列挑战，商铺市道受压，不少店铺续租租金出现下调。受此影响，部分餐饮和零售企业选择出售自有物业，实行“轻资产”经营模式。再加上近年来各类业主为应对资金需求出售商铺，整体放盘量提升，也被认为可能会对市场价格造成一定下行压力。

具体而言，以此次交易涉及尖沙咀、旺角、铜锣湾等商圈为例，其不少店铺的单位租金已比高峰时期下跌约六至七成。而它们均处于中国香港传统的四大核心商业区内，即中环、尖沙咀、旺角及铜锣湾。

按照香港美联工商铺研究部门于6月23日公布的相关研究，今年一季度，四大核心购物区共录得897间吉铺（结业待租铺），街铺空置率升至12.1%，创下近四年半新高。

7月3日，房地产服务商戴德梁行方面向《财经》方面提供的相关数据也显示，今年二季度，香港核心区一线街铺空置率大致呈上升之势，其中以铜锣湾空置率升幅较为明显，由一季度的5.3%升至13.2%；旺角和中环则分别按季微升至9.5%及8.6%。租金方面，随着一线街铺空置压力上升，各区一线街铺租金亦重现疲态而普遍下调。铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%。

相关数字及案例被认为显示中国香港的零售及餐饮市道仍然受压。这主要源于当地相关业界仍处于复苏阶段，尽管访港旅客人次稳步上升，但港人北上消费趋势未见放缓，导致本地消费疲弱，进而对核心区商铺租赁市场构成压力。

美联旺铺董事江静明则在解读相关研究时向《财经》解析指出，随着家品建材、服饰、美妆、电器零售等商户被线上替代，香港的多个商圈正出现两大转变：其一，商铺租赁面积与租金下跌，业主越来越需要把大铺拆小以及推出短租方案才能吸纳商户；其二，行业结构洗牌，一些低成本、体验式的店铺进驻速度加快。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉也在分析相关数据时指出，目前中国香港零售市场正经历“租户大洗牌”阶段，汰弱留强，那些能够展现本地文化、提供独特体验及高质量的零售商和餐饮品牌将更受欢迎。