重磅 | 华发割肉出售「深圳前海冰雪世界」7宗商业地

（来源：莫老爷）

莫老爷/文

7月28日晚间，华发股份（SH600325）公告称：公司全资子公司深圳融华置地投资有限公司拟按深圳市土地储备中心收回收购的形式，处置深圳前海华发冰雪世界项目7块商业用地，面积共计7.0468万平方米，价格44.05亿元。

此次处置的标的均处于“未建状态”，100%属于融华置地。

经综合测算，此次交易产生的亏损，预计会超过华发股份2024年经审计净利润的50%。

华发冰雪世界位于深圳宝安区沙井街道，项目总占地面积约43万㎡，总建筑面积约131万㎡，总投资约367亿元，规划约74万㎡总部办公集群、约10万㎡冰雪主题商业、星级冰雪主题酒店、约5万㎡星光庆典广场和约30万㎡人文纯粹住区。

卖掉7块商业用地后，华发后续只需要专心搞人才房、冰雪乐园、酒店就好，总部办公集群、各种商业和公共配套那些就不必再搞了，大大减负。

从公告内容和背景分析，华发此时亏损甩卖这7块地的主要原因是：

一，地块滞重

它们至今仍处于“未建状态”，说明长期闲置、推进困难，属于“沉淀资产”。

二，规避市场风险

深圳办公楼市场目前空置率高企、租金下降，这些地块未来收益的不确定性非常大。

再说，商业地产也不是华发长项，“跑路”是明智之举。

三，缓解流动性压力

财报数据显示，截至2024年末，华发股份总负债2953.07亿元，资产负债率70.26%，流动负债1750亿元，存货周转率0.17次（行业平均0.35次），财务不是那么的安全，处置44亿元资产可使现金短债比从1.1提升至1.3。

所以，尽管此次交易将造成较大亏损，但当下现金回流对华发来说可能比资产账面价值更重要。

并且，要算大帐啊，项目的人才房部分华发是赚了的（2024年项目净利润20亿+），现在只是赔钱卖掉商业用地而已；外加，要是选择不退地，继续开发那么大体量的办公产品，以后才是真的要把底裤亏没吧。

何况，深圳政府给的这个接盘价还这么良心，可以说，要是过了这个村绝对没这个店了。54亿的原价，现在44亿收回，约8折，哪个地方政府舍得约8折收储这么偏远的商业用地？深圳龙岗大运世茂搞的那个烂尾地标，龙岗政府给的收储方案，回购价四折都不到呢。这一对比就知道，算是对得起华发的了，华发是珠海国资委企业，这也算是深圳国资委在帮珠海国资委了。

公告中有解释为什么政府给约八折的价格，原因是：这资产是2020年买的，那时深圳房地产市场正火，价格在高位，但这几年深圳楼市一直在深度调整，尤其是办公楼市场特别不景气，一直低迷。而且，从深圳市政府每年公布的标准地价来看，商业和办公用地的价格也是往下走的。所以，综合起来，就导致资产价值要降这么多。

四，政策协同背景

地方政府现在都在帮助房企盘活资产，释放资金。

莫老爷梳理发现，2024年以来，地方政府收储的土地基本都有三大特征，而华发此次甩卖的标的完全具备这些特征~

1，类型上：以商业、产业、公共配套类为主，住宅地块较少

因为这类地块前期投资巨大，开发周期长，去化困难，融资成本高，运营门槛高。

2，状态上：以“未动工”、“前期开发缓慢”为主

沉淀多年+土地价值未兑现的地块，是房企优先剥离的选项。

3，地理上：集中在三四线城市或一线城市偏远地区

一线核心区土地较为抗跌，房企除非暴雷了，否则一般不轻易处置。华发冰雪世界所处的宝安区沙井街道，至少目前来说，肯定属于深圳的郊区。

想了下，冰雪世界这个项目真的还蛮曲折的，给大家复盘下它的历史吧~

最早是华发和融创一起搞的。

2020年底，由融创携手华发以底价127.1亿获得（融创占51%、华发占49%），成立了合资公司深圳融华置地投资有限公司共同开发。

当时，深圳政府对这个项目期望特别高：希望它能填补粤港澳大湾区冰雪文旅空白，希望年客流量超百万，希望带动周边区域经济升级，助力深圳成为南中国冰雪旅游核心城市。

合资公司才成立一年，融创就资金链困难了，因为缺钱，直接把这个项目的股权质押给了华发，这时，华发不仅是融创的合作方，还成了融创的债权方。

再后来，融创彻底凉透，华发只能找接盘侠来买走融创的股权，但是足足找了两年，都找不到人，其实还恰谈过深圳地铁和万科。

项目一直拖着不动也不是办法，华发的钱也沉淀在里面，于是，2023年1月，华发官宣，自己亲自接盘，作价35.7亿成为了这个项目唯一股东，融创从此全身而退。

再然后就是昨晚了，华发琢磨着接下来就要在这个地段搞超大体量的办公产品了，未来下场肯定很惨，所以趁着土地收储政策的东风，赶紧把这部分业态给剥离掉了。这个交易，这个决定，太正确了。

莫老爷建议，这7块地被收储后，改下规划，直接转手卖给招商蛇口吧，会展片区都是它的资产，也只有它有实力盘活它们。然后，再想办法引入蜜雪冰城，改装成蜜雪冰城乐园，这个品牌有国民度，有流量，有粉丝，还这么贴合“雪”的主题，若炒作得当，项目有望成为中国新一代超级网红打卡地。

在地产行业整体承压、流动性紧张的情况下，未来，会有越来越多房企以牺牲利润剥离低效土储为代价换取现金流。

不止华发，很多头部房企现在都在努力退掉那些明显开发了更加要亏死的项目。恭喜华发，“金蝉脱壳”了。冰雪乐园今年开业的计划不会有变，到时，莫老爷也去玩一下，支持一下~