BRIX MOR房地产集团报告2025年第二季度业绩

- 实现了公司历史上创纪录的小商店入住率和最高的新租赁DAB-

- 更新了Nareit FFO和2025年相同的房地产NOI增长预期-

纽约，2025年7月28日/美通社/ -- Brixmor Property Group Inc. (NYSE：BRx）（“Brixmor”或“公司”）今天公布了截至2025年6月30日的三个月和六个月的经营业绩。 截至2025年6月30日和2024年6月30日止三个月，Brixmor Property Group Inc.应占净利润稀释后每股收益分别为0.28美元和0.23美元，截至2025年和2024年6月30日止六个月，Brixmor Property Group Inc.应占净利润稀释后每股收益分别为0.50美元和0.52美元。

截至2025年6月30日的三个月的主要亮点包括：

后续事件：

“我非常高兴我们的团队继续执行我们的变革性增值业务计划，这使我们能够利用租户中断并提供高生产力的租赁量、强劲的新租赁和更新租赁利差、增值性的再投资和强劲的利润增长，”首席执行官詹姆斯·泰勒评论道。“我们今年迄今的业绩以及已签署但尚未开始的可见租赁为2026年及以后的强劲增长奠定了基础。此外，我们严格的资本回收继续成功收获增长较低的资产，并将资本重新部署到具有显着上涨空间的资产中，例如我们最近收购了LaCenterra At Otto Ranch，这是我们休斯顿核心市场的标志性杂货锚定生活方式资产。"

财务摘要

净利润归属于Brixmor Property Group Inc.

纳雷特FFO

相同房产NOI表现

股息

投资组合和投资活动

增值再投资机会

收购

处置

资本结构

指导

（未经审计，单位为百万美元，每股金额除外）

2025E

2025 E每股稀释股份

Brixmor Property Group Inc.应占净利润

292 - 301美元

0.95美元-0.98美元

与房地产相关的折旧和摊销

410

1.33

房地产资产出售收益

（19）

（0.06）

房地产资产减损

0

0.00

纳雷特FFO

683 - 692美元

2.22美元-2.25美元

与BREXMOR建立联系

会议电话和补充信息公司将于美国东部时间2025年7月29日星期二上午10：00举办电话会议。如需参与，请在预定通话开始后15分钟内拨打877.704.4453（国内）或201.389.0920（国际）。还可以通过https://www.brixmor.com投资者部分的实时网络广播来访问电话会议。电话会议的重播将于2025年8月12日之前通过拨打844.512.2921（国内）或412.317.6671（国际）（密码：13753792）或通过网络至2026年7月29日在https://www.brixmor.com的投资者部分重播。

公司的补充披露将发布在https://www.brixmor.com的投资者部分。所有感兴趣的各方也可以通过investorrelations@brixmor.com或800.468.7526向公司提出请求获取这些材料。

非公认会计准则绩效指标公司提出下文所述的非公认会计准则绩效指标。 这些指标不应被视为净利润（根据GAAP计算）或其他GAAP财务指标的替代品或更有意义，作为财务业绩指标，也不应被视为替代品或更有意义，作为流动性指标的经营活动现金流（根据GAAP计算）的替代品或更有意义。 非GAAP绩效指标有局限性，因为它们不包括影响运营的所有收入和费用项目，因此，应始终被视为根据GAAP计算的财务业绩的补充财务业绩。 公司对这些非GAAP绩效指标的计算在某些方面可能与其他REIT使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REIT提供的类似标题的指标进行比较。请投资者注意，这些非GAAP绩效指标中排除的项目与理解和解决财务绩效相关。净利润与这些非GAAP绩效指标的对账见附表。

纳雷特FFO Nareit FFO是一种补充的非GAAP绩效指标，用于评估房地产公司的运营和财务绩效。Nareit将FFO定义为净利润（根据GAAP计算）不包括（i）与房地产相关的折旧和摊销，（ii）出售某些房地产资产的损益，（iii）控制权变更的损益，（iv）减损记录-当减损直接归因于可折旧不动产价值减少时，某些房地产资产和实体投资的减少该实体持有的遗产和（v）对未合并合资企业进行调整后，计算以反映FFO。考虑到其作为房地产所有者和运营商的业务性质，该公司认为Nareit FFO对于投资者衡量其运营和财务业绩有用，因为该定义不包括净利润中包含的项目（根据GAAP计算）与公司的运营和财务业绩无关或不指示公司的运营和财务业绩，例如与房地产相关的折旧和摊销，以及可能使运营和财务业绩的定期和同行分析变得更加困难的项目，例如出售某些房地产资产的损益以及某些房地产资产的减损减记。

相同房产NOI相同房产NOI是一种补充的、非GAAP绩效指标，用于评估房地产公司的经营业绩。 计算相同房产的NOI（使用整个两个时期拥有的物业，不包括开发中的物业和稳定时间不到一年的已建成的新开发物业）作为物业总收入（基本租金、费用报销、对无法收回的收入的调整、辅助和其他租金收入、百分比租金，和其他收入）减去直接财产运营费用（运营成本和房地产税）。同一房产NOI不包括（i）租赁终止费，（ii）直线租金收入，净额，（iii）低于市场租赁的增加，扣除高于市场租赁的摊销和租户诱因，（iv）直线地租费用，净额，（v）与公司专属保险公司相关的收入或费用，（vi）折旧和摊销，（七）房地产资产的损失，（八）一般和行政费用，以及（ix）其他收入和费用（包括利息费用和出售房地产资产的收益）。考虑到其作为房地产所有者和运营商的业务性质，公司认为NOI对于投资者衡量其投资组合的经营业绩有用，因为该定义排除了净利润中包含的与或不表明公司物业经营业绩无关的各种项目，例如租赁终止费、直线租金收入、净租金收入、净收入、与公司专属保险公司相关的收入或费用、低于市场租赁的增加（扣除高于市场租赁的摊销和租户激励）、直线地租费用、净额、折旧和摊销、房地产资产的减损、一般和管理费用，以及其他收入和费用（包括利息费用和出售房地产资产的收益）。该公司相信，同一房产的NOI对投资者也有用，因为它通过仅包括整个所示两个期间拥有的房产的NOI，而不包括稳定时间不到一年的开发中房产和已建成的新开发房产，进一步消除了NOI的差异，因此提供了一个更一致的指标来比较公司房地产之间的经营业绩时期

净本金债务与调整后EBITDA之比、本季度年化和净本金债务与调整后EBITDA之比、过去十二个月净本金债务与调整后EBITDA之比、本季度年化和净本金债务与调整后EBITDA之比、过去十二个月是补充非GAAP指标，用于评估房地产公司在未偿债务方面的表现。净本金债务计算为净债务债务（根据GAAP计算），不包括净未摊销溢价或折扣和递延融资费减去现金、现金等值物和限制现金。调整后EBITDA计算为净利润之和（根据GAAP计算）扣除非控股权益，不包括（i）利息费用，（ii）联邦和州税收，（iii）折旧和摊销，（iv）出售某些房地产资产的损益，（v）控制权变更的损益，（vi）某些房地产资产和实体投资的损失减记，当损失直接归因于实体持有的可折旧房地产价值减少时，（vi）债务消除的收益（损失），净额，以及（八）公司认为不能表明公司经营业绩的其他项目。净本金债务与调整后EBITDA之比、当前季度年化和净本金债务与调整后EBITDA之比、过去十二个月的净本金债务分别除以季度年化调整后EBITDA或过去十二个月的调整后EBITDA计算。考虑到其作为房地产所有者和运营商的业务性质，该公司认为，净本金债务与调整后EBITDA之比、本季度年化和净本金债务与调整后EBITDA之比，过去十二个月对于投资者衡量其运营业绩很有用，因为它们排除了净利润中包含的项目（根据GAAP计算）与公司房地产的经营业绩无关或不指示公司房地产的经营业绩，是众所周知和理解的业绩衡量标准，独立于公司的资本结构和项目，这些项目可能会使定期和同行的业绩分析变得更加困难，并可以为投资者提供更一致的基础，以便将公司与同行进行比较。

关于Brixmor PROPETY GROUP Brixmor（纽约证券交易所代码：BRx）是一家房地产投资信托基金（REIT），拥有并运营高质量的全国性露天购物中心组合。其360个零售中心包括位于成熟贸易区约6400万平方英尺的优质零售空间。 该公司致力于拥有和经营购物中心，反映Brixmor的愿景“成为我们服务的社区的中心”，并成为蓬勃发展的国家，地区和当地零售商的多元化组合。 Brixmor是5，000多家零售商的房地产合作伙伴，包括The TJX Companies、The Kroger Co.、Publix超市和罗斯商店。

Brixmor在SEC文件和新闻稿以及公开电话会议、网络广播及其网站https://www.brixmor.com的“投资者”页面中向投资者宣布重要信息。该公司还利用社交媒体与投资者和公众沟通，Brixmor在社交媒体上发布的信息可能被视为重要信息。因此，Brixmor鼓励投资者和其他对该公司感兴趣的人审查该公司在其网站和社交媒体渠道上发布的信息。

本新闻稿可能包含1933年《证券法》第27 A条和1934年《证券交易法》第21 E条所指的前瞻性陈述。这些陈述包括但不限于与我们对业务表现、财务业绩、流动性和资本资源的预期有关的陈述，以及其他非历史性陈述。您可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、”继续”、“可能”、”将“、“应该”、”寻求“、”项目”、“预测”、”打算“、”计划”、“估计”、”预期”或这些词语的否定版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响。因此，存在或将会存在一些重要因素可能导致实际结果或结果与这些声明中指出的结果存在重大差异。我们相信这些因素包括但不限于截至2024年12月31日年度的10-K表格中题为“前瞻性陈述”和“风险因素”的部分中描述的因素，因为这些因素可能会在我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的定期文件中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会网站www.example.com上访问https://www.sec.gov。这些因素包括（1）国际军事冲突、国际贸易争端、外债危机、外币波动等全球性事件或政府政策法规、关税、能源价格、市场动态、总体经济收缩、利率上升、通货膨胀、失业、或消费者收入或支出增长有限;（2）当地房地产市场状况，包括与我们投资组合中类似的物业的空间供过于求或需求减少（定义如下）;（3）来自其他可用资产和电子商务的竞争;（4）零售业的中断和/或整合、租户的财务稳定性以及大型零售公司的整体财务状况，包括他们支付租金和/或应向我们支付费用的能力;（5）就租金百分比而言，是我们租户的销售量;（6）物业运营费用的增加，包括公共区域费用、公用事业费、保险和房地产税，这些费用相对不灵活，如果收入或入住率下降，通常不会减少;（7）维修、翻新和重新租赁空间的成本增加;（8）地震、野火、龙卷风、飓风、气候变化引起的海平面上升造成的损害、其他自然灾害、流行病和/或流行病、内乱、恐怖主义行为或战争行为，其中任何一种都可能导致未保险或保险不足的损失;和（9）法律和政府法规的变化，包括管理使用、分区、环境、隐私、数据安全、知识产权和税收的法律和政府法规的变化。这些因素不应被解释为详尽无遗，而应与本新闻稿和我们定期文件中包含的其他警告声明一起阅读。前瞻性陈述仅限于本新闻稿发布之日，我们明确否认公开更新或审查任何前瞻性陈述的任何义务或承诺，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因，除非法律另有要求。

综合资产负债表

未经审计，以数千美元计，共享信息除外

截至

截至

2025年6月30日

2024年12月31日

资产

房地产

土地

$ 1，829，811

$ 1，834，814

建筑物和租户改善

8，990，348

8，895，571

在建工程

111，968

152，260

租赁无形资产

504，584

526，412

11，436，711

11，409，057

累计折旧和摊销

（3，499，227）

（3，410，179）

房地产，净值

7，937，484

7，998，878

现金及现金等价物

104，973

377，616

受限制现金

897

1，076

有价证券

19，399

20，301

应收账款，净额，包括直线应收租金分别为225，671美元和208，785美元

285，057

二十八万一千九百四十七

递延费用和预付费用净额

十七万一千七百六十二

十六万七千零八十

待售房地产资产

8，290

4，189

其他资产

78，526

57，827

总资产

$ 8，606，388

$ 8，908，914

负债

债务，净

$ 5，096，923

$ 5339751

应付账款、应计费用和其他负债

五十五万六千三百零一

五八万五千二百四十一

总负债

5，653，224

5，924，992

股权

普通股，面值0.01美元;授权3，000，000，000股;

已发行315，226，534股和314，619，008股以及306，099，542股和305，492，016股

流通股

3，061

3，055

借记资本公积

3，428，611

3，431，043

累积其他全面收益

2，084

8，218

超过净利润的分配

（四十八万八百五十一）

（四十五万八千六百三十八）

股东权益总额

二百九十五万二千九百零五

2，983，678

非控股权益

259

244

权益总额

2，953，164

2，983，922

负债和权益总额

$ 8，606，388

$ 8，908，914

综合经营报表

未经审计，单位为千美元，每股金额除外

止三个月

止六个月

2025年6月30日

2024年6月30日

2025年6月30日

2024年6月30日

收入

租金收入

$ 339，397

$ 315，587

$ 676，638

$ 635，076

其他收入

95

102

366

854

总收入

339，492

315，689

677，004

635，930

业务费用

运营成本

39，877

36，919

79，088

74，076

房地产税

43，559

36，349

88，452

77，757

折旧及摊销

103，277

92，018

208，874

183，236

房地产资产减损

-

5，280

-

5，280

一般及行政

29，093

29，689

57，266

58，180

总运营支出

215，806

200，255

433，680

398，529

其他收入（费用）

股息和利息

1，190

六千六百三十二

2，896

一万零五百零九

利息开支

（54，409）

（53，655）

（108，493）

（105，143）

房地产资产出售收益

15，755

1，814

18，825

16，956

债务消除收益（损失），净

（296）

281

（296）

281

其他

（780）

（381）

（1，373）

（974）

其他费用总计

（38，540）

（45，309）

（88，441）

（78，371）

净收入

85，146

70，125

154，883

159，030

归属于非控股权益的净收入

（7）

-

（15）

-

Brixmor Property Group Inc.应占净利润

$ 85，139

$ 70，125

$ 154，868

$ 159，030

Brixmor Property Group Inc.应占净利润每股普通股：

基本

$ 0.28

$ 0.23

$ 0.50

$ 0.53

稀释

$ 0.28

$ 0.23

$ 0.50

$ 0.52

加权平均份额：

基本

三十万六千九百七十五

302，197

三十万六千九百二十三

302，120

稀释

307，609

302，903

307，547

302，796

EBITDA和债务义务的重新调整，净对净主要债务

未经审计，以千美元为单位

止三个月

止六个月

2025年6月30日

2024年6月30日

2025年6月30日

2024年6月30日

净收入

$ 85，146

$ 70，125

$ 154，883

$ 159，030

利息开支

54，409

53，655

十万八千四百九十三

十万五千一百四十三

联邦税和州税

753

655

1，460

1，366

折旧及摊销

103，277

92，018

208，874

183，236

EBITDA

243，585

216，453

473，710

448，775

房地产资产出售收益

（15，755）

（1，814）

（18，825）

（16，956）

房地产资产减损

-

5，280

-

5，280

EBITDA

$ 二十二万七千八百三十

$ 二十一万九千九百一十九

$ 454，885

$ 437，099

EBITDA

$ 227，830

$ 219，919

$ 454，885

$ 437，099

（收益）债务消灭损失，净

296

（281）

296

（281）

交易费用，净额

1

13

22

58

调整总额

297

（268）

318

（223）

调整EBITDA

$ 228，127

$ 219，651

$ 455，203

$ 436，876

调整EBITDA

$ 228，127

$ 219，651

$ 455，203

$ 436，876

直线租金收入，净

（9，781）

（7，981）

（17，262）

（15，536）

低于市场租赁的确认，扣除高于市场租赁的摊销和租户激励

（4，174）

（1，810）

（6，689）

（3，534）

直线地租费用净额（1）

141

（6）

275

（11）

调整总额

（13，814）

（9，797）

（23，676）

（19，081）

现金调整后EBITDA

$ 214，313

$ 209，854

$ 431，527

$ 417，795

（1）直线地租费用，净额计入综合经营报表的经营成本。

债务债务调节，净本金债务

截至

2025年6月30日

债务，净

$ 5，096，923

减：净未摊销溢价

（12，223）

加：递延融资费

33，753

减：现金、现金等值物和限制现金

（105，870）

净本金债务

$ 5，012，583

调整后EBITDA，本季度年化

$ 912，508

净本金债务与调整后EBITDA之比，本季度年率化

5.5x

调整后EBITDA，持续十二个月

$ 891，137

净本金债务与调整后EBITDA之比，过去十二个月

5.6x

运营资金（FFO）

未经审计，单位为千美元，每股金额除外

止三个月

止六个月

2025年6月30日

2024年6月30日

2025年6月30日

2024年6月30日

Brixmor Property Group Inc.应占净利润

$ 85，139

$ 70，125

$ 154，868

$ 159，030

与房地产相关的折旧和摊销

102，091

90，218

206，539

179，891

房地产资产出售收益

（15，755）

（1，814）

（18，825）

（16，956）

房地产资产减损

-

5，280

-

5，280

纳雷特FFO

$ 171，475

$ 163，809

$ 342，582

$ 327，245

稀释后每股Nareit FFO

$ 0.56

$ 0.54

$ 1.11

$ 1.08

已发行加权平均摊薄股份

307，609

302，903

307，547

302，796

影响FFO可比性的项目

债务消除收益（损失），净

$ (296)

$ 281

$ (296)

$ 281

交易费用，净额

（1）

（13）

（22）

（58）

影响FFO可比性的项目总数

$ (297)

$ 268

$ (318)

$ 223

影响FFO可比性的项目，每股净值

$ （0.00）

$ 0.00

$ （0.00）

$ 0.00

额外披露

直线租金收入，净

$ 9，781

$ 7，981

$ 17，262

$ 15，536

低于市场租赁的确认，扣除高于市场租赁的摊销和租户激励

4，174

一千八百一十

6，689

3，534

直线地租费用净额（1）

（141）

6

（275）

11

每股宣派股息

$ 0.2875

$ 0.2725

$ 0.5750

$ 0.5450

宣派之股息

$ 88，004

$ 82，117

$ 175，995

$ 164，221

股息支付率（占Nareit FFO的%）

51.3%

50.1%

51.4%

50.2%

（1）直线地租费用，净额计入综合经营报表的经营成本。

国家财产NOI分析

未经审计，以千美元为单位

止三个月

止六个月

2025年6月30日

2024年6月30日

变化

2025年6月30日

2024年6月30日

变化

同一房产NOI分析

的房产数量

346

346

- %

346

346

- %

计费百分比

89.8%

91.5%

（1.7%）

89.8%

91.5%

（1.7%）

租赁百分比

94.4%

百分之九十五点六

（1.2）%

百分之九十四点四

百分之九十五点六

（1.2）%

收入

基本租金

$ 228，360

$ 220，300

$ 455，493

$ 438，233

费用报销

72，513

66，497

147，609

135，838

收入被视为无法收回

（2，152）

（1，315）

（4，580）

（1，047）

辅助和其他租金收入/其他收入

8，978

5，587

14，650

11，761

租金百分比

2，655

2，283

6，478

6，486

310，354

293，352

5.8%

619，650

591，271

4.8%

业务费用

运营成本

（37，859）

（35，540）

（75，159）

（70，873）

房地产税

（41，491）

（35，332）

（84，304）

（74，927）

（79，350）

（70，872）

12.0%

（159，463）

（145，800）

9.4%

同一房产NOI

$ 231，004

$ 222，480

3.8%

$ 460，187

$ 445，471

3.3%

NOI保证金

74.4%

75.8%

74.3%

75.3%

碱液回收率

91.4%

93.8%

92.6%

93.2%

对同一房产NOI绩效的贡献百分比：

变化

贡献百分比

变化

贡献百分比

基本租金

$ 8，060

3.6%

$ 17，260

3.9%

收入被视为无法收回

（837）

（0.4）%

（3，533）

（0.8）%

净费用报销

（2，462）

（1.1）%

（1，892）

（0.4）%

辅助和其他租金收入/其他收入

3，391

1.5%

2，889

0.6%

租金百分比

372

0.2%

（8）

（0.0）%

3.8%

3.3%

Brixmor Property Group Inc.应占净利润对账至同一房产NOI

Brixmor Property Group Inc.应占净利润

$ 85，139

$ 70，125

$ 154，868

$ 159，030

调整：

不同房产NOI

（9，886）

（9，185）

（20，138）

（18，196）

租赁终止费

（1，352）

（959）

（5，463）

（1，349）

直线租金收入，净

（9，781）

（7，981）

（17，262）

（15，536）

低于市场租赁的确认，扣除高于市场租赁的摊销和租户激励

（4，174）

（1，810）

（6，689）

（3，534）

直线地租费用，净额

141

（6）

275

（11）

折旧及摊销

103，277

92，018

208，874

183，236

房地产资产减损

-

5，280

-

5，280

一般及行政

29，093

29，689

57，266

58，180

其他费用总计

38，540

45，309

88，441

78，371

归属于非控股权益的净收入

7

-

15

-

同一房产NOI

$ 231，004

$ 222，480

$ 460，187

$ 445，471

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来源：Brixmor Property Group Inc.