2025H1房地产行业总结与展望丨土地篇

核心摘要：

2025年上半年，全国土地市场延续“缩量提质”的供地策略。土地供应总面积显著收缩，但优质地块（区位核心、体量较小、容积率较低、不含商业配或占比较低）供应占比明显提升，带动供地起始楼面均价上涨。

土地成交呈现高度分化，核心城市（如上海、杭州、成都）市场热度持续高涨，高溢价、“地王”项目频出，区域地价屡创新高；而大多数普通二线及三四线城市则相对冷清。供给端的“提质”是驱动核心城市市场热度的关键因素。

土地供应：供地延续“缩量提质”，优质地块供应占比提升带动土地均价上涨

2025年6月，亿翰智库监测城市住宅用地推出建设用地面积2441.9万平米，同比下降49.9%、环比下降44.6%，推出土地351宗，环比下降54.7%。

1-6月来看，全国城市宅地供应数量同比下降52.3%，规划建面同比下降30.2%，但供地的起始楼面均价上升了38.9%，延续了“缩量提质”的势头。

图表：2024年上半年、2025年上半年涉宅用地供应情况

土地成交：核心城市高热、“地王”频出，部分城市遇冷、凸显分化

上半年土地成交市场分化加剧，核心城市凭借优质地块供应，热度高涨，“地王”项目层出不穷，而部分城市则面临流拍或底价成交。6月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2159.0万平米，同比下降34.5%，环比上升16.4%。

一线城市冷热不均：

上海火爆领跑：上半年，上海的土拍市场仅4宗地块以底价成交，除了核心市区，嘉定、松江、奉贤、金山等外环外区域地块均出现溢价成交，能够形成溢价的区域范围更广。区域地价也被频繁刷新，杨浦滨江、浦东新杨思、金山区等区域地价均创新高。

6月，上海完成了2025年第五批次土拍，也是上半年上海最大规模的土拍。最终6宗地块共成交212.57亿元，其中5宗形成溢价成交。

其中，宝山南大组合地块是2025年上半年上海供应面积最大、成交总价最高的地块。十分考验企业的开发能力、运营能力和资金实力。最终由中建八局以81.95亿的总价摘得，创下了北中环区域的地价新纪录。

浦东曹路地块以41.7%的溢价率创下了上海集中供地5年来新高。经过72轮竞拍，在第一轮竞价、竞高品质建设指标两个环节“双触顶”后，在第二轮竞价环节成交，由联发集团以总价21亿元竞得。

杨浦滨江地块，经过95轮竞价，由保利发展以总价35亿元、溢价率30.8%竞得，成交楼面价9.55万元/平米超过了由保利自己保持的8.8万元/平米的地价纪录，登顶杨浦区楼面价“地王”。

金山区也拍出了溢价地块，金山新城地块由建发房产以9.8%的溢价率竞得。

深圳“小地块”形成高溢价：6月，龙华区地块是本年深圳供应的第二宗宅地，还是继深圳响应国家标准《住宅项目规范》（要求住宅项目容积率不超过3.1）推出的首批出让地块之一。地块体量较小，土地面积约1.09万平米，建筑面积为2.72万平米，容积率2.5，已是深圳近年来出让宅地中少有的容积率相对较低的地块。最终经过65轮激烈竞争，由联发集团以12.12亿元竞得，溢价率高达46.6%、成交楼面价4.46万元/平米。

深圳再一次证明了热点城市中，体量较小、区位核心、容积率较低的土地，在出让时更易形成高溢价。

北京供地提质价涨：上半年，北京成交22宗涉宅地块，规划建面220.76万平米，与2024年同期19宗涉宅地块、规划建面237.3万平米差距不大。但成交总金额上明显增长，2025年上半年总成交金额总成交金额1005.56亿元，较2024年同期732.36亿元同比增长37.3%。

广州分化明显转冷：6月广州的土地市场与上海的火热行情形成明显反差出了10宗涉宅地块，其中6宗底价成交，总成交价约25.6亿元；而其余4宗终止出让，总起始价则达到了68.3亿元。

核心二线城市“地王”频出：

杭州登顶上半年成交金额榜：2025年上半年，杭州共出让68宗涉宅地块，土地出让总金额高达1160亿元，几乎与2024年全年的1169亿元持平。成功超过北上广深四个一线城市，登顶全国土地成交金额榜。

图表：2025年上半年土地出让金额前5城市

6月末最后6宗地全部溢价成交，其中5宗为杭州“好房子”试点项目，平均溢价率高达42.2%，单日揽金151.15亿。其中，钱江世纪城地块热度最高，经过98轮竞价，由本土民企金帝集团摘得，楼面价5.45万元/平米刷新板块纪录，成为钱江世纪城新“地王”。

成都地价屡屡刷新：上半年成都土地市场同样火热。共成交56宗地块，同比增长55%，土地出让总金额达到424亿元，同比增长101.1%。在优质地块的带动下，区域地价得到抬升。其中，锦江区成交楼面价4.12万元/平米、高新南区3.17万元/平米、青羊区2.47万元/平米、金牛区2.02万元/平米，均创下区域新高。

图表：2025年上半年成都部分行政区成交楼面价新纪录

6月来看，锦江区茶厂地块经过154轮的竞价，最终由国贸地产以总价23.26亿元竞得。溢价率高达75.7%，成交楼面价3.55万元/平米达到了成都历史第二高；金牛区茶花板块经过40轮竞拍，最终由中能建以总价17.48亿元、溢价率23.93%竞得，楼面价达到了2.02万元/平米，这个价格既是目前板块内最高楼面价，也是金牛区楼面地价首次超2万元/平米。

武汉、长沙、温州等更多二线城市形成高溢价成交：

6月，武汉汉口新兴街地块，经过106轮竞价，由绿城中国以总价6.65亿元、溢价率54.36%摘得，楼面价2.79万元/平米达到武汉历史第二高。

长沙芙蓉区地块经过50轮竞价，由本土民企园康置业&信宇企业联合体竞得，成交价5.48亿元，溢价率49%。

温州瓯海区三垟街道滨河宅地经过37轮竞价，最终由民企展宇建设以总价3.04亿元竞得，溢价率55.24%、成交楼面价2.45万元/平米。溢价率和楼面价都创温州近年来新高。

大多数普通二线及三四线城市平淡：6月，普通二线城市平均溢价率为4.9%，三四线城市平均溢价率为2.8%，显著低于核心城市。

总结与展望：

整体来看，2025上半年土地市场呈现“缩量提质、分化延续”的特征。受益于供给“提质”，上海、杭州、成都等核心城市土地市场热度持续高涨，更多如武汉、长沙、温州等城市也能形成溢价成交。优质地块，通常地处核心区位、体量更小、容积率更低、不包含商业配建或占比较低。绝大多数三四线城市则热度较低，延续量价双淡，分化明显。

下半年，政府“控量提质”的供地策略预计将持续，短期内市场分化格局或难以改变。