佳兆业锦恒财富：从300亿“神话”到30亿残局，一场拖垮7000人的信任“浩劫”

（来源：明见局）

"所谓的76%兑付率，是把几百块的小额兑付和几千万的大额欠款混在一起算出来的"，投资者李女士出示的兑付记录显示，她投入的500万元本金在四年间仅收回120万元。

作者｜周叙

当深圳佳园二期项目的"本金转债权"方案在今年7月的酷暑中抛出时，锦恒财富的投资者们已在焦虑中等待了整整4年。

这份被佳兆业集团称为"终结危机关键举措"的方案，在许多投资者眼中更像是用一个尚在销售期的楼盘未来收益权，替代早已逾期的现金兑付，这场始于2021年的财富风波又该如何平息？

信任基石是如何瞬间崩塌的？

2016年佳兆业财富更名为锦恒财富时，没人能预料到这个看似独立的财富管理平台会成为房企流动性危机的"风暴眼"。

据公开消息，彼时的佳兆业正处扩张巅峰，依托大湾区的土地储备优势，这家房企在高净值人群中积累了不俗口碑。锦恒财富顺势推出的理财产品，凭借"集团背书、稳赚不赔"的宣传话术，迅速吸引超过2万投资者入局，管理资产规模峰值突破300亿元。

投资者王先生至今记得2019年购买产品时的场景"销售反复强调这是佳兆业的'内部福利'，资金都用于集团优质项目，还拿出过往几年的兑付记录作证"。

但是这种基于房企品牌的信任在2021年11月被彻底击碎。当月，三只理财产品突然宣告逾期，数百名投资者聚集在佳兆业总部楼下，举起"还我血汗钱"的标语，也揭开了这场危机的序幕。

数据显示，当时涉及逾期的本息规模达127.88亿元，7000多名投资者中，既有身家千万的企业家，也有将养老钱投入的普通职工，甚至包括大量佳兆业和锦恒财富的内部员工。

兑付承诺与实际收回钱款有较大出入

面对汹涌的舆情，佳兆业在2021年11月8日迅速作出回应，承诺通过"处置优质资产、梳理抵押品、加快销售回款"等措施解决问题。

据悉，在这四年间，佳兆业确实推出过43期现金兑付，加上实物抵债、财产权信托等方式，累计完成了76%投资款的兑付。

但有媒体爆料称，细究数据会发现这一进度背后是严重的"幸存者偏差"。早期小额投资者更容易获得清偿，而大额投资者往往被拖延至今。

更令人不安的是，自2022年11月起，所有产品利息被暂停计算，佳兆业给出的理由是"优先保障本金"，但何时恢复计息、已产生利息如何处理，始终没有一个明确的时间表。

"所谓的76%兑付率，是把几百块的小额兑付和几千万的大额欠款混在一起算出来的"，投资者李女士出示的兑付记录显示，她投入的500万元本金在四年间仅收回120万元，“每次兑付像挤牙膏，最近半年更是一分钱没拿到"。这种差异化兑付策略，让投资者群体内部也产生了严重分裂。

新方案存漏洞？成千上万家庭难题待解

今年7月推出的深圳佳园二期转债方案，被佳兆业描绘为"突破性进展"。按照方案，投资者可将未兑付本金转为对该项目的债权，通过有限合伙企业参与未来收益分配。

对此，佳兆业内部人士强调该项目位于深圳核心区域，"应收债权价值足以覆盖兑付金额"。

但相关媒体报道显示，其中含有风险漏洞：

• 首先，该项目目前仍处于建设销售期，在房地产市场持续下行的背景下，能否顺利去化存在巨大不确定性；

• 其次，有限合伙企业的股权结构设计模糊，投资者对项目的实际监督权无从谈起；

• 最重要的是，方案未明确若项目销售不及预期，投资者的债权如何保障？相当于将风险完全转移给投资者。

更值得警惕的是佳兆业自身的财务状况。2024年财报显示，公司收入同比暴跌55.8%，净亏损扩大至285.31亿元，全年合约销售额仅67.57亿元。

截至2024年末，1350亿元总借款中，1180亿元需在一年内偿还，而账面现金仅23.9亿元，资金链已十分紧张。市场上广州佳兆业中心即将被司法拍卖的消息更凸显其资产处置的紧迫性。

这种情况下，深圳佳园二期项目的价值评估也存疑。有业内人士指出该项目土地款早在2019年就已支付，如今佳兆业将其包装为"优质资产"，实则可能是为了套取投资者对债务的豁免。

"本质上是让投资者用本金给项目输血，最后能不能回本全看天意"，某房企财务总监如此评价。

四年间，投资者们尝试过信访、诉讼、媒体曝光等多种方式维权，但收效甚微。法院对相关案件的审理往往以"涉及房企风险化解大局"为由暂缓判决；监管部门虽多次介入协调，却难以实质性推动资金兑付。这种僵局背后，是成千上万家庭的财富缩水和生活困顿。

深圳佳园二期项目的销售若顺利，或许能解决部分兑付问题；若遇阻，这场始于2021年的财富风波可能还要延续更长时间。

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