疏解难点堵点 | 2025年7月物业服务发展报告

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（来源：观点）

摘要：当前，各省市在政策端聚焦物业服务领域群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点进行疏解。（报告期：2025.06.24-2025.07.24）

物企市拓延续良好态势，广州首例信托制物业模式试点

观点指数 期内，物企市场化拓展仍保持较高热度，样本物企继续以中标或合作方式收获住宅、政府公建、学校、医院、公共场馆、商业、产业园区、城市服务等各类业态项目。其中，中海物业在港澳的拓展能力进一步展现，于澳门续约中标澳门大学研究生宿舍及教职员宿舍、N1聚贤楼综合物业管理服务合约，于香港中标港油街实现艺术空间及香港视觉艺术中心两大艺术场馆的物业管理服务项目。

同时，包括万物梁行、世茂服务、合景悠活、金碧物业、东原仁知服务等在内的物企公布了上半年或第二季度的市拓情况，均实现了服务规模的快速扩张。

分主要业态来看，信托制物业服务模式在住宅项目上迎来更广泛试水，期内广州番禺华南新城小区计划引入信托制服务模式，以解决包干制下服务质量下滑、财务不透明等问题的积弊。同时，这也是广州首例信托制物业模式试点。

据相关介绍，华南新城是合生创展开发的老牌大型社区，有20多年历史，常驻人口近2万，拥有产权达5368个、投票权4666个、115栋、另加9处楼栋车位和商铺。一直以来，物业服务由合生创展旗下康景物业提供，推行的是包干制物业服务。

相比之下，“信托制”主要有三个优点，一是物业费和公共收益等资金透明，业主可以查询资金收支情况；二是物业服务企业权责明晰，能够按照业主需求提供专业服务；三是服务平台为业主提供决策参与渠道，有效提升管理的效率。

目前，信托制实施范围已较为广泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武汉等20多个城市，从效果上来看，对于提升物业费收缴率和服务满意率有较大帮助。

A股两家物企预计盈利增长，多家企业关键职位迎来人事变动

7月15日，南都物业及珠江股份分别公布了2025半年度业绩预告，较过往因炒股致使利润受损相比，本期两家物企均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。

数据显示，南都物业预计2025上半年实现归属于母公司所有者的净利润为1亿元~1.5亿元，同比增长387.02%到630.52%。预增原因主要是对安邦护卫的股权投资采用公允价值计量，本期公允价值变动损益为7818.55万元，增加净利润5863.91万元，而上年同期该损益为负值，导致本期净利润同比大幅增加。

与之类似，珠江股份预计2025上半年实现扭亏为盈，归属上市公司股东净利润为1550万元至2250万元。主要系上半年以来随着A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨。

不过，在更能准确反映企业核心业务的实际盈利能力指标——扣除非经常性损益的净利润方面，两家公司均呈现下降态势。这意味着核心业务运营方面存在挑战，业绩增长的可持续性存在不确定性。

公告显示，南都物业预计扣除非经常性损益的净利润为4500万元~6000万元，较上年同期减少16.44%到增加11.41%。珠江股份预计2025半年度扣除非经常性损益后的净利润为700万元至1050万元，相比来看，2024年该公司扣除非经常性损益后的净利润为2225.89万元。

同时，物企也在进行积极的战略调整，多家物企关键职位迎来重要人事变动。

其中，万物云于6月27日宣布，万科原董秘朱旭将调任万物云城，投身于城市服务赛道。

据悉，万物云于2020年正式推出万物云城品牌，定位是城市空间智慧管家，与万科物业、万物梁行同被视作业务增长的三驾马车。不过，万物云城营业收入虽然保持增长，但并达到预期的增长规模。截至2024年末，万物云来自城市空间整合服务的收入为7.56亿元，同比增长10.9%，占总收入比例仅为2.1%。

相比来看，2024年度，华润万象生活来自城市空间的收入为18.21亿元，同比增长36.3%，占总收入的10.7%；保利物业的公共及其他物业收入为29.43亿元，同比增长12.4%，占总收入18%；碧桂园服务的城市服务收入为41.68亿元，同比下降约14.7%，占总收入的比例约为9.5%。

观点指数认为，城市公共空间服务市场广阔，是目前头部物企竞争的重要方向，万物云此番人事调整，显然是重新审视了该业务板块的战略意义，对城市服务业务进一步重视与优化。

物管股延续上涨趋势，华润万象生活收购以整合会员体验

资本市场上，物管股报告期内延续上涨趋势，截至7月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月上涨4.46%，同时作为参照，恒生指数（HSI.HI）近一个月上涨6.22%。

观点指数监测数据显示，40家样本港股物企本期平均区间涨幅达到9.55%，较上个报告期平均3.38%的区间涨幅上涨6.17个百分点。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上个报告期的10.25倍上涨至本期的11.27倍。

目前，港股总市值超百亿的物企共有六家，包括华润万象生活（847.95亿港元）、万物云（266.9亿港元）、碧桂园服务（226.68亿港元）、保利物业（190.9亿港元）、中海物业（182.92亿港元）及绿城服务（149.1亿港元）。

在收并购领域，物企仍趋向于采取谨慎策略，一方面，收并购市场持续降温，期内仅华润万象生活从关联方华润股份收购两家科技类公司，交易金额合计1.8亿元，旨在扩大会员体系的规模，提升会员的整体体验。

华润万象生活6月30日公告显示，1.144亿元收购的华润网络深圳拥有自主研发的电子商贸系统、会员积分系统及推广系统，其核心业务包括会员运营、线上商城及科技数据增值服务；661.8万元收购的华网数据科技广州则主要为会员运营提供后端技术支持。

华润万象生活称，此次收购可为集团提供更多的数据资源及更强大的平台能力，促进会员计划的创新及增长，巩固一体化“2+1”业务模式，并有助于培育集团的会员计划成为盈利增长的第三大动力。

总结来看，在专业性能力打造与精细化管理提升的高质量发展要求下，物企收并购需要寻觅良好的标的，更要注重与现有体系的协同，因而难度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展业务领域、促进协同效应、推动业务模式创新、提升市场竞争力的主流路径。

本文节选自《疏解难点堵点 | 2025年7月物业服务发展报告》