Digital Realty报告2025年第二季度业绩

达拉斯，2025年7月24日/美通社/--全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商Digital Realty（纽约证券交易所代码：DLR）今天公布了2025年第二季度的财务业绩。所有每股业绩均按完全稀释的基础呈列。

亮点

财务业绩

Digital Realty报告2025年第二季度收入为14.9亿美元，较上一季度增长6%，较去年同季度增长10%。

该公司2025年第二季度实现净利润10.5亿美元，普通股股东可获得的净利润为10.2亿美元和每股2.94美元，而上一季度为每股0.27美元，去年同期为每股0.20美元。

Digital Realty在2025年第二季度的调整后EBITDA为8.23亿美元，比上一季度增长4%，比去年同期增长13%。

该公司报告称，2025年第二季度运营资金（FFO）为6亿美元，即每股1.75美元，而上一季度为每股1.67美元，去年同期为每股1.57美元。

不包括某些不代表核心费用或收入来源的项目，Digital Realty在2025年第二季度交付的核心FFO为每股1.87美元，而上一季度为每股1.77美元，去年同期为每股1.65美元。Digital Realty在2025年第二季度的Constant-Currency Core FFO为每股1.84美元，截至2025年6月30日的六个月期间为每股3.63美元。

“我们0 - 1兆瓦加互连产品系列的创纪录预订强调了我们全频谱战略的实力以及对数字基础设施不断增长的需求的广度，”Digital Realty总裁兼首席执行官Andy Power表示。 “我们的首个美国超大规模数据中心基金超额认购，为我们提供了必要的资金，以满足我们客户不断增长的需求，并扩大数字房地产的增长跑道。"

租赁活动

在第二季度，Digital Realty签署的总预订量预计将产生1.35亿美元的年化GAAP租赁收入，其中包括0 - 1兆瓦类别的7300万美元贡献和互连的1700万美元贡献。

2025年第二季度签订的新租赁与合同开始日期之间的加权平均滞后为四个月。按Digital Realty的份额计算，季度末已签署但尚未开始的租赁积压额为8.26亿美元的年度GAAP基本租金。

除了签署的新租约外，Digital Realty还签署了续订租约，本季度年化现金租金收入为1.77亿美元。2025年第二季度签署的续租租金按现金计算上涨7.3%，按GAAP计算上涨9.9%。

1

2025年第二季度签署的新租赁按地区和产品总结如下：

年度公认会计原则

基本租金

平方英尺

GAAP基本租金

GAAP基本租金

美洲

（以千计）

（以千计）

每平方英尺

兆瓦

每千瓦

0 - 1 MW

三万零七百五十元

128

240美元

9.9

259美元

> 1 MW

一万六千二百六十一

41

400

10.4

130

其他（1）

288

6

47

-

-

总

47，299美元

175

270美元

20.3

193美元

欧洲、中东和非洲（2）

0 - 1 MW

31，024美元

72

429美元

8.5

304美元

> 1 MW

15，609

54

290

6.6

197

其他（1）

115

1

138

-

-

总

46，747美元

127

368美元

15.1

257美元

亚太区（2）

0-1 MW

一万零七百四十四元

39

274美元

3.3

268美元

> 1 MW

13，168

58

228

6.3

174

其他（1）

16

2

9

-

-

总

23，927美元

99

243美元

9.6

207美元

所有地区（2）

0-1 MW

72，517美元

240

303美元

21.7

278美元

> 1 MW

45，038

152

296

23.3

161

其他（1）

419

9

48

-

-

总

117，974美元

401

294美元

45.0

218美元

互连

17，346美元

N/A

N/A

N/A

N/A

总计

135，320美元

401

294美元

45.0

218美元

注：由于四舍五入差异，总数可能不足以计算。

（1）

其他包括Powered Base Building®外壳容量以及完全改进的数据中心设施内的存储和办公空间。

（2）

基于截至2025年6月30日的三个月内的季度平均汇率。

投资活动

第二季度，Digital Realty收购了三个地铁的地块。 正如之前披露的那样，Digital Realty在亚特兰大都会区收购了约100英亩的土地，预计将以约1.2亿美元的价格支持超过200兆瓦的IT容量。另外，Digital Realty在达拉斯都会区收购了一块占地167英亩的土地，预计将以约1100万美元的价格支持约480兆瓦的IT容量。最后，Digital Realty以约600万美元的价格收购了几块土地，作为芝加哥大都会区组装的一部分，支持富兰克林公园园区的持续扩张。

Digital Realty还获得了众多全球有限合伙人为其美国超大规模数据中心基金（“基金”）提供的额外股权承诺，迄今为止的总承诺已超过30亿美元。该基金目前远远领先于LP股权承诺的初始目标，并有望最终收盘。本季度，Digital Realty向该基金捐赠了五个运营数据中心和两个开发地点的权益。Digital Realty因这些捐赠而获得了超过9亿美元的总收益。

季度结束后，Digital Realty以6500万美元的总收益出售了亚特兰大大都市区的一个5兆瓦非核心数据中心。

2

资产负债表

截至2025年6月30日，Digital Realty的未偿债务总额约为185亿美元，其中包括177亿美元的无担保债务以及约8亿美元的有担保债务和其他债务。2025年第二季度末，净债务与调整后EBITDA为5.1倍，债务加优先企业价值与总企业价值之比为24.1%，固定费用覆盖率为4.7倍。

6月，Digital Realty发行了8.5亿欧元的2034年到期的3.875%票据，净收益约为8.37亿欧元（9.75亿美元）。季度结束后，该公司还偿还了其0.625%优先票据本金总额为6.5亿欧元（7.54亿美元）。

自2025年3月31日以来，该公司还根据市价（ATM）股票发行计划以每股173.19美元的加权平均价格出售了415万股普通股，净收益约为7.19亿美元。

3

2025年展望

Digital Realty将2025年每股核心FFO展望上调至7.15 - 7.25美元，并将2025年每股稳定货币核心FFO展望上调至7.10 - 7.20美元。下表总结了前景的假设。

截至

截至

截至

顶线和成本结构

2025年2月13日

2025年4月24日

2025年7月24日

总收入

58亿美元-59亿美元

58.25亿美元-59.25亿美元

59.25亿美元-60.25亿美元

非现金租金调整净额（1）

（4500万至5000万美元）

（5000万至5500万美元）

（6500万至7000万美元）

调整EBITDA

31亿-32亿美元

31.25亿美元-32.25亿美元

3.2亿-3.3亿美元

G&A

5亿-5.1亿美元

5.05 - 5.15亿美元

5.2亿-5.3亿美元

内部增长

续租租金费率

收付实现制

4.0% - 6.0%

4.0% - 6.0%

5.0% - 6.0%

GAAP标准

6.0% - 8.0%

6.0% - 8.0%

7.0% - 8.0%

年终投资组合占用率

+100-200 bps

+100-200 bps

+100-200 bps

“同资本”现金NOI增长（2）

3.5% - 4.5%

3.5% - 4.5%

3.5% - 4.5%

外汇汇率

美元/英镑

$1.20 - $1.25

1.25美元-1.35美元

$1.30 - $1.35

美元/欧元

$1.00 - $1.05

$1.05 - $1.15

$1.10 - $1.15

外部增长

处置/合资投资

美元交易量

5亿-10亿美元

5亿-10亿美元

7亿-10亿美元

Cap rate

0.0% - 10.0%

0.0% - 10.0%

0.0% - 10.0%

发展

资本支出（扣除合作伙伴缴款）（3）

3，000 - 35亿美元

3，000 - 35亿美元

3，000 - 35亿美元

平均稳定收益率

10.0%+

10.0%+

10.0%+

增强和其他非经常性资本支出（4）

3000万至3500万美元

3000万至3500万美元

3000万至3500万美元

经常性资本支出+资本化租赁成本（5）

3.2 - 3.35亿美元

3.2 - 3.35亿美元

3.2 - 3.35亿美元

资产负债表

长期债务发行

美元数额

9亿-15亿美元

9亿-15亿美元

~ 20亿美元

定价

5.0% - 5.5%

4.0% - 5.5%

~4.0%

定时

年中

年中

年中

每股摊薄净收益

$2.10 - $2.20

2.15美元-2.25美元

3.45美元-3.55美元

房地产折旧和销售（收益）/损失

4.50美元-4.50美元

4.50美元-4.50美元

3.25美元-3.25美元

来自运营的资金/份额（NAREIT定义）

$6.60 - $6.70

6.65美元-6.75美元

6.70美元-6.80美元

非核心费用和收入来源

0.40美元-0.40美元

0.40美元-0.40美元

0.45美元-0.45美元

来自运营的核心资金/份额

$7.00 - $7.10

$7.05 - $7.15

7.15美元-7.25美元

外币兑换调整

0.05美元-0.05美元

$0.00 - $0.00

（$0.05）-（$0.05）

来自运营的固定货币核心资金/份额

$7.05 - $7.15

$7.05 - $7.15

7.10美元-7.20美元

（1）

净非现金租金调整代表直线租金收入和直线租金费用的总和，以及高于市场和低于市场租赁的摊销（即，ASC 805调整）。

（2）

“同一资本”池包括截至2023年12月31日拥有的、开发中可出租平方英尺总数不到5%的房产。它不包括2024-2025年正在或预计正在进行开发活动的物业、分类为持作出售和贡献的物业，以及在所列所有期间出售或贡献给合资企业的物业。2025年“同一资本”现金NOI增长前景以不变货币为基础呈现。

（3）

不包括土地收购，并包括Digital Realty在合资企业中的份额和基金捐款。该数字扣除合资企业和基金捐款。

（4）

其他非经常性资本支出指为增强运营资产的容量或可销售性而发生的成本，例如网络光纤计划和软件开发成本。

（5）

经常性资本支出代表维持当前收入所需的非增量改进，包括第二代租户改进和租赁佣金。

注：该公司不会在前瞻性的基础上提供非GAAP估计的对账，因为它无法提供对账项目的有意义或准确的计算或估计，并且如果不付出不合理的努力，则无法获得该信息。请参阅本文件中的非GAAP财务指标以进行进一步讨论。

4

非gaap财务指标

本文件包含非GAAP财务指标，包括FFO、核心FFO、不变货币核心FFO、调整后FFO、净营业利润（NOI）、“相同资本”现金NOI和调整后EBITDA。普通股股东可用的美国GAAP净利润与FFO的对账、FFO与核心FFO的对账、核心FFO与调整后FFO的对账、NOI与现金NOI的对账以及FFO、核心FFO、不变货币核心FFO、调整后FFO、NOI和“相同资本”现金NOI的定义作为本文件的附件包含在内。普通股股东可获得的美国GAAP净利润与调整后EBITDA的对账、调整后EBITDA的定义以及净债务与调整后EBITDA的定义、债务加优先与企业总价值、现金NOI和固定费用覆盖率的定义作为本文件的附件。

该公司不会在前瞻性的基础上提供非GAAP估计的对账，因为它无法提供对账项目的有意义或准确的计算或估计，并且如果不付出不合理的努力，则无法获得该信息。这是由于预测将影响每股稀释后归属于普通股股东的净利润的各种项目的时间和/或数量固有的困难，这是最直接可比的前瞻性GAAP财务指标。例如，这包括尚未发生、超出公司控制和/或无法合理预测的外部增长因素（例如处置）和资产负债表项目（例如债务发行）。出于同样的原因，该公司无法解决不可用信息的可能重要性。在没有最直接可比的GAAP财务指标的情况下提供的前瞻性非GAAP财务指标可能与相应的GAAP财务指标存在重大差异。

投资者电话会议

Digital Realty于2025年7月24日美国东部时间下午5：00/美国中部时间下午4：00召开投资者电话会议之前，将在公司网站https://investor.digitalrealty.com的投资者部分发布一份演示文稿。该演示旨在配合讨论公司2025年第二季度财务业绩和经营业绩。总裁兼首席执行官Andy Power和首席财务官Matt Mercier将出席电话会议。

如需参与现场通话，投资者请拨打+1（888）317-6003（针对国内来电者）或+1（412）317-6061（针对国际来电者），并在开始前至少五分钟参考会议ID# 5545220。此次电话会议的现场网络直播将通过Digital Realty网站https://investor.digitalrealty.com的投资者部分进行。

电话和网络广播重播将在通话结束后提供，直至2025年8月24日。可以通过拨打+1（877）344-7529（针对国内来电者）或+1（412）317-0088（针对国际来电者）并提供会议ID# 4783857来访问电话重播。网络广播重播可以在Digital Realty的网站上访问。

关于数字房地产

Digital Realty通过提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案，将公司和数据结合在一起。PlatformDIGITAL®是该公司的全球数据中心平台，为客户提供安全的数据会议场所和经过验证的普适数据中心架构（PDx®）解决方案方法，用于推动创新，从云和数字化转型到人工智能（AI）等新兴技术，并有效管理数据引力挑战。Digital Realty在六大洲25多个国家的50多个地铁站中拥有300多个设施，使其客户能够访问对其重要的互联数据社区。要了解有关Digital Realty的更多信息，请访问digitalrealty.com或在LinkedIn和X上关注我们。

联系信息

Matt Mercier首席财务官Digital Realty（415）874-2803

乔丹·萨德勒/吉姆·胡斯比投资者关系 数字房地产（415）275-5344

5

合并季度经营报表

未经审计，单位为千，每股数据除外

2025年第二季度

止三个月

止六个月

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

租金收入

1，003，550美元

九十六万五百二十六元

九十五万八千八百九十二元

九十五万六千三百五十一元

九十一万二千九百九十四元

1，964，076美元

1，807，402美元

租户报销-公用事业

294，503

271，189

302，664

305，097

274，505

565，692

550，862

租户报销-其他

37，355

42，177

38，591

39，624

41，964

79，532

80，398

互联互通等

121，952

112，969

112，360

112，655

109，505

234，921

217，576

费收入

34，427

20，643

23，316

12，907

15，656

55，070

28，666

其他

1，363

133

40

4，581

2，125

1，496

2，987

总经营收益

1，493，150美元

1 407 637美元

1 435 862美元

1 431 214美元

1 356 749美元

2，900，787美元

2，687，892美元

公用事业

339，288美元

313，385美元

337，534美元

356，063美元

315，248美元

六十五万二千六百七十三元

六十三万九千八百一十八元

出租物业经营

二十六万七千七百二十四

238，600

273，104

249，796

237，653

506，324

462，021

财产税

49，570

48，856

46，044

45，633

49，620

98，426

90，776

保险

4，946

4，483

6，007

4，869

4，755

9，429

7，449

折旧及摊销

461，167

443，009

455，355

459，997

425，343

904，176

856，445

一般及行政

133，755

121，112

124，470

115，120

119，511

254，867

233，931

遣散费、股权加速和法律费用

2，262

2，428

2，346

两千四百八十一

884

4，690

一千六百七十五

交易和整合费用

22，546

39，902

11，797

24，194

26，072

62，448

57，911

减值拨备

-

-

二万二千八百八十一

-

168，303

-

168，303

其他费用

195

112

12，002

4，774

（529）

307

一万零三百零六

总运营支出

1，281，453美元

1，211，887美元

1，291，540美元

1，262，928美元

1，346，860美元

2，493，340美元

2，528，636美元

营业收入

211，697美元

195，750美元

144，322美元

168，286美元

九千八百八十九美元

四十万七千四百四十七元

十五万九千二百五十六元

未合并实体收益/（亏损）中的权益

（12 062）

（7，640）

（36，201）

（26，486）

（41，443）

（19，702）

（57，451）

出售投资收益/（损失）

九十三万一千八百三十

一千一百一十一

十四万四千八百八十五

（556）

173，709

932，941

451，496

利息和其他收入/（费用），净额

37，747

32，773

44，517

37，756

62，261

70，520

71，970

利息（费用）

（109，383）

（98，464）

（104，742）

（123，803）

（114，756）

（207，847）

（224，291）

所得税优惠/（费用）

（12，883）

（17，135）

（4，928）

（12，427）

（14，992）

（30，018）

（37，405）

债务消灭和修改损失

-

-

（2，165）

（2，636）

-

-

（1，070）

净收入

1，046，946美元

106，395美元

185，688美元

四万零一百三十四元

七万四千六百六十八元

1 153 341美元

362 505美元

非控股权益应占净（收入）/亏损

（14，790）

3，579

3，881

11，059

5，552

（11，211）

（777）

净利润归属于Digital Realty Trust，Inc.

1，032，156美元

109，974美元

189，569美元

51，193美元

80，220美元

1，142，130美元

361，728美元

优先股股息

（10，181）

（10，181）

（10，181）

（10，181）

（10，181）

（20，362）

（20，362）

普通股股东可获得的净利润/（损失）

1，021，975美元

99，793美元

179，388美元

41，012美元

70，039美元

1，121，768美元

341，366美元

加权平均流通股-基本

337，589

336，683

333，376

327，977

319，537

337，139

315，915

加权平均流通股-稀释

345，734

344，721

三十四万六百九十

三十三万六千二百四十九

三十二万七千九百四十六

三十四万五千三百零五

324，451

加权平均完全稀释股份和单位

351，691

350，632

346，756

342，374

334，186

351，239

330，687

每股净利润/（亏损）-基本

3.03美元

0.30美元

0.54美元

0.13美元

0.22美元

3.33美元

1.08美元

每股净利润/（亏损）-稀释

2.94美元

0.27美元

0.51美元

0.09美元

0.20美元

3.21美元

1.01美元

6

来自运营的资金和来自运营的核心资金

未经审计，单位为千，每股数据除外

2025年第二季度

止三个月

止六个月

净收入与运营资金（FFO）的调节

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

普通股股东可获得的净利润/（损失）

1，021，975美元

99，793美元

179，388美元

41，012美元

70，039美元

1，121，768美元

341，366美元

调整：

经营伙伴关系中的非控股权益

21，000

3，000

4，000

1000

1，500

24，000

7，700

与房地产相关的折旧和摊销（1）

四十五万一千零五十

四十三万二千六百五十二

445，462

449，086

414，920

883，702

835，511

与非控股权益相关的登记事项

（21，038）

（19，480）

（19，531）

（19，746）

（17，317）

（40，518）

（25，335）

未合并实体房地产相关折旧和摊销

五万九千一百七十二

五万五千八百六十一

49，463

48，474

47，117

115，033

94，993

房地产交易（收益）/损失

（931，830）

（1，111）

（137，047）

556

（173，709）

（九十三万二千九百四十一）

（460，413）

减值拨备

-

-

二万二千八百八十一

-

168，303

-

168，303

来自营运的资金

600，329美元

570，715美元

544，616美元

520，382美元

510，852美元

1，171，044美元

962，125美元

加权平均股票和已发行单位-基本

343，546

342，594

339，442

334，103

325，777

343，073

322，151

加权平均股票和发行在外单位-稀释（2）（3）

351，691

350，632

346，756

342，374

334，186

351，239

330，687

每股运营资金-基本

1.75美元

1.67美元

1.60美元

1.56美元

1.57美元

三块四毛一

两块九毛九

每股运营资金-稀释（2）（3）

1.75美元

1.67美元

一块六毛一

1.55美元

1.57美元

3.42美元

2.98美元

止三个月

止六个月

FFO与核心FFO的核对

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

来自营运的资金

600，329美元

570，715美元

544，616美元

520，382美元

510，852美元

1，171，044美元

962，125美元

其他非核心收入调整（4）

4，228

（1 925）

4，537

（4，583）

（33，818）

两千三百零三

（30，293）

交易和整合费用

22，546

39，902

11，797

24，194

26，072

62，448

57，911

债务消灭和修改损失

-

-

2，165

2，636

-

-

1，070

遣散费、股权加速和法律费用（5）

2，262

2，428

2，346

两千四百八十一

884

4，690

一千六百七十五

外汇和衍生品重新估值的（收益）/损失

8，827

（2，064）

7，127

1，513

32，222

6，764

65，824

其他非核心费用调整（6）

5，092

（702）

14，229

11，120

2，271

4，390

12，323

来自运营的核心资金

643，284美元

608，354美元

586，816美元

557，744美元

538，482美元

1，251，639美元

1，070，634美元

加权平均股票和发行在外单位-稀释（2）（3）

343，909

343，050

339，982

334，476

326，181

343，436

322，619

每股运营核心资金-稀释（2）

1.87美元

1.77美元

1.73美元

1.67美元

1.65美元

3.64美元

3.32美元

（1）

止三个月

止六个月

房地产相关折旧和摊销

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

利润表的折旧和摊销

461，167美元

443，009美元

455，355美元

459，997美元

425，343美元

904，175美元

856，445美元

非房地产折旧

（10，117）

（10，356）

（9，894）

（10，911）

（10，424）

（20，473）

（20，935）

房地产相关折旧和摊销

451，050美元

432，652美元

445，462美元

449，086美元

414，920美元

883，702美元

835，511美元

（2）

Teraco的某些少数间接股东有权将其股份存入Teraco上游母公司至Digital Realty，以换取现金或等值的Digital Realty普通股股份，或其组合。美国GAAP要求Digital Realty假设看跌权以股份结算，以计算稀释每股收益。使用同样的方法来计算FFO/份额。与该看跌期权相关的潜在未来稀释影响将被排除在核心FFO和AFFO之外，直到和解发生-导致FFO的稀释股数高于核心FFO和AFFO。在计算稀释后的FFO时，Teraco相关的非控股权益被加回FFO分子，因为分母假设所有股份都已放回Digital Realty。

止三个月

止六个月

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

Teraco在FFO中的非控股股份

15，850美元

13，286美元

14，905美元

9，828美元

12，453美元

29，136美元

22，221美元

Teraco相关少数股权

15，850美元

13，286美元

14，905美元

9，828美元

12，453美元

29，136美元

22，221美元

（3）

对于列出的所有期间，我们排除了稀释性系列J、系列K和系列L优先股（如适用）的影响，这些优先股可能会在控制权交易发生指定变更后转换为普通股，如管理系列J、系列K和系列L优先股（如适用）的补充条款中所述，我们认为这极不可能发生。有关FFO的计算，请参阅上文，以及核心FFO与AFFO对账之后的股份计数详细信息部分，以计算加权平均普通股和发行单位。有关FFO和核心FFO的定义和讨论，请参阅定义部分。

（4）

包括与客户破产相关的递延租金调整、包含在收益中的开发费、租赁终止费以及包含在其他收入中的股权投资出售收益。

（5）

与遣散费和与公司高管离职相关的其他费用以及与整合相关的遣散费有关。

（6）

包括与破产或终止合同客户相关的核销、非经常性法律和保险费用以及反映我们在与非控股权益相关的交易成本中所占比例的调整。

7

来自运营的调整资金（AFFO）

未经审计，单位为千，每股数据除外

2025年第二季度

止三个月

止六个月

核心FFO与AFFO的对账

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

普通股股东和单位持有人可获得的核心FFO

643，284美元

608，354美元

586，816美元

557，744美元

538，482美元

1，251，638美元

1，070，634美元

调整：

非房地产折旧

10，117

10，356

9，894

10，911

10，424

20，473

20，935

递延融资成本摊销

6，451

6，548

五千六百九十七

四千八百五十三

5，072

12，999

10，648

债务折扣/溢价摊销

一千二百五十一

1，125

1，324

1，329

1，321

2，377

3，153

非现金股票补偿费用

18，026

16，700

13，386

15，026

14，464

34，726

27，056

直线租金收入

（23，698）

（9，692）

（18，242）

（17，581）

334

（33，390）

10，310

直线租赁费用

（475）

（160）

（136）

1，690

782

（635）

1，893

高于和低于市场的租金摊销

（752）

（706）

（269）

（742）

（1，691）

（1，458）

（2，545）

递延税（福利）/费用

（30，714）

（517）

（15，048）

（9，366）

（9，982）

（31，232）

（13，420）

租赁补偿和内部租赁佣金

14，721

13，405

10，505

10，918

10，519

28，126

二万三千八百零九

经常性资本支出（1）

（62，083）

（35，305）

（130，245）

（67，308）

（60，483）

（97，388）

（108，159）

面向普通股股东和基金单位持有人的AFFO（2）

576，127美元

610，108美元

463，682美元

507，474美元

509，241美元

1，186，235美元

1，044，314美元

加权平均股票和已发行单位-基本

343，546

342，594

339，442

334，103

325，777

343，073

322，151

加权平均股票和发行在外单位-稀释（3）

343，909

343，050

339，982

334，476

326，181

343，436

322，619

每股AFFO-稀释后（3）

1.68美元

1.78美元

1.36美元

1.52美元

1.56美元

3.45美元

3.24美元

每股股息和普通单位

1.22美元

1.22美元

1.22美元

1.22美元

1.22美元

2.44美元

2.44美元

稀释AFFO支付率

72.8%

68.6%

89.5%

80.4%

78.1%

70.6%

75.4%

止三个月

止六个月

共享计数详细信息

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

加权平均普通股和发行在外单位

343，546

342，594

339，442

334，103

325，777

343，073

322，151

加：稀释性证券的影响

362

456

540

373

404

363

467

加权平均值普通股和未发行单位-稀释

343，909

343，050

339，982

334，476

326，181

343，436

322，618

（1）

经常性资本支出代表维持当前收入所需的非增量建筑改进，包括第二代租户改进和外部租赁佣金。经常性资本支出不包括承保建筑物购买时预期的收购成本、使建筑物达到Digital Realty运营标准所产生的成本或内部租赁佣金。

（2）

有关AFFO的定义和讨论，请参阅定义部分。有关FFO和核心FFO普通股股东可获得的净利润的对账，请参阅上文。

（3）

对于列出的所有期间，我们排除了稀释性系列J、系列K和系列L优先股（如适用）的影响，这些优先股可能会在控制权交易发生指定变更后转换为普通股，如管理系列J、系列K和系列L优先股（如适用）的补充条款中所述，我们认为这极不可能发生。有关FFO的计算以及加权平均普通股和未偿单位的计算，请参阅上文。

8

综合资产负债表

未经审计，单位为千，每股数据除外

2025年第二季度

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

资产

房地产投资：

房地产

29，836，218美元

27，947，964美元

27，558，993美元

28，808，770美元

27，470，635美元

在建工程

5，080，701

4，973，266

5，164，334

5，175，054

4，676，012

持作未来发展的土地

73，665

69，089

38，785

23，392

93，938

投资房地产的数量

34，990，583美元

32，990，319美元

32，762，112美元

34，007，216美元

32，240，584美元

累计折旧和摊销

（9，341，719）

（8，856，535）

（8，641，331）

（8，777，002）

（8，303，070）

房地产净投资

25，648，865美元

24，133，784美元

24，120，781美元

25，230，214美元

23，937，514美元

对未合并实体的投资

3，622，677

2，702，847

2，639，800

2，456，448

2，332，698

房地产净投资

29，271，542美元

26，836，631美元

26，760，582美元

27，686，662美元

26，270，212美元

经营租赁使用权资产，净值

1，180，657美元

1，165，924美元

1，178，853美元

1，228，507美元

1，211，003美元

现金及现金等价物

3，554，126

2，321，885

3，870，891

2，175，605

2，282，062

应收账款和其他应收款净额（1）

一百五十八万六千一百四十六

1 373 521

1，257，464

1，274，460

1，222，403

递延租金，净额

681，375

641，290

642，456

641，778

613，749

商誉

9，636，513

9，174，165

8，929，431

9，395，233

9，128，811

客户关系价值、递延租赁成本和其他无形资产，净值

2，171，318

2，124，989

2，178，054

2，367，467

2，315，143

待售资产和贡献

139，993

953，236

-

-

-

其他资产

493，325

488，921

465，885

525，679

563，500

总资产

48，714，995美元

45，080，562美元

45，283，616美元

45，295，392美元

43，606，883美元

负债及股本

全球无担保循环信贷便利，净值

567，699美元

1，096，931美元

1，611，308美元

1 786 921美元

1 848 167美元

无担保定期贷款，净额

四十四万零七百八十八

404，335

386，903

913，733

1，297，893

无担保优先票据，扣除折扣

16，641，367

14，744，063

13，962，852

13，528，061

12，507，551

有担保债务和其他债务，扣除折扣

802，294

770，950

753，314

757，831

686，135

经营租赁负债

1，298，085

1，281，572

1，294，219

1，343，903

1，336，839

应付账款和其他应计负债

2，310，882

1927611

二百零五万六千二百一十五

二百一十四万零七百六十四

一百九十七万三千七百九十八

递延税项负债

一千一百三万七千三百零五

一千一百零九二百九十四

一百零八万四千五百六十二

1，223，771

1132090

应计股息和分配

-

-

418，661

-

-

保证金和预付租金

653，640

559，768

539，802

423，797

416，705

与待售资产和出资相关的义务

1，089

7，882

-

-

-

总负债

23，853，149美元

21，902，406美元

22，107，836美元

22，118，781美元

21，199，178美元

可赎回的非控制性权益

1，505，889

1，459，322

1，433，185

1，465，636

1，399，889

股权

优先股：每股面值0.01美元，授权110，000股：

J系列累积可赎回优先股（2）

193，540美元

193，540美元

193，540美元

193，540美元

193，540美元

K系列累积可赎回优先股（3）

203，264

203，264

203，264

203，264

203，264

L系列累积可赎回优先股（4）

334，886

334，886

334，886

334，886

334，886

普通股：每股面值0.01美元，授权股502，000股（5）

三千三百七十四

3，338

3，337

3，285

3，231

借记资本公积

28，720，826

28，091，661

28，079，738

27，229，143

26，388，393

股息超过收益

（5，997，607）

（6，604，217）

（6，292，085）

（6，060，642）

（5，701，096）

累计其他综合（损失）、净值

（543，756）

（926，874）

（1，182，283）

（657，364）

（884，715）

股东权益总额

22，914，527美元

21，295，598美元

21，340，397美元

21，246，112美元

20，537，503美元

非控制性权益

经营伙伴关系中的非控股权益

431，000美元

415，956美元

396，099美元

427，930美元

434，253美元

合并实体的非控股权益

10，430

7，280

6，099

36，933

36，060

非控股权益总额

441，430美元

423，236美元

402，198美元

464，863美元

470，313美元

权益总额

23，355，957美元

21，718，834美元

21，742，595美元

21，710，975美元

21，007，816美元

负债和权益总额

48，714，995美元

45，080，562美元

45，283，616美元

45，295，392美元

43，606，883美元

（1）

截至2025年6月30日和2024年6月30日，扣除可疑账户备抵分别为80，832美元和50，609美元。

（2）

J系列累积可赎回优先股，5.250%，200，000美元清算优先权（每股25.00美元），截至2025年6月30日和2024年6月30日已发行和发行8，000股股票。

（3）

K系列累积可赎回优先股，5.850%，210，000美元清算优先权（每股25.00美元），截至2025年6月30日和2024年6月30日已发行和发行8，400股股票。

（4）

L系列累积可赎回优先股，5.200%，345，000美元清算优先权（每股25.00美元），截至2025年6月30日和2024年6月30日已发行和发行股票13，800股。

（5）

普通股：截至2025年6月30日和2024年6月30日，已发行和发行股票分别为340，372股和325，885股。

9

扣除利息、税款、折旧和摊销前的利润以及财务比率的对账

未经审计且以千美元计

2025年第二季度

止三个月

扣除利息、税款、折旧和摊销前利润的对账（EBITDA）（1）

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

普通股股东可获得的净利润/（损失）

1，021，975美元

99，793美元

179，388美元

41，012美元

70，039美元

兴趣

109，383

98，464

104，742

123，803

114，756

债务消灭和修改损失

-

-

2，165

2，636

-

所得税费用（福利）

12，883

17，135

4，928

12，427

14，992

折旧及摊销

461，167

443，009

455，355

459，997

425，343

EBITDA

1，605，408美元

658，400美元

746，578美元

639，875美元

625，130美元

未合并合资企业房地产相关折旧和摊销

五万九千一百七十二

五万五千八百六十一

49，463

48，474

47，117

未合并合资企业利息费用和税款费用

31，243

33，390

三万二千二百五十五

三万四千九百五十一

二万七千七百零四

遣散费、股权加速和法律费用

2，262

2，428

2，346

两千四百八十一

884

交易和整合费用

22，546

39，902

11，797

24，194

26，072

出售投资的（收益）/损失

（931，830）

（1，111）

（144，885）

556

（173，709）

减值拨备

-

-

二万二千八百八十一

-

168，303

其他非核心调整净额（2）

9，545

（4，316）

24，539

8，642

743

非控制性权益

14，790

（3，579）

（3，881）

（11，059）

（5，552）

优先股股息

10，181

10，181

10，181

10，181

10，181

调整EBITDA

823，319美元

791，156美元

751，276美元

758，296美元

726，874美元

（1）

有关EBITDA和调整后EBITDA的定义和讨论，请参阅定义部分。

（2）

包括因重新计量而产生的外汇未变现收益╱亏损净额、与客户破产有关的递延租金调整、与破产或终止客户有关的撇销、非经常性法律及保险开支、出售土地选择权收益及租赁终止费。

止三个月

财务比率

25年6月30日

25年3月31日

24年12月31日

24年9月30日

24年6月30日

GAAP利息费用总额

109，383美元

98，464美元

104，742美元

123，803美元

114，756美元

资本化利息

29，393

30，095

34，442

28，312

27，592

应计利息和其他非现金金额的变化

（92，065）

45，416

（58，137）

43，720

（55，605）

现金利息发票（3）

46，711美元

173，975美元

81，046美元

195，835美元

86，743美元

优先股股息

10，181

10，181

10，181

10，181

10，181

固定费用总额（4）

148，957美元

138，739美元

149，364美元

162，296美元

152，529美元

覆盖

利息覆盖率（5）

5.0x

5.3x

4.5x

4.3x

4.3x

现金利息偿付比率（6）

11.2x

4.1x

6.9x

3.4x

6.4x

固定费用覆盖率（7）

4.7x

4.9x

4.2x

4.1x

4.1x

现金固定费用覆盖率（8）

9.9x

3.9x

6.3x

3.3x

5.9倍

杠杆

债务与企业价值总额之比（9）（10）

23.2%

25.4%

21.4%

百分之二十三点五

24.2%

债务加优先股与企业总价值之比（10）（11）

24.1%

26.6%

22.3%

24.5%

25.3%

税前收入与利息费用之比（12）

10.6x

2.1x

2.8x

1.3x

1.7x

净债务与调整后EBITDA（13）

5.1x

5.1x

4.8x

5.4x

5.3x

（3）

现金利息费用是利息费用减去债务折扣摊销和递延融资费用，包括我们资本化的利息。我们认为现金利息费用是利息的有用衡量标准，因为它不包括非现金利息费用。

（4）

固定费用包括GAAP利息费用、资本化利息和优先股股息。

（5）

调整后EBITDA除以GAAP利息费用加上资本化利息（包括我们按比例应占的未合并实体利息费用）。

（6）

调整后EBITDA除以现金利息费用（包括我们按比例应占的未合并实体利息费用）。

（7）

调整后EBITDA除以固定费用（包括我们按比例占未合并实体固定费用的份额）。

（8）

调整后EBITDA除以现金利息支出和优先股股息（包括我们按比例份额的未合并实体现金固定费用）的总和。

（9）

债务总额除以普通股加上债务加上优先股的市值。

（10）

企业总价值定义为普通股加上债务加上优先股的市值。

（11）

与（9）相同，除了分子包括优先股。

（12）

计算方法为净利润加利息费用除以GAAP利息费用。

（13）

计算为按资产负债表面值计算的债务总额，加上资本租赁义务，加上Digital Realty在未合并实体债务中按比例份额，减去现金和现金等值物（包括Digital Realty在未合并实体现金中按比例份额）除以调整后EBITDA（包括Digital Realty在未合并实体中按比例份额）的积四。

10

定义

运营资金（FFO）：

我们根据全国房地产投资信托协会（Nareit）在《Nareit运营资金白皮书- 2018年重述》中制定的标准计算运营资金（FFO）。FFO是一种非GAAP财务指标，代表净利润（亏损）（根据GAAP计算），不包括房地产资产处置的收益（损失）、减损拨备、房地产相关折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），即我们在未合并合资企业房地产相关折旧和摊销中所占的份额，归属于经营合伙企业非控股权益的净收入以及与非控股权益相关的对账项目。管理层使用FFO作为补充绩效衡量标准，因为在排除房地产相关折旧和摊销以及财产处置的损益以及对未合并合伙企业和合资企业进行调整后，它提供了一种绩效衡量标准，当同比比较时，可以捕捉入住率、租金率和运营成本的趋势。我们还相信，作为广泛认可的房地产投资信托基金业绩衡量标准，FFO将被投资者用作比较我们与其他房地产投资信托基金运营业绩的基础。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既没有捕捉因使用或市场条件而导致的数据中心价值变化，也没有捕捉维持数据中心运营绩效所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有真正的经济影响，并可能对我们的财务状况和运营结果产生重大影响，FFO作为衡量我们绩效的工具的实用性是有限的。其他REIT可能不会根据Nareit定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REIT的FFO进行比较。FFO仅应被视为根据GAAP计算的净利润的补充，作为衡量我们业绩的指标。

来自运营的核心资金（核心FFO）：

我们将来自运营的核心资金（即核心FFO）作为补充运营衡量标准，因为在排除某些不反映核心收入或费用流的项目时，它提供了一种绩效衡量标准，当同比比较时，可以捕捉我们核心业务运营绩效的趋势。我们通过在FFO中添加或减去以下内容来计算核心FFO：（i）其他非核心收入调整，（ii）交易和整合费用，（iii）债务消灭和修改损失，（iv）与赎回优先股相关的收益/发行成本，（v）遣散费、股权加速和法律费用，（vi）外汇和衍生品重新估值的收益/损失，以及（vi）其他非核心费用调整。由于其中某些调整对我们的财务状况和运营结果产生了真正的经济影响，因此核心FFO作为衡量我们业绩的实用性有限。其他REIT的核心FFO计算方式可能与我们不同，因此，我们的核心FFO可能无法与其他REIT的核心FFO进行比较。核心FFO仅应被视为根据GAAP计算的净利润的补充，作为我们业绩的衡量标准。

来自运营的调整资金（AFFO）：

我们将调整后的运营资金（AFFO）作为补充运营措施，因为当同比比较时，它评估了我们为运营活动的股息和分配要求提供资金的能力。我们还相信，作为广泛认可的房地产投资信托基金运营衡量标准，AFFO将被投资者用作评估我们与其他房地产投资信托基金相比支付股息的能力的基础，包括每股和单位的基础。我们通过在核心FFO中添加或减去（i）非房地产折旧，（ii）递延融资成本摊销，（iii）债务折扣/溢价摊销，（iv）非现金股票补偿费用，（v）直线租金收入，（vi）直线租金费用，（vi）直线租金费用，（七）高于和低于市场的租金摊销，（八）递延税款费用/（福利），（ix）租赁补偿和内部租赁佣金，以及（x）经常性资本支出。其他REIT的AFFO计算可能与我们不同，因此，我们的AFFO可能无法与其他REIT的AFFO进行比较。AFFO仅应被视为根据GAAP计算的净利润的补充，作为衡量我们业绩的指标。

EBITDA和调整后EBITDA：

我们认为，扣除利息、债务消灭和修改损失、所得税以及折旧和摊销（EBITDA）和调整后EBITDA（定义如下），是有用的补充绩效指标，因为它们允许投资者在不受非现金折旧和摊销或债务成本影响的情况下查看我们的绩效，并且，就调整后EBITDA而言，（i）未合并实体房地产相关折旧和摊销，（ii）未合并实体利息费用和税款，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合费用，（v）出售/取消合并收益（损失），（vi）损失准备，（七）其他非核心调整，净额，（八）非控股权益，（ix）优先股股息，和（x）与赎回优先股相关的收益/发行成本。调整后EBITDA为EBITDA，不包括（i）未合并实体房地产相关折旧和摊销，（ii）未合并实体利息费用和税款，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合费用，（v）出售/取消合并收益（损失），（vi）减损拨备，（七）其他非核心调整，净额，（八）非控股权益，（ix）优先股股息，和（x）与赎回优先股相关的收益/发行成本。此外，我们相信证券分析师、投资者和其他相关方在评估房地产投资信托基金时经常使用EBITDA和调整后EBITDA。由于EBITDA和调整后EBITDA是在经常性现金费用（包括利息费用和所得税）之前计算的，不包括租赁佣金等资本化成本，并且不根据资本支出或我们业务的其他经常性现金需求进行调整，因此它们作为衡量我们业绩的用途是有限的。其他房地产投资信托基金的EBITDA和调整后EBITDA的计算可能与我们不同，因此，我们的EBITDA和调整后EBITDA可能无法与其他房地产投资信托基金的EBITDA和调整后EBITDA进行比较。因此，EBITDA和调整后EBITDA仅应被视为根据GAAP计算的净利润的补充，作为我们财务业绩的衡量标准。

11

净营业利润（NOI）和现金NOI：

净营业收入（NOI）是指租金收入、租户报销收入和互连收入减去公用事业费用、租赁物业运营费用、财产税和保险费用（反映在运营报表中）。NOI通常被股东、公司管理层和行业分析师用作衡量公司租赁组合的经营业绩。现金NOI是NOI减去直线租金和高于和低于市场租金摊销。现金NOI通常被股东、公司管理层和行业分析师用作衡量现金基础上的房地产经营业绩的指标。同资本现金NOI代表截至2023年12月31日的上一年度拥有的建筑物，开发中的可出租总平方英尺不到5%，不包括正在进行或预计将在2024-2025年进行开发活动的建筑物，分类为持作出售和贡献的建筑物，及出售或捐赠予合营企业的建筑物（经调整以反映当前相同资本池的前期数字）。然而，由于NOI和现金NOI不包括折旧和摊销，并且既不包括因使用或市场条件导致的数据中心价值变化，也不包括维持数据中心运营绩效所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响，NOI和现金NOI作为衡量我们业绩的工具是有限的。其他房地产投资信托基金计算NOI和现金NOI的方式可能与我们不同，因此，我们的NOI和现金NOI可能无法与其他房地产投资信托基金的NOI和现金NOI进行比较。NOI和现金NOI仅应被视为根据GAAP计算的净利润的补充，作为我们业绩的衡量标准。

另外的定义

GAAP是指美国普遍接受的会计原则。

净债务与调整后EBITDA比率计算为按资产负债表面值计算的债务总额，加上资本租赁义务，加上Digital Realty在未合并实体债务中的按比例份额，减去现金和现金等值物（包括Digital Realty在未合并实体现金中的按比例份额）除以调整后EBITDA（包括Digital Realty在未合并实体中的按比例份额EBITDA）的积乘以四。

债务加优先股与企业总价值是债务总额加优先股除以债务总额加上优先股的清算价值和未发行的Digital Realty Trust，Inc.的市值。普通股和Digital Realty Trust LP单位，假设用Digital Realty Trust LP单位赎回Digital Realty Trust，Inc.的股份普通股。

固定费用覆盖率是调整后EBITDA除以GAAP利息费用、资本化利息和优先股股息之和。截至2025年6月30日的季度，GAAP利息费用为1.09亿美元，资本化利息为2900万美元，优先股股息为1000万美元。

净营业收入（NOI）对账

止三个月

止六个月

（以千计）

25年6月30日

25年3月31日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

营业收入

二十一万一千六百九十七元

195，750美元

九千八百八十九美元

四十万七千四百四十七元

十五万九千二百五十六元

费收入

（34，427）

（20，643）

（15，656）

（55，070）

（28，666）

其他收入

（1，363）

（133）

（2，125）

（1，496）

（2，987）

折旧及摊销

461，167

443，009

425，343

904，176

856，445

一般及行政

133，755

121，112

119，511

254，867

233，931

遣散费、股权加速和法律费用

2，262

2，428

884

4，690

一千六百七十五

交易和整合费用

22，546

39，902

26，072

62，448

57，911

减值拨备

-

-

168，303

-

168，303

其他费用

195

112

（529）

307

一万零三百零六

净营业收入

795，832美元

781，536美元

731，692美元

1，577，369美元

1，456，175美元

现金净营业收入（现金NOI）

净营业收入

795，832美元

781，536美元

731，692美元

1，577，369美元

1，456，175美元

直线租金收入

（24，015）

（9，693）

（2，873）

（33，708）

（5，395）

直线租赁费用

（469）

24

959

（445）

2，328

高于和低于市场的租金摊销

（752）

（706）

（1，691）

（1，458）

（2，545）

现金净营业收入

770，596美元

771，162美元

728，088美元

1，541，758美元

1，450，563美元

固定货币CFFO对账

止三个月

止六个月

（单位：千，每股数据除外）

25年6月30日

24年6月30日

25年6月30日

24年6月30日

核心FFO（1）

643，284美元

538，482美元

1，251，639美元

1，070，634美元

保持24年汇率不变的核心FFO影响（2）

（11，688）

-

（5，989）

-

固定货币核心FFO

631，596美元

538，482美元

1，245，650美元

1，070，634美元

加权平均股票和发行在外单位-稀释

343，909

326，181

343，436

322，619

固定货币每股CFFO

1.84美元

1.65美元

三块六毛三

3.32美元

1）

与上述净利润相符。

（2）

调整通过将2025年货币兑换率与适用于2024年同期的平均货币兑换率保持不变来计算。

12

本文件包含联邦证券法含义内的前瞻性陈述，这些陈述基于当前的预期、预测和假设，涉及可能导致实际结果和结果出现重大差异的风险和不确定性。此类前瞻性陈述包括与以下方面相关的陈述：我们的经济前景、我们预期的投资和扩张活动、对我们产品和服务的预期持续需求、我们的流动性、我们的合资企业、数据中心和托管空间的供需、我们的收购和处置活动、定价和净有效租赁经济学、市场动态和数据中心基本面、我们的战略优先事项，我们的产品产品、可用库存、已签署但尚未开始的租赁租金以及未来期间将收到的其他合同租金、未来租赁的租金费率、签署和开始之间的滞后、上限利率和收益率、投资活动、公司的FFO、核心FFO、固定货币核心FFO、调整后的FFO和净利润，2025年前景和基本假设、与趋势相关的信息、我们的战略和计划、租赁预期、加权平均租赁期限、租赁延期的行使、租赁延期、债务到期、租赁到期时的年化租金、新租赁和租金上涨将对我们的租金收入、我们的信用评级、建设和开发活动和计划、预计的建设成本、开发项目完成后的估计投资收益率、预期占用率、预期平方英尺和IT负载能力、积压NOI、资产净值组件和其他前瞻性财务数据。此类陈述基于管理层的信念和假设，这些信念和假设基于管理层当前可用的信息。此类陈述受风险、不确定性和假设的影响，并非未来业绩的保证，并且可能受到已知和未知风险、趋势、不确定性和超出我们控制范围的因素的影响。如果其中一个或多个风险或不确定性成为现实，或者基本假设被证明不正确，实际结果可能与预期、估计或预测的结果存在重大差异。一些可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中表达或暗示的风险和不确定性存在重大差异的风险和不确定性包括以下内容：

此处包含的风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们截至2024年12月31日的10-K表格年度报告以及提交给美国证券交易委员会的其他文件中讨论了几项额外的重大风险。这些风险仍然与我们的业绩和财务状况相关。此外，我们在竞争激烈且瞬息万变的环境中运营。新的风险因素不时出现，管理层不可能预测所有此类风险因素，也无法评估所有此类风险因素对业务的影响，或者任何因素或因素组合可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异的程度。我们明确否认更新前瞻性陈述的任何责任，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。Digital Realty、Digital Realty Trust、Digital Realty徽标、Interxion、Turn-Key Flex、Powered Base Building、ServicFabric、AnyScale Colo、Pervasive Data Center Architecture、PlatformDIGITAL、PDx、Data Gravity Index和Data Gravity Index DGx是Digital Realty Trust，Inc.的注册商标和服务标志。在美国和/或其他国家。所有其他名称、商标和服务标记均为其各自所有者的财产。

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来源：数字房地产信托基金