曙光微现，“出险”房企的涅槃重生之路

对比5年前的全国百强房企销售业绩排名，已经有近1/4的房企“消失”在2025年上半年的榜单中，且绝大部分是“出险”的民企，有行业周期原因、也有自身经营问题。但即便如此，仍有不少积极面对困境的企业，正在通过债务重组的方式，试图“脱胎换骨”的重新回到熟悉的“牌桌”上。

资源与能力，是化解风险的重要“筹码”

时间回拨到2020年之前，在那个房地产行业“欣欣向荣”的快速发展阶段，“冲上千亿”几乎是第二梯队房企一致的阶段目标，而随着架构的拉开、布局的扩张、业务的多元，也因此得了“三高”的症状。

行业风险在2021年首次“引爆”，并在2023年开始集中爆发。据不完全统计，2024年至今有9家房企退市，且均为民营企业，此外还有7家房企处于长时间停牌阶段。

表：2024年至今房企退市及长时间停牌情况

其实，除了业绩规模的扩大，那个时期还是有不少房企通过“资源+能力”的提升，不断强化核心竞争力。其中，有在片区深耕中积累政企合作资源且通过城市更新、TOD模式等获取优质土地资源的，有通过产品持续迭代和品质提升赢得客户口碑的……现在看来，正是这些资源与能力，成为了“出险”房企能否走出困境的重要因素。

每个行业都会经历起伏，房地产行业的深度调整仍未结束，在“新模式”的发展指引下，选择积极应对的“出险”房企理应得到尊重，也将更值得期待。

行业困境仍未消失，但选择可改变结局

从行业整体债务压力来看，2025年房企到期债务仍高达5000亿元以上，且三季度是偿债高峰期，结合当前的新房市场成交表现仍未明显起色，行业困境仍在，但并不意味着“出险”房企就应该选择躺平，支持性政策的助推、债权人的预期转变等正在加快房企债务重组的速度。

政策层面，金融监管部门明确支持房企合理融资，央行5000亿元纾困专项再贷款落地，为市场注入流动性。此外，保交楼资金的介入与支持，在盘活房企存量资产的同时，也提升了“出险”房企与债权人协商的成功率。

站在债权人角度，相较于破产清算和资产持续贬值，他们更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。此外，部分债权人在出险房企债务不断换手后，持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。

从目前“出险”房企公布的债务重组方案来看，相比以往展期为主的模式，当前方案更注重“实质性削债”，多家房企正在通过债转股、可转债等方式削减债务规模。

表：2025年“出险”房企债务重组最新进展

表：2025年“出险”房企破产/债务重整最新进展

据不完全统计，2025年以来，富力、佳兆业、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创等多家房企债务重组或重整已获批，此外，融创的境外债重组已基本获债权人通过。

另一个重要的信号是，中国信达7月16日发布对中民投项目债务重组方案公示，在重组方案中，中国信达首先免除了罚息等约7923万，只以本金为债务重组基数，且债务展期时间为一年。18.2亿债务的“免息展期”，这无疑是对“出险”房企积极化债的又一针“强心剂”。

努力回到“牌桌”，“出险”企业重新出发

从重资产模式向轻资产模式转变，这是绝大多数“出险”企业的选择，这样既能保留地产基因，又能将过往积累的资源与能力最大限度的进行变现。其中，旭辉、融创等企业已经“在路上”。

首先通过代建业务稳健发展，在土拍市场重新看到昔日身影的是旭辉建管。

2024年，旭辉建管通过合作拿地在招拍挂市场先后获取苏州相城区的4宗优质宅地，2025年5月获取无锡梁溪区1宗“小而美”宅地，而这些旭辉曾经重点深耕的城市，正逐渐成为代建业务持续做大的“基石”。

表：2024-2025H1旭辉建管在招拍挂市场获取宅地情况

从旭辉建管首个“森屿系”产品蠡棠森屿的落地效果来看，作为苏州主城区首个“四代宅”项目，在销售均价高出周边新盘约6000元/㎡情况下，4月底首开入市实现了超6亿元的销售额，并占据苏州5月改善项目销售榜的前三。蠡棠森屿的整体货值约40亿元，若以业内预计的约4%的代建费率估算，旭辉建管预计可从该项目中拿到约1.6亿元的代建费，算得上一笔可观的收益了。

2021年成立以来，承袭与上百家优质企业“合作共赢”的基因，旭辉建管善于从委托方的需求出发，为政府、国有及私营企业、金融机构、个人投资者等资产所有方提供专业的房地资产委托开发管理服务，截至2025年6月，已落地超过240个项目，累计管理面积超3600万㎡，政府及国企类代建合同额占比超50%。

另一家债务重组取得重大突破的融创已经获得“老搭档”贝恩投资的90亿美元资金支持，正在通过“而今管理”（融创原代建平台“融者共创”更名而来）寻找优质代建项目。

而今管理同样依托于融创过往的资源与能力，更名之初，凭借昔日“并购王”的标签和自身处理不良资产的经验，而今管理目前已完成项目签约超100个，累计签约面积2000万平方米。融创的战略转身，恰逢中国房地产不良资产处置的爆发期。

当然，融创的高端改善产品打造能力同样不容忽视，这也将推动而今管理在上海、杭州等此前深耕城市的核心区域优质地块获取。据业内传闻，而今管理的下一个目标是参与到上海核心区的供地新模式中。

今年以来，协议出让正成为上海重要的供地方式，仅上半年的协议出让占比达到全部宅地出让的57%。上海的协议出让多用于城市更新项目，通常由上海国资企业先以协议出让方式拿下地块，再通过联交所引入合作方共同开发。

目前，而今管理正在洽谈的分别是虹口区的北外滩地区旧改项目和杨浦区的新江湾地块。“重返”上海滩，这次融创要打一场漂亮的“翻身仗”。

表：而今管理潜在拿地项目信息

勇者无惧风浪，唯有经历磨炼，方能更从容面对困难，这些“出险”房企们的“涅槃重生”既体现积极乐观的心态，也是对过往“资源+能力”积累的充分信心。相信未来会有更多拥有执着信念的“出险”房企走出困境，迎来“新生”！