公募REITs周度观察｜市场缩量震荡

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场窄幅震荡：市场涨跌互现，板块之间及内部分化为主，招商科创（3.05%）、金茂REIT（2.24%）和湖北科投（2.08%）涨幅领先，解禁在即的明阳智能（-2.15%）、月初解禁的特变电工（-2.03%）和完成分红的宁波交投（-2.03%）跌幅居前。

上周REITs成交继续缩量：上周REITs总成交金额为24.78亿元，较前一交易周下降约10%，交投活跃度有所收缩，绿发REIT上市后保持着较高的交易热度，全周日均换手率2.04%领先，北保REIT（1.62%）、江苏交控（1.51%）和金隅产园（1.49%）日均换手率紧随其后。

公募REITs项目进度更新：南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT完成公众发售，公众投资者有效认购申请实际确认比例约为 0.22%和0.31 %；中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目反馈交易所意见，华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函。

行情概览

01

 价量表现：  市场缩量震荡，二季报集中披露关注基本面波动

上周市场继续缩量，全周成交金额较前一交易周下降约10%，C-REIT指数窄幅震荡，各板块间和板块内部走势有所分化，随着二季报周五盘后及周末集中披露，项目基本面边际变化或主导近期走势。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场涨跌互现，板块之间及内部分化为主，招商科创（3.05%）、金茂REIT（2.24%）和湖北科投（2.08%）涨幅领先，解禁在即的明阳智能（-2.15%）、月初解禁的特变电工（-2.03%）和完成分红的宁波交投（-2.03%）跌幅居前。从日涨跌幅看，受股债情绪影响，部分项目承压，各交易日涨跌不一，京能光伏、华夏越秀连续五个交易日回调。

2、分资产大类来看，各板块内部分化，整体窄幅波动。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.14%，产业园区REITs平均上涨0.46%，保障房REITs平均上涨0.13%，消费基础设施REITs平均上涨0.45%。特许经营权项目：环保市政REITs平均上涨0.19%，能源类REITs平均下跌1.27%，高速公路REITs平均下跌0.17%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，市场涨跌互现，指数窄幅震荡，至7月18日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.09%、上涨0.29%和下跌0.16%，同期中证500上涨1.20%，10年期国债指数上涨0.06%，对比股债市场来看，C-REITs指数震荡为主，版块之间分化。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为24.78亿元，较前一交易周下降约10%，交投活跃度有所收缩，绿发REIT上市后保持着较高的交易热度，全周日均换手率2.04%领先，北保REIT（1.62%）、江苏交控（1.51%）和金隅产园（1.49%）日均换手率紧随其后，全市场日均换手率在0.11%至2.04%之间，周五盘后至周末大部分项目披露二季度季报，基本面呈现分化格局，板块及个券多空对峙和流动性或有所提升。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年7月18日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余60支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为29.17%、39.75%、61.49%、76.42%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、招商公路较发行价溢价率分别为38.24%、37.87%、32.02%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为56.34%、35.47%、68.05%、52.25%、57.35%、60.20%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、易商仓储、九州通较发行价溢价率分别为45.16%、34.86%、45.87%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、亦庄产园分别较发行价溢价47.41%、53.79%、44.67%；鹏华深能收盘价较发行价溢价44.54%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价70.64%、87.27%、98.09%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价87.69%、72.46%、86.28%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年7月18日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年7月18日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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