东方证券-房地产行业1~6月房地产数据点评：数据进一步转弱，Q3政策窗口打开-250720

（来源：研报虎）

　　6月销售、房价跌幅均扩大，预估三季度量价下行压力加剧，政策预期提升。国家统计局公布1-6月房地产数据，1-6月全国商品房累计销售额/销售面积分别同比-5.5%/-3.5%，降幅继续走扩。6月单月，销售额为1.02万亿，同比-11.5%，降幅较5月扩大了4.4个百分点；销售面积为1.05万方，同比-6.5%，降幅较5月扩大了2.0个百分点。新房销售下行斜率加大，与克而瑞百强房企销售走势基本一致。我们认为，新房市场通过“好房子”政策取得部分楼盘热销，但尚未达到能够拉动全国新房销售企稳的体量，同时旧库存的去化仍不够理想。

　　房价方面，70城新房和二手房价格指数环比跌幅均扩大，其中一线城市房价指数自5月以来边际下行加速。6月单月，70城新房/二手房房价指数分别环比-0.3%/-0.6%，降幅较5月均扩大0.1个百分点。一线城市新房/二手房房价指数分别环比-0.3%/-0.7%，其中新房跌幅超过二三线城市，除上海高端豪宅项目集中入市使得价格环比上涨0.4%之外，北京、广州、深圳房价指数均回落。

　　6月份市场量价数据下行，再次印证房地产基本面已全面走弱，我们预估三季度抢出口强度转弱影响经济增速，传导至房地产市场可能使得量价下行斜率加大，三季度出台托底政策预期提升。一线城市中北京、上海限购仍有放松空间，若进一步放松，将对市场有积极的信心提振作用；公积金提取政策若能在全国层面进一步放松，新增资金作为购房首付，或能明显撬动市场短期回升；此外货币政策以及收储、拆迁等资金支持政策也仍有宽松空间。

　　新开工同比降幅继续收窄，得益于新供应地块的性价比提升，开发商新增地块盈利前景增强。1-6月新开工面积同比-20.0%，降幅较1-5月收窄了2.8个百分点；6月单月同比-9.4%，降幅收窄9.9个百分点。我们认为，由于第四代住宅的推广、以及调规换地等操作的可能性，开发商新增地块的盈利前景会增强，因此开工意愿会更加强烈。这种意愿会在年内的某个时间点带来新开工同比增速降幅的收窄，目前看来，现在可能就是这个时间点。

投资建议与投资标的

我们不同于市场的见解：

　　1、去年9.24至今，房价反弹后再度回落，一部分地产股参与者对于房价是否处于筑底阶段存疑。但我们认为，所谓的底部本来就是锯齿形筑底，政策效果能够支撑几个月，效果消退后又回落一段时间，持续较长时间。这本来就是底部的实际形态，不用过于悲观。

　　2、6月数据继续下行再次印证基本面已全面走弱，市场预期显著回落。我们认为当前或是较好的布局窗口，我们对于地产股的看好，不依赖于短期地产政策的强度。

　　更多的考虑在未来一个季度内可能出现的政策边际变化，以及地产行业风险评价回落，市场风险偏好上升带来的股价上行机会。

　　建议关注股价弹性较强的标的：贝壳-W(02423，买入)、金地集团(600383，增持)、龙湖集团(00960，买入)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)。

　　风险提示：地产政策出台不及预期、国内经济增速不及预期、房地产投资不及预期。