REITs I 产业园REITs领涨，张江集团拟再增持

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年7月14日-18日）中证REITs全收益指数收于1104.55点，周度上涨0.06%，整体表现一般，市场情绪不高。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2046亿元，环比下跌0.28%。

大类资产角度，随着市场风险偏好提升，7月以来REITs涨幅不及权益和转债。本周权益市场仍然领涨，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨1.09%、1.20%、1.41%、5.53%和0.67%，均跑赢REITs，沪金、沪银也分别取得0.50%、2.84%的涨幅。

►二级市场

七大REITs板块涨跌不一，能源设施跌幅最大达0.89%，产业园区、消费设施表现较好。能源设施板块的7只REITs普遍下跌1-2%，其中明阳智能新能源、特变电工新能源跌幅靠前，可能是受战配份额近期解除限售影响。京能光伏下跌可能受榆林光伏项目上网电量、结算电量下降的拖累。

部分产业园区项目表现亮眼。各产业园市场仍普遍承压，以价换量仍是园区吸引租户的主要手段。可重点关注出租率表现相对较好或偏生产型的产业园区，如成都高投产业园、博时蛇口产园、临港创新产业园和东久新经济。

值得关注的是华安张江产业园REIT原始权益人进一步增持基金份额的计划。当二级市场价格不高于华安张江产业园REIT扩募发行价格时，原始权益人上海张江高科及上海张江集团将择机进行增持，累计增持金额合计不超过2亿元。

市场整体成交活跃度继续下降，日均成交额4.96亿元、日均成交量1.12亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降9.92%、6.64%、0.04pct。

各板块估值有所调整。从中债估值收益率来看，能源设施跌幅最大，中债收益率略有提升至0.82%，但仍为各板块最低。交通5.40%、仓储物流4.96%、产业园区4.72%靠前。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区4.28%、仓储4.03%和消费3.68%，租赁住房平均分派率仅2.67%。

► 一级市场

首发项目中，中海商业、安博仓储获问询，唯品会奥莱提交反馈。扩募项目中，中航京能光伏扩募终迎实质性进展。中航京能光伏拟新购入云南省保山市的苏家河口、松山河口水电站，装机容量、营业收入分别在原始权益人实际控制人体系内排名靠前，经营表现优异，本次估值合计25.50亿元。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年7月14日-18日）中证REITs全收益指数收于1104.55点，周度上涨0.06%，整体表现一般，市场情绪不高。中证REITs（收盘）指数收于875.82点，周度下跌0.09%。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2046亿元，环比下跌0.28%。

大类资产角度，随着市场风险偏好提升，7月以来REITs涨幅不及权益和转债。本周权益市场仍然领涨，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨1.09%、1.20%、1.41%、5.53%和0.67%，均跑赢REITs，沪金、沪银也分别取得0.50%、2.84%的涨幅。

01

二级市场

1.1 价格：能源设施跌幅最大

本周七大REITs板块涨跌不一，能源设施跌幅最大达0.89%，产业园区、消费设施表现较好。能源设施板块的7只REITs普遍下跌1-2%，其中：中信建投明阳智能新能源（-2.15%）、华夏特变电工新能源（-2.04%）跌幅靠前，可能受部分战配份额分别（将）于2025年7月2日、7月23日解除限售影响，对二级市场价格造成了一定的交易压力。中航京能光伏下跌1.99%，可能受榆林光伏项目上网电量、结算电量下降的影响。2025年第2季度，榆林光伏项目上网电量、结算电量分别同比下降43.74%和43.67%，主要是受自然环境变化、电力外送压力和供需不平衡、外部电网检修等因素扰动。

部分产业园区项目本周表现亮眼。招商科创、中金湖北科投光谷、华夏和达高科和华夏合肥高新分别上涨3.05%、2.08%、1.55%和1.31%，带动产业园区板块本周领涨。从各项目的2季度经营情况来看，各项目产业园市场仍普遍承压，各区域市场内存量以及新增研发办公楼的供给也对产业园区形成竞争，“以价换量”可能仍是园区吸引租户的主要手段。可重点关注出租率表现相对较好或偏生产型的产业园区个券，如广发成都高投产业园、博时蛇口产园、国泰君安临港创新产业园和东久新经济。

值得关注的是华安张江产业园REIT原始权益人及其控股关联方进一步增持基金份额的计划。原始权益人上海张江高科技园区开发股份有限公司及上海张江（集团）有限公司分别委托成立资产管理计划，当二级市场价格不高于华安张江产业园REIT扩募发行价格时（3.373元/份），择机进行增持，累计增持金额合计不超过20,000万元（含此前已增持金额），增持期限为自2025年7月17日起，不超过12个月。7月18日华安张江产业园REIT的收盘价为2.835元/份。

1.2 流动性：整体成交活跃度继续下降

本周市场整体成交活跃度继续下降，日均成交额4.96亿元、日均成交量1.12亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降9.92%、6.64%、0.04pct。

分板块来看，本周日均换手率靠前的是市政环保（1.09%）、租赁住房（0.77%）和产业园区（0.70%）。各板块换手率较上周均继续下滑，其中消费设施较上周减少了0.30pct。仓储物流、交通设施板块成交活跃度仍然垫底。

个券层面，本周交易活跃度前三的分别是中金中国绿发商业资产REIT、华夏北京保障房REIT和华泰江苏交控REIT，日均换手率分别为2.04%、1.62%和1.52%，其中绿发商业主要是近期新上市项目热度较高所致，三只REITs价格涨跌幅分别为-0.88%、+0.77%和+0.50%。

7月共有5个项目解禁。2024年随着高股息策略占优，春节后REITs整体迎来一波修复行情，且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入，2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快，截至2024年末已有29个项目上市，其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月，2025下半年至2026上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年7月解禁的项目有5个，分别是华夏特变电工新能源（2025/7/2）、国金中国铁建高速（2025/7/8）、华夏深国际仓储物流（2025/7/9）、中信建投明阳智能新能源（2025/7/23）、鹏华深圳能源（2025/7/26）。之前担心止盈对价格形成冲击，现在通过大宗交易方式对价格的影响有待观察，近期市场交投情绪有所回落，需关注近期解禁项目带来的交易压力。

1.3 估值：交通、仓储、产业园估值靠前

本周REITs涨跌不一，板块估值有所调整。从中债估值收益率来看，能源设施跌幅最大，中债收益率略有提升至0.82%，但仍为各板块最低。交通（5.40%）、仓储物流（4.96%）、产业园区（4.72%）板块靠前，项目间估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.28%）、仓储（4.03%）和消费（3.68%），租赁住房平均分派率仅2.67%。经营权类项目的现金分派率注意考虑本金收回情况。

02

一级市场

2.1 首发：中海商业、安博仓储获问询，唯品会奥莱提交反馈

本周交易所分别出具了华夏中海商业资产、华夏安博仓储物流的审核意见，中金唯品会奥特莱斯提交了审核意见的回复。

华夏中海商业地产REIT审核关注的问题主要有项目合规性（项目公司的贷款合同的权利限制、经营资质到期、租赁合同备案）、项目运营（主力店/专门店等租金变化、新能源汽车租户情况、租约集中到期风险和主动调整租户计划、调整改造及资本性支出、电影院经营模式、中国海外发展其他同类资产情况和竞争冲突）、项目估值（租金增长率、其他收入、运营成本和资本性支出）等。

华夏安博仓储物流REIT审核关注的问题主要有项目合规性（广州开发区项目换证、租赁合同备案、地块投资强度）、项目运营（租户重要现金流提供方稳定性、退租情况、招租和去化、安博同类资产运营及竞争冲突）、项目估值（租金价格、租金增长率波动、出租率）等。

中金唯品会奥特莱斯REIT审核关注的问题主要有项目运营（联营扣率等业务模式、保底条款情况、租约集中到期风险、关联方资金拆借）、项目估值（租金增长率、收缴率）、运营管理（运营管理安排）等。

截至2025年7月18日，年内剩余潜在发行项目7-10单左右。具体来看：

当前已获批正处于已发行待上市的有5单（中银中外运仓储物流6月26日基金合同生效、创金合信首农产业园7月11日基金合同生效、华夏华电清洁能源7月14日基金合同生效、南方万国数据中心7月18日基金合同生效、南方润泽科技数据中心7月18日基金合同生效），交易所已反馈10单（中金唯品会奥特莱斯2025-7-18、华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22）

2.2 扩募：中航京能光伏扩募终迎实质性进展

中航京能光伏于2024年4月1日提交扩募申请，2025年4月15日交易所才反馈了审核意见，7月18日项目组提交了审核意见答复，申请以来时间已超过1年。

中航京能光伏首发资产为陕西榆林光伏项目、湖北随州的晶泰光伏项目，本次拟新购入云南省保山市的苏家河口水电站、松山河口水电站，在保山能源及下属公司持有的26座水电站中，装机容量分别为315、168兆瓦，2024年度营业收入分别为2.28、1.17亿元，两个项目分别位列第一、二位，在原始权益人实际控制人体系内排名靠前，经营表现优异，本次估值合计25.50亿元。

2.3 本周其他要闻

1、南京新工产园基础设施公募基金REITs（规模≥10亿元）和广州安居集团租赁住房基础设施公募基金REITs（规模≥8亿元）启动招标。

2、【华夏合肥高新REIT】将于2025年7月22日14:00-16:00在合肥创新产业园一期D8栋二楼会议室举办投资者开放日，解读Q2经营情况并组织项目现场调研。

3、【工银蒙能清洁能源REIT】原始权益人变更3.2亿元回收资金用途，从原计划的库布齐沙漠新能源项目转向“阿电入乌”区域互济新能源项目。

4、【中金山东高速REIT】2025年6月主要运营数据公告：鄄菏高速当月通行费收入2187万元，环比-0.5%，同比-8.3%；日均车流量18,753辆次，环比+6.0%，同比-13.8%。

5、【易方达深高速REIT】2025年6月主要运营数据公告：益常高速当月路费收入2789.67万元，环比+6.6%，同比-14.8%；日均车流量4.48万辆次，环比+15.9%，同比-19.6%。

6、【招商高速公路REIT】2025年6月主要运营数据公告：亳阜高速通行费收入3,508万元，环比-1.7%，同比+3.6%；日均收费车流量14,153辆次，环比+7.9%，同比+3.3%。

7、【中金安徽交控REIT】公告2025年第三次分红，每10份派现1.67元，共计分配1.67亿元，占基准日可供分配金额的99.63%，权益登记日为7月22日。发布2025年6月主要运营数据公告，沿江高速日均车流量20,189辆次（环比+3.36%，同比+4.92%），路费收入7,543万元（环比+1.56%，同比+11.76%）。

8、【中金普洛斯REIT】公告2025年度第二次分红，每10份派现0.4059元，共计派发7867万元，占基准日可供分配金额的94.99%，权益登记日为7月22日。

9、【中金湖北科投光谷REIT】公告2025年第二次分红，每10份派现0.25元，共计分配1500万元，占基准日可供分配金额的99.79%，权益登记日为7月22日。

10、【中金联东科创REIT】公告2025年第二次分红，每10份派现0.4元，共计分配2000万元，占基准日可供分配金额的99.47%，权益登记日为7月22日。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《产业园REITs领涨，张江集团拟再增持》

报告发布日期：2025年7月20日