国资物企“十五五”规划前瞻系列文章：⑤竞争策略

2025年，“十五五”新篇章的帷幕正徐徐拉开。作为国民经济和社会发展的重要基础服务领域，物业管理行业，特别是肩负着特殊使命与责任的国资背景物业服务企业（国资物企），正站在一个承前启后的关键战略节点。外部环境深刻变革、政策导向持续深化、行业格局加速重构、技术革命日新月异，多重变量交织叠加，既孕育着前所未有的发展机遇，也带来了严峻复杂的挑战。能否科学研判未来趋势、精准锚定发展方位、系统谋划竞争策略，将直接决定国资物企在“十五五”乃至更长周期内的高质量发展成效与国家战略意图的落地效果。

值此战略规划启动的关键时期，中指研究院推出《国资物企“十五五”规划前瞻系列文章》。包含五篇核心内容：宏观环境、政策环境、行业现状、发展趋势、竞争策略（点击蓝字直达对应文章）。本研究立足国资特性与行业脉搏，深入分析关键驱动因素与核心命题，旨在为行业提供系统性、前瞻性的决策参考，助力国资物企决策层明晰“十五五”发展方位，厘清战略实施路径，凝聚规划编制共识，为科学绘制新周期发展蓝图、实现经济效益与社会价值统一奠定坚实基础。

顺势而为：把握市场发展脉络，展望“十五五”战略布局

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”谋篇布局之年。值此之际，多家物业企业基于行业与企业发展现状，在各企业年初召开的年度会议上，聚焦当下的行业热点，总结2024年以来的发展经验与教训，并据此提出了企业在2025年的发展战略。其中，市场聚焦深耕、团队人员优化、服务品质提升、严格把控风险等内容，成为本年度物业企业战略举措中提及频率相对较高的内容。

表：2025年部分物业企业年度会议提出的战略方向

资料来源：中指研究院整理

而从长期发展战略与愿景来看，物业企业基于自身企业背景、企业规模、资源禀赋的差异，各自选择了不同的业务方向作为企业的战略聚焦点。保利物业是大型央企的代表，作为“大物业时代的国家力量”，全方位践行“善治善成 服务民生”的企业使命，为国家经济与民生福祉的新发展，书写物业服务的“软基建”价值。万物云作为重视空间与科技的头部民营物业企业，积极进行空间和客户的拓展，以“重塑空间效率，服务历久弥新”为企业使命，始终保持对空间及资产、对广大客户及广大服务者的尊重，坚持做好服务者且勇于创新，并将持续致力于通过科技的投入优化服务能力。新希望服务深耕中国都市圈和城市群，是四川本土港股上市的区域型物企代表，且背靠世界500强企业新希望集团，具有得天独厚的品牌优势与民生产业供应链优势，具备平台型物业企业的特征，其重点围绕“资产增值保值”与“生活安心美好”，为不同业态提供物业服务、生活服务及商业运营服务，以成为“值得托付幸福的民生服务运营商”为企业愿景。卓越商企服务则重点聚焦专业赛道，秉持“远大理想，点滴成就”的品牌主张，将核心业务聚焦商企服务领域，通过科技赋能、创新商业模式，加快规模化发展，持续提升服务价值与内容，构建商务生态服务体系，解放客户企业核心生产力，助力客户实现远大商业愿景。

表：各类物业企业发展战略与愿景

资料来源：中指研究院整理

展望“十五五”期间，挑战与机遇并存。物业企业可能持续面临规模增长乏力、盈利水平下行等压力，也将迎来数字化转型、社区经济升级、相关政策支持等多重发展机遇。开展“十五五”战略规划，将有利于物业企业进一步明确发展战略、发展目标与发展路径。中指研究院作为一家独立的第三方机构，能够更全面、更深刻地认识行业发展情况和竞对情况，可以在以下六个方面为企业的“十五五”规划赋能，助力物业企业的“十五五”规划撰写与落地：

图：中指研究院“十五五”规划赋能方向

资料来源：中指研究院

在规划的研究思路方面，中指研究院通过对行业外部环境、企业内部环境以及同类企业对标案例的战略分析，来支撑企业的战略定位、战略原则、发展目标等战略内容的制定，并通过目标拆解与路径细化以推动战略执行，并构建相应的保障措施，以确保企业的战略规划能够顺利落地。

图：中指研究院“十五五”战略规划研究思路

资料来源：中指研究院

聚焦深耕：区域、业态、客户三维深耕，增强效益构筑竞争壁垒

随着中国房地产市场的环境转变，物业管理行业也正在由传统的增量市场逐渐转为存量市场，行业发展逻辑由过往的“规模至上”逐渐转变为“效益优先”。在此背景下，物业企业摒弃了过往的粗放式发展模式，改为专注于布局业态有优势的区域，做好自身更擅长的业务，以实现高质量发展，区域聚焦和城市深耕已成为当下的行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

表：物业企业区域深耕战略内容与举措

资料来源：中指研究院整理

企业经营策略从规模优先转为效益优先，需要摒弃过去的粗放的经营模式，由“业务扩张”转变为“战略聚焦”，除了要对项目的质效进行把控外，还要发挥集约优势，形成规模效应、集聚效应。优秀上市公司的深耕策略从最初的区域深耕，到后续的区域与业态深耕并重，再到当前区域、业态、客户三个维度的深耕，全方位提升企业效率，多角度降低企业成本。

对特定业态和专业赛道的聚焦深耕逐步成为部分物业公司重点发力方向。随着行业不断发展，各类细分赛道涌现，新的业态、新的赛道为行业带来了更大的想象空间。然而不同赛道、不同业态的服务专业性较强，如果盲目扩展可能会消化不良、适得其反。因此，聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”，并特别强调对非住宅业务进行创新布局，其非住宅业务主要聚焦三类业态：高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务，以及综合全面的城市服务。

此外，部分物业公司对服务的特定客户群体进行聚焦深耕，持续挖掘客户的多元服务需求，逐步提升自身的综合服务能力。尤其在IFM领域，不同类型客户的服务需求差别较大，深耕优势客户群体并强化专业服务能力，可以显著提升市场竞争力，构筑竞争壁垒。保利物业深耕金融、税务、交通、能源和通讯等国资优势领域，并积极开拓新制造、新能源和新技术等“三新”产业资源。

星河智善商企面向五大核心客群，推出绿色健康服务、精英商务服务、人文空间服务、资产增值服务四大产品系列，提供八大专业解决方案，包括空间缔造、高端商务、绿色能源、健康餐饮、环境治理、产业助力、智能安防、资产增值等服务。

表：星河智善商企IFM领域四大产品系列

资料来源：中指研究院整理

降本增效：破解经营困局，多维度优化人员成本提升运营效率

近年来，物业费上涨缓慢，物业企业在管面积增速降低，营收增速逐年放缓，百强企业增收不增利现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，叠加房地产市场的调整和经济环境的变化，物业管理行业面临着前所未有的挑战。为缓解企业经营困局，不少企业基于自身的业务实践，探索并推动降本增效策略的实施，并把降本增效视为了企业“十五五”战略规划的重要环节。

人力成本是当前物业企业成本构成中最大的支出项，从过去的数据来看，通常占总成本的四至五成左右。随着全国十余省份陆续上调最低工资标准，多地人社局上调2025年社保缴费基数，企业用工成本存在进一步提高的压力。在此背景下，降低人力成本的最直接的方式就是减少对用工的需求，具体策略包括：持续优化组织架构，落实扁平化管理，提高决策效率；借助多元化用工模式、科学定岗等方式优化人力资源；通过科技赋能、技术替代人工、业务外包等举措管控员工成本。此外，通过注重企业文化建设，增强员工归属感，降低流失率，也能够避免不必要的人员成本。

从人力成本优化的成效来看，2024年物业服务上市公司的人员成本均值为16.45亿元，较上一年微增0.44亿元；虽然人员成本均值增加，但其增速小于营业成本均值的增速，人员成本占总营业成本的比例下降，2024年为42.36%，较上一年减少1.82个百分点，物业企业的人力成本控制策略已初见成效。

图：2022-2024年物业服务上市公司人员成本均值及占营业成本比率

供应链也是物业企业实现降本增效的重要途径，供应链优化能够让物业企业以更低的成本，获取更加优质的产品或服务供应。物业企业可向上游延伸，接入供应链体系，通过成为供应商的方式，为自己定制最适合的产品，如越秀物业与奥的斯的快速电梯成立合资公司，参与电梯业务。这种模式可以从需求端转变成供应端，在采购和运维等环节中获得较为优势的地位。或是与合作方签订长期战略，利用自身市场优势，获得更优惠的价格和更优质的产品。对于供应商而言，为具有一定品牌影响力的企业长期、稳定提供产品，是提升供应商口碑、降低企业经营风险的很好的方式。这种合作模式并不局限于品牌大厂之间的强强联合，只要物业企业具有稳定的需求，就可以在谈判中获得优势。

图：中海物业的无人机传输回来的楼体扫描情况

科技赋能是当下最常见的提升运营效率的方式。科技硬件工具能够直接提升服务效率，通过引入服务机器人、智能设备，或是在关键部位设置传感器，利用智能管理平台，实现无人化操作，提高服务效率。例如，中海物业利用搭载无人机对高层建筑外墙饰面安全信息、楼体违建等情况进行长期跟踪监测，主动预防外墙空鼓、开裂破损等安全事故的发生，同时，无人机还能执行航拍、外墙清洗等其他任务，一机多能，在提升效率的同时提高了业务范围。软件则可以优化业务流程，重构业务平台，从而提升管理效率。通过智能管理平台，分析相关数据，优化业务流程，拆解复杂项目，智能协调工作，也能够达到降本增效的目的。例如，万物云的灵石边缘服务器和飞鸽任务平台共同搭建起智能管理新模式，通过二者互联互通，实现了AI巡检、智能调度，大大提高了工作效率。

通过管理流程优化提高管理效率，同样是物业企业实现降本增效的关键。物业企业应优化内部管理流程，减少管理层级，提高管理效率。通过引入信息化管理系统，实现办公自动化和无纸化，降低办公费用。此外，企业通过建立科学的预算管理制度，严格控制各项管理费用，确保管理费用在合理范围内。

国资物企“十五五”规划前瞻系列文章：⑤竞争策略（本篇）

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2025中国物业服务百强企业研究报告

www.cih-index.com/report/detail/97475.html?agentcode=242438

2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告

www.cih-index.com/report/detail/99220.html?agentcode=242438

2024中国物业管理行业市场总结&2025趋势展望

www.cih-index.com/report/detail/90254.html?agentcode=242438

2024中国物业服务百强企业研究报告

www.cih-index.com/report/detail/85385.html?agentcode=242438

2024年中国房地产服务品牌价值研究报告

www.cih-index.com/report/detail/83411.html?agentcode=242438

2024年中国物业服务价格指数研究报告

www.cih-index.com/report/detail/90236.html?agentcode=242438

2024物业上市服务公司ESG测评研究报告

www.cih-index.com/report/detail/90235.html?agentcode=242438

物业管家发展白皮书

www.cih-index.com/report/detail/71710.html?agentcode=242438

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