电话会总结 ｜ 安博(PLD)2025财年Q2业绩电话会核心要点

编者按：聚焦公司高管观点与展望，深挖业绩背后的信息，助力投资者把握先机。

业绩回顾

• **财务业绩**： - Prologis (PLD) 第二季度核心FFO（Core Funds From Operations）为每股1.46美元（包括促进性收入），若不计促进性收入则为每股1.47美元，均超出内部预期。 - 净营业收入（NOI）方面，通过租金变动实现了7500万美元的收入，其中净有效基础增长53%，现金基础增长35%。 - 同店净营业收入（Same-Store NOI）净有效增长4.8%，现金增长4.9%。 - 第二季度末的资产占用率为95.1%，环比下降0.1个百分点，但超出市场平均水平290个基点。 - 第二季度启动了超过9亿美元的新开发项目，其中65%为定制建造（Build-to-Suit）。 - 现金流方面，公司在季度末持有超过70亿美元的流动性，并完成了58亿美元的融资活动，包括30亿美元的全球信贷额度重组，降低了利差。

• **财务指标变化**： - 坏账费用（Bad Debt Expenses）维持在35至40个基点之间，显著高于历史平均水平（约20个基点）。 - 市场租金环比下降1.4%，市场空置率上升10个基点至7.4%。 - 战略资本业务在开放式基金中净流出约3亿美元。 - 同店NOI增长环比有所放缓，主要受到2024年一次性收入的高基数影响。 - 公司租赁市场的租金调整幅度为22%，显示未来租金增长潜力。 - 商业票据计划扩展至10亿欧元，预计节省40至60个基点的成本。 - 第二季度的开发启动量环比显著增加，达9亿美元，其中包括3亿美元的数据中心投资。 - 能源平台方面，太阳能生产和存储的总量接近1.1吉瓦，接近年底目标的1吉瓦。

业绩指引与展望

• **全年核心FFO指引上调**：预计2025年全年核心FFO（包括净促销费用）将在每股5.75-5.80美元之间，不包括净促销费用的核心FFO将在每股5.80-5.85美元之间，比之前的指引中值上调了0.45美元，主要由于更高的净运营收入（NOI）和战略资本收入。

• **全年平均出租率指引**：出租率指引收窄至94.75%-95.25%，反映了更高的可见性和市场稳定性。

• **全年租金变动预期**：预计全年租金变动将在低至中位的50%范围内，维持强劲的租金增长趋势。

• **同店净运营收入（NOI）增长指引**：全年同店净有效NOI增长预计在3.75%-4.25%之间，现金同店NOI增长预计在4.25%-4.75%之间。

• **资本支出（开发启动）指引**：全年开发启动资本支出指引上调至22.5亿至27.5亿美元，反映了数据中心项目的新增启动以及定制建造项目的成功。

• **资产处置与贡献指引**：全年资产处置与贡献收入指引上调至10亿至17.5亿美元。

• **战略资本收入指引**：战略资本收入指引上调至5.7亿至5.9亿美元。

• **全年GAAP收益指引**：预计2025年GAAP每股收益将在3.00-3.15美元之间。

• **租赁趋势展望**：续租活动保持强劲，而新租赁活动较慢；定制建造需求创历史新高，预计全年将保持较高比例。

• **市场吸纳量预期**：预计2025年全年净吸纳量将在7500万至1亿平方英尺之间，反映了市场需求的逐步恢复。

• **运营指标展望**：空间利用率在本季度上升50个基点至85%，接近两年趋势高点，显示出客户需求的逐步回暖。

• **地理市场表现**：高壁垒市场（如南加州）短期内面临压力，但可能快速反弹；太阳带和中西部市场显示出稳定性改善的迹象。

• **能源与数据中心投资**：全年太阳能生产和储能目标接近1吉瓦，数据中心开发新增3亿美元投资，进一步强化基础设施布局。

• **长期展望**：管理层对长期趋势保持信心，预计随着宏观不确定性逐步消除，需求将被释放，推动未来业绩增长。

分业务和产品线业绩表现

• **物流地产**：Prologis 专注于高质量物流地产的开发和运营，其核心业务包括仓储设施的租赁和管理。公司报告显示，续租活动强劲，占比约三分之一的租赁需求来自第三方物流（3PL）提供商，尤其是大型运营商的需求增长显著。

• **定制建造（Build-to-Suit）**：定制建造业务表现创历史新高，2025年上半年定制建造启动金额达11亿美元，占新开发项目的65%。这些项目主要满足财富500强客户的长期需求，项目规模较大，通常超过100万平方英尺。

• **数据中心**：公司在奥斯汀与顶级超大规模客户合作，新增3亿美元的数据中心开发项目。数据中心业务成为公司增长的重要领域，反映了对高科技和云计算服务的持续需求。

• **能源平台**：Prologis 在能源领域的布局持续推进，截至季度末，太阳能生产和储能项目已接近1.1吉瓦，目标是在年底达到1吉瓦。此外，公司还在积极采购电力，已在高级阶段锁定2.2吉瓦电力供应。

• **战略资本**：战略资本业务在开放式基金中经历了3亿美元的净流出，但公司计划推出更具代表性的投资产品，并将2025年战略资本收入指导上调至5.7亿至5.9亿美元。

• **土地储备与开发**：公司拥有价值410亿美元的土地储备，主要集中于高壁垒市场和国际消费中心，开发重点包括定制建造项目和部分投机性开发，区域覆盖美国东南部、日本、印度、巴西和墨西哥等地。

• **租赁与市场动态**：租赁管道同比增长19%，达到1.3亿平方英尺，尤其是10万平方英尺以上的大型客户需求显著增加。尽管市场租金小幅下降1.4%，但公司租赁的市场溢价达22%，显示未来租金增长潜力。

• **融资与流动性**：公司完成了58亿美元的融资，包括30亿美元的全球信贷额度重组，并扩展了10亿欧元的商业票据计划，总流动性超过70亿美元。

• **地理表现**：高壁垒市场（如南加州）短期表现疲软，但预计将快速反弹；而墨西哥城和圣保罗等国际消费中心表现优异，显示出稳定增长趋势。

市场/行业竞争格局

• **市场需求多样化与区域差异**：Prologis的客户需求呈现多样化趋势，包括食品饮料、电商、汽车零部件和第三方物流（3PL）等行业。高壁垒市场（如南加州）尽管短期承压，但长期基本面强劲，预计将快速反弹。同时，国际市场（如墨西哥城和圣保罗）表现优异，显示出强劲的需求增长。

• **Build-to-Suit需求激增**：Prologis的定制建造(Build-to-Suit)需求创历史新高，主要由财富500强企业驱动。这些客户倾向于长期规划，选择定制化设施以满足特定需求，而非租赁现有空置空间。这种需求的增长为公司在竞争中提供了差异化优势。

• **市场租金与空置率动态**：尽管美国市场租金在季度内下降1.4%，市场空置率上升至7.4%，但Prologis的租赁管道同比增长19%，显示出潜在需求的积累。与市场平均相比，Prologis的占用率高出290个基点，显示其资产质量和运营能力的竞争优势。

• **能源与数据中心投资**：Prologis在能源平台和数据中心领域的扩展（如奥斯汀的数据中心项目）进一步增强了其竞争力。公司已确保2.2吉瓦的电力供应，并接近实现1吉瓦太阳能生产和存储的年度目标，这为未来的自动化和电动车部署需求提供了支持。

• **第三方物流(3PL)需求增长**：3PL运营商在租赁活动中占比约三分之一，且大型运营商的需求管道显著增长。随着3PL逐步消化灰色空间，其对新增空间的需求预计将持续上升。

• **资本市场竞争与融资优势**：尽管交易市场竞争激烈，Prologis通过专注于增值型收购和定制建造项目，避免了核心资产的高估值压力。同时，公司通过扩展商业票据计划和优化融资结构，进一步降低了资本成本，在行业内保持了竞争性融资优势。

• **行业供应链趋势与长期驱动因素**：随着电商和自动化的长期趋势持续，Prologis的高质量物流地产被视为战略资产。尽管短期内市场存在不确定性，但长期需求驱动因素（如消费增长和供应链优化）为公司提供了稳定的竞争优势。

公司面临的风险和挑战

• **坏账费用增加**：首席财务官Tim Arndt披露，坏账费用维持在35至40个基点之间，高于历史平均水平的20个基点，且短期内无明显改善迹象。

• **市场租金下降**：本季度市场租金下降1.4%，美国市场空置率上升10个基点至7.4%，反映出净吸纳量疲软和租赁活动波动。

• **战略资本净流出**：战略资本业务在本季度的开放式基金中出现约3亿美元的净流出，可能对未来的资本部署产生影响。

• **同店净运营收入增长放缓**：同店净运营收入增长在下半年可能受到占用率拖累和2024年一次性收入较高的基数效应影响，预计增速将低于上半年。

• **租赁活动的不确定性**：尽管续租活动强劲，但新租赁活动较慢，客户决策周期延长，可能导致租赁成交的延迟。

• **高壁垒市场短期压力**：如南加州等高壁垒市场面临短期疲软，尽管长期基本面强劲，但市场复苏时间存在不确定性。

• **能源需求增长与电力供应限制**：仓库自动化和电动车充电需求增加显著提升电力需求，可能面临电力供应不足的挑战。

• **宏观经济和政策不确定性**：客户对宏观经济和政策环境的不确定性（如关税政策和通胀前景）仍持谨慎态度，可能影响短期需求。

• **租赁条款正常化**：租赁条款和租赁优惠逐步正常化，可能对租金增长产生一定的抑制作用。

• **国际市场表现差异化**：尽管一些国际市场（如墨西哥城和圣保罗）表现强劲，但其他区域市场（如欧洲部分地区）可能面临更大的经济和市场压力。

公司高管评论

• **Tim Arndt（CFO）**：整体口吻偏谨慎但带有一定信心。他提到坏账费用仍处于较高水平（35-40个基点），市场租金下降1.4%，美国市场空置率上升至7.4%，并预计短期内不会有显著改善。同时，他指出战略资本业务在本季度出现了3亿美元的净流出。此外，他强调下半年同店净营业收入（NOI）增长将受到2024年一次性收入的负面对比影响，但对全年指导范围表现出更高的信心。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：整体口吻积极且乐观。他表示“每一笔被延迟的业务都会转化为未来更多的业务”，并认为客户需求正在积累，随着宏观不确定性消除，需求将显著改善。他对长期趋势充满信心，尤其是自动化和电动车部署带来的电力需求增长。他还提到高壁垒市场（如南加州）尽管短期承压，但有望快速反弹。

• **Dan Letter（President）**：口吻积极，强调定制开发（Build-to-Suit）需求创下历史新高，尤其是来自财富500强企业的大型项目。他指出，定制开发的强劲需求反映了客户的长期战略规划，并提到公司在土地储备上的优势使其能够抓住更多机会。

• **Christopher Caton（Managing Director, Global Strategy and Analytics）**：口吻积极但理性。他提到租赁管道同比增长19%，并指出大型客户对超过10万平方英尺空间的需求显著增加。他还提到第三方物流（3PL）需求正在恢复，客户对长期战略决策表现出更强的行动倾向。

• **Tim Arndt（CFO）**：在回答关于租赁条款的问题时，他表示租赁条款没有显著异常，租赁优惠正在“正常化”。此外，他提到本季度的租赁终止收入较高（2800万美元），但这些影响已被纳入指导范围。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：在回答关于市场租金和空置率的问题时，他认为当前7.4%的空置率接近本周期的峰值，并预计市场租金将在空置率降至5%时恢复定价权。他对长期市场基本面表现出强烈信心。

• **Dan Letter（President）**：在谈到资本部署时，他提到公司更关注增值型收购，而非追逐核心资产的低回报。他还指出数据中心和定制开发是当前的重点领域。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：在总结时，他对长期前景表示乐观，认为尽管短期内存在不确定性，但公司在消费中心的战略定位和执行能力将确保其长期成功。

分析师提问&高管回答

• ### Analyst Sentiment摘要

• **分析师提问**：关于租赁管道达到历史高位的影响，以及如何与增加开发启动和收购的决策联系起来？ **管理层回答**：租赁管道同比增长19%，显示出多样性和稳健性，特别是大型客户的需求增长显著。开发启动增加了10亿美元，其中3亿美元用于数据中心，其余部分一半是定制开发（Build-to-Suit），一半是投机性开发（Speculative Development）。我们在土地储备方面有很强的竞争优势，尤其是在国际市场如日本、印度和巴西。

• **分析师提问**：租赁节奏的变化如何？第二季度的退出速度如何？ **管理层回答**：第二季度租赁活动逐步加速，4月初受关税政策影响较大，但5月和6月有所改善，季度末租赁活动仅比正常水平低约10%。我们更关注长期指标，如租赁管道、定制开发对话和客户参与度，这些都显示出市场的潜在需求。

• **分析师提问**：关于全年FFO指引上调的更多细节？ **管理层回答**：环境的稳定性提高了我们的信心。第二季度的超预期表现部分是永久性的，主要来自净运营收入（NOI）和战略资本收入的提升。尽管平均入住率指引保持不变，但我们预计全年将接近高端范围。

• **分析师提问**：客户对需求的对话和数据点支持需求积累，但您提到未来几个季度的条件仍将波动。租赁管道转化为签约租赁的时间表如何？ **管理层回答**：决策仍然较为谨慎，客户需要宏观经济的更多明确性。随着政策和经济环境的稳定，我们预计需求将在未来几个季度逐渐释放。

• **分析师提问**：市场空置率上升对租金增长的影响，以及未来两三年的展望？ **管理层回答**：当前7.4%的市场空置率接近周期高点，预计未来一两年将回落至5%的平衡水平，这将带来更强的定价能力。长期来看，建筑成本的上升和供应链需求的持续增长将推动租金增长。

• **分析师提问**：关于坏账费用的最新情况？是否有特定行业或客户类型面临更多信用问题？ **管理层回答**：坏账费用维持在35-40个基点，高于历史平均水平的20个基点，但低于金融危机期间的50个基点。我们密切关注客户健康状况，但没有发现特定行业的显著风险。

• **分析师提问**：关于地理市场表现的更多细节？哪些市场可能从波动中迅速反弹？ **管理层回答**：高壁垒市场（如南加州）短期内表现疲软，但可能迅速反弹。国际市场（如墨西哥城和圣保罗）表现强劲，而美国中西部和阳光地带市场显示出稳定迹象。

• **分析师提问**：关于定制开发需求的更多信息？为什么客户选择定制开发而非现有空置空间？ **管理层回答**：定制开发需求主要来自财富500强客户，他们能够看到长期趋势并做出战略性决策。这些项目通常规模较大（超过100万平方英尺），而市场上缺乏此类规格的现有空间。此外，地理位置的特定需求也推动了定制开发。

• **分析师提问**：关于仓库自动化对电力需求的影响？公司如何应对电力供应限制？ **管理层回答**：自动化和电动车充电可能将仓库的电力需求从每平方英尺5千瓦时提高到25千瓦时。我们已启动新的“表后”能源解决方案，以应对公用事业公司在满足需求方面的挑战。

• **分析师提问**：关于2025年全年净吸纳量的预期？ **管理层回答**：上半年净吸纳量为4900万平方英尺，全年预计在7500万至1亿平方英尺之间，反映了市场在不确定性中的韧性。 总结来看，分析师对Prologis的长期前景持积极态度，尽管短期内存在宏观经济不确定性，但公司在租赁管道、定制开发和能源平台方面的表现增强了市场信心。

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