比2008年便宜--这是华尔街被遗忘的行业是尖叫的“买入”吗？

在经历了多年的表现不佳以及价格徘徊在全球金融危机以来从未见过的水平之后，房地产行业正在闪现出极度疲软的信号。

数字是残酷的。Vanguard Real Estate ETF（NYSE：VNQ）是美国房地产股的风向标，2025年迄今为止的表现落后于SPDR S & P 500 ETF Trust（NYSE：SPY）5%。

这标志着该行业在过去10年中第九次落后于大盘。

与2007年相对于标准普尔500指数的高点相比，房地产相对价值已下跌约75%。

这是一次比2008年房地产危机更严重的毁灭，但该行业在很大程度上仍然不受投资者的喜爱。

令人惊讶的是，事实并非如此。尽管表现严重不佳，但房地产股的交易价格并不便宜。

截至7月16日，标准普尔500指数房地产板块的往绩市盈率（P/E）为35.04，仅次于科技股，该股的市盈率为35.48。

更能说明问题的是，远期市盈率为36.23倍，略低于36.70倍的五年平均水平。

因此，虽然价格在图表上看起来可能被击败，但估值表明这并不是典型的深度价值游戏。这更像是一场等待合适的宏观催化剂的游戏。

实体经济的基本面并没有帮助情绪。

美国5月份新屋开工量大幅下降9.8%，年化增长率为125.6万户，这是自2020年5月以来的最低水平，当时美国正努力应对第一波疫情。这一下降反映出，由于高抵押贷款利率和过剩的住房库存造成影响，建筑商信心减弱。

与此同时，抵押贷款申请（未来住房活动的领先指标）在7月初暴跌10%，完全扭转了前一周的涨幅。根据抵押贷款银行家协会的数据，再融资活动下降了12%，新房购买申请下降了7%。

这是近三个月来最大的单周跌幅，抵押贷款利率小幅上升和经济谨慎的普遍氛围加剧了这一跌幅。

这才是房地产看涨者的真正希望。

过去三年来，房地产股一直落后于大盘，与30年期国债收益率的攀升密切相关--这一趋势在下图中得到了清晰的说明。

随着长期借贷成本上升，房地产等利率敏感行业在融资成本上升、抵押贷款需求疲软以及投资者对创收资产的兴趣下降的压力下陷入困境。

然而，预计要到今年晚些时候才会降息。

人们普遍预计美联储将在7月份将利率稳定在4.25-4.50%，但市场参与者预计年底前将两次降息。如果这种情况发挥作用--借贷成本下降--这可能会重新点燃人们对利率敏感的房地产行业的兴趣。

利率下降将降低开发商的融资成本，降低购房者的抵押贷款利率，并可能刺激商业和住宅市场的需求。

反过来，这可能会为房地产股注入活力，尤其是与租金收入或房地产开发相关的房地产股。

目前，房地产似乎是一个没有人想要的行业。

它落后于市场，错过了人工智能推动的科技股反弹，并在停滞的未来定价中定价。然而，如果降息且经济担忧消退，情绪可能会迅速转变。

对于反向投资者来说，这可能不是完美的设置，但它可能足以开始关注。

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图片通过Midjourney使用人工智能创建。