破局存量时代：碧桂园商管集团以创新运营提交资产盘活新答卷

（来源：WIN商业地产头条）

“逆周期增长”路径

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　　纵览当下商业领域，一个鲜明的共识已然浮现：头部集中效应显著，增量市场趋向饱和，行业主旋律加速转向存量资产的“运营增值”。这一现象级趋势转变，引向新一轮城市转型浪潮。

　　从老城焕新、工业遗存活化到产城融合、新兴区域协同发展，大量的城市资产、空间亟待盘活。这些城市肌理的重塑诉求，不仅为商业提供了新的变革契机，更倒逼商管企业从单一运营向全周期资产管理迭代升级。

　　“大资管”时代，如何整合多元业务链条、如何以创新商业运营精准对接城市转型催生的发展新需求，俨然成为当下商管企业突破增量困局、逆势崛起的关键命题。

Vol.1

城市化转型新浪潮

指向商业新风向

　　城市转型并非简单的城市面貌更新，而是关乎人口、产业结构、消费理念、空间功能等多重因素交织的系统性变革，商业是其中最敏锐的探针，直指发展风向。

碧桂园商管集团始终响应主旋律，率先布局多层级市场，以精细化运营为驱动引擎，从下沉市场到高线城市，已成功打造一批优质案例。碧桂园商管集团总裁刘晨言先生认为：“商管企业必须以前瞻性战略洞见城市转型趋势，以运营创新能力破解存量难题。这也是碧桂园商管集团发展的核心逻辑。项目的落地离不开三大原则：以在地需求为核心，以文化赋能为抓手，以创新体验为亮点，这是我们推动商业创新、实现可持续发展的关键所在。”

01

工业遗存商业活化：从「世界工厂」向「潮流秀场」的华丽蜕变

　　随着城市更新进程的推动，消费需求图谱重塑，商业的创新能力与运营模式迎来更高考验。

　　在粤港澳大湾区这片热土，城市转型之路更加猛烈。曾经的“世界工厂”——东莞，正寻找工业化浓度与城市化松弛度的平衡点，大量老旧物业、厂房退出历史舞台，工业遗存的商业活化为东莞商业催生新的增长极。碧桂园商管集团旗下的城市更新项目——东莞33小镇，正是这一浪潮下的优秀示范案例之一。

　　项目位于东莞东城街道核心商圈，前身是乌石岗工业区，过去曾是三星、诺基亚、索尼、飞利浦等知名品牌的工厂聚集地，这里见证了东莞制造的“黄金时代”。 碧桂园商管集团在打造东莞33小镇的过程中，巧妙地融合了在地文化与先锋潮流的艺术元素，延续城市文脉，使其蜕变成面向Z世代的“城市潮趣乐享PARK”。 如今，这个焕发新生的复合型文化商业街区已成为大湾区备受瞩目的文商旅新地标。

　　改造过程中，项目刻意地保留了代表城市工业基底的红砖外墙、厂房连廊等历史痕迹，通过场景重塑，在保留原有城市印记的基础上注入有温度的商业内容，恰是其对“记忆符号商业化打造”的精准拿捏。

　　项目原有多栋独栋物业，其开放式楼面布局和无阻隔的公共空间与传统封闭式购物中心截然不同，自带非标商业特色基因。经过改造后，项目植入了东莞市28个镇4个街区不同文化特色的艺术装置及涂鸦，以城市文化街区作为纽带，将园区原本散落四处的厂房串连成一个整体，规划了七大主题模块化空间，勾勒了一条动静相宜、新旧融合的游逛打卡路线，带来独具特色的沉浸式场景体验。

　　项目的改造不仅继承了东莞深厚的工业文化底蕴，结合夜市烟火、青年潮流等文化碰撞新生，注入全新商业活力，滋养出非标商业独特的在地文化魅力。这种文化共创模式，让华南美术馆、ZONE-C艺术空间等文化载体得以扎根，并借力东莞首个Z世代多元文化厂牌——“33-LAB”，联动商业生态持续打造年轻力主题活动，成为在莞青年群体追捧的潮流风尚地之一。

　　亮相以来，项目先后获得广东省文化产业示范园、广东省首批文艺两新聚集区、广东省省级示范特色步行街、广东省省级旅游休闲街区等多项荣誉。随着国内城市更新浪潮的提质与深入，在粤港澳大湾区加速融合的发展框架下，东莞的城市个性有待进一步挖掘释放。在此背景下，东莞33小镇将在夜经济和创产领域持续发力，助力扩大东莞城市名片影响力。

　　在赢商网对非标商业的观察中，东莞33小镇以其独特的在地化策略，在城市旧改中保留工业特质，更满足了当地消费者潮流个性的表达，已成为东莞乃至大湾区的独一份存在。非标商业须因地制宜，关注城市需求，提升客群吸附力，将流量转化为销售，这仍是商业领域不断探索的命题。而东莞33小镇的成功，为这一命题提供了有力的注解。

02

城市转型体验需求释放：公园式Mall重构高情绪价值商业空间

　　工业化、城镇化加速转型的东莞，让原本商业高度饱和的市场催生出新的需求——当消费者极力渴望逃离钢筋水泥，回归生活的松弛感，公园式商业的缺口在此打开。

　　碧桂园商管集团敏锐地捕捉到这一趋势，提出商业空间要从“功能载体”转向“情绪容器”的运营思路，出于对当地消费者追求个性表达、热衷社交互动、拥抱多元生活需求的深度洞察，创新性提出“新体验公园式购物社交中心”的概念，突破传统空间界限，以生态景观、交互式社交空间、多元创新业态为亮点，打造东莞大朗首个公园式·家庭体验商业项目——里悦里购物中心。

　　项目位于东莞松朗片区的核心商圈，瞄准粤港澳大湾区高端人才的消费升级需求，以「家庭品质生活中心」为定位，辐射松朗片区超百万常住人口，连接周边公寓和高档住宅，形成多维消费圈，成为区域家庭消费的核心目的地。

　　如今“得消费者得天下”的时代，有“情绪价值”的商业空间可以带来更高的品牌粘性和溢价能力。通过商业IP为项目构建“有购物功能的愉悦社交空间”，是碧桂园商管集团在创新运营的优秀实践。

　　碧桂园商管集团携手国内一线知名设计公司,为东莞大朗里悦里定制原创IP角色“LILY”。LILY衍生的“里里的奇幻花园”主题场景高度契合公园式购物中心的理念，并作为精神icon融入项目的空间美学设计、艺术性美陈呈现、沉浸式场景营造、主题性活动策划，结合高频次、高规格的企划活动打造现象级热点，有效占领用户心智，已成为当地区域级打卡地标之一。

　　项目独特的生态空间塑造了“疗愈系场所体验”，实现了从传统消费空间到精神港湾的转变，为疲惫焦虑的都市人带来慰藉与放松，是周边产业白领的“精神舒缓地”，也是年轻家庭客群的“生活粘合剂”，让松山湖片区价值和消费潜力得到进一步挖掘和释放，助力东莞大朗消费升级的同时，重塑片区商业新格局，为消费体验带来更多可能。

　　这也让行业看到，东莞当地的消费者，甚至是融入“广深惠”生活圈内想要逃离CBD高压的外溢客群，已不再满足于简单的购物功能，而是渴望沉浸式、情感化的场景体验。东莞大朗里悦里商业IP的成功运营，也印证了碧桂园商管集团在商业创新领域的前沿触觉与卓越的运营执行力。

03

深耕下沉市场重点区域，撬动县域经济新蓝海

　　在中国，由293个地级市，2846个县，2.1万个镇共同组成了庞大的商业下沉市场，正带动县域经济的崛起。

一组行业数据，印证了县域经济的消费潜力：

• 星巴克已在国内1/3的县城开店，蜜雪冰城约一半门店布局在县乡，肯德基也覆盖国内2200个城镇……炙手可热的县城消费，正吸引知名品牌纷纷布局下沉市场。

• 美团平台显示，2024年县域餐饮消费的订单量占比达35%，居细分市场第一位，生活服务消费订单量同比增长42%，线上活跃商户数量同比增长49%。

• 《全国县域旅游研究报告2025》显示，2024年年全国旅游总收入超200亿元的县域达44个，接待游客超2000万人次的县域63个，浙江、四川、江苏领跑百强县榜单。

　　县域商业在全国消费市场中占据越来越重要的地位。碧桂园商管集团确信，县域市场并非低端市场，而是渴求品质化、差异化、体验感的新蓝海。下沉市场的商业运营不应照搬模式，而应将高线体验下沉，商业升级需结合当地市场及消费习惯定制精细化运营模式，迎合文旅趋势，释放更大的经济与社会效益。

　　基于此洞察，碧桂园商管集团在南苏州打造了首个场景式商业综合体 —— 苏州盛泽凤凰荟，精准锁定产业人口的品质升级需求，带来县域品质化升级样本。

　　面对县域市场消费力分散、消费群体外溢、高端品牌进驻意愿低的挑战，苏州盛泽凤凰荟精准锁定当地产业人口品质消费升级需求，开业创新性地引入40%区域首进品牌，并采用“一店一策”策略，以一个门店结合一个场景的形式，进一步强化了项目与品牌之间的粘性，为门店带来独特的“定制化”服务，提升门店的形象的同时，也为消费者带来新鲜体验；同时深度融合盛泽丝绸文化打造特色业态，打破县域商业同质化的困局，带动区域消费升级。

　　项目验证了碧桂园商管集团以精准定位破需求瓶颈、资源整合降运营成本、文化赋能塑差异竞争力的核心能力，为行业贡献了“低线城市承载高线体验”的县域商业升级样本。

Vol.2

城市转型持续深化

商业可持续发展路径

　　城市转型仍在深化，东莞33小镇、东莞大朗里悦里、苏州盛泽凤凰荟的创新运营并不是个案。不同城市在转型过程中呈现的商业需求差异，本质上是城市发展阶段、资源禀赋、政策导向与市场环境共同作用的结果。

　　在中央政策推动城市更新向“微改造”转型的背景下，碧桂园商管集团表示，未来将坚持商业价值与社会价值协同发展的理念，深化政企合作，聚焦城市存量资产经营盘活与增值，以多元产品结构抢占多层级市场，以商业空间为载体提升综合运营服务能力，构建可持续的商业发展模式，助力中国城镇化高质量发展。

　　碧桂园商管集团深耕于珠三角、长三角等国内核心经济圈，目前运营管理资产面积超300万平方米，涵盖50+个项目，覆盖商业、城市更新、长租公寓、商贸/商办产业园、写字楼等领域，已成功整合“定位策划→设计建造→品牌招商→运营推广”全生命周期的资管运营体系。

　　刘晨言透露，碧桂园商管集团在年度发展战略盘点中将住房租赁板块纳入重点发展方向。“在‘住有所居’的政策导向下，住房租赁板块作为重要民生工程在产-城-人的融合中发挥重要作用，是城市更新中的重要环节，更是实现职住平衡，提高城市经济活力的重要组成部分。现阶段，碧桂园商管集团已通过整合优质商业资源和新型业态，进一步打通了‘居住-消费-办公’生态链条，旗下的长租公寓品牌「碧家公寓」已覆盖全国20多个城市。”

　　在行业周期沉浮中，多元业态矩阵与全链条专业服务的有机结合，无疑是应对市场不确定性的有效策略，能够有效分散风险、稳固经营，同时也提升了资产运营效率，增强碧桂园商管集团在市场上的品牌竞争力，为持续布局多层级市场奠定坚实基础。

　　据赢商大数据监测，近十年全国集中式商业存量规模同比增速持续下降，2024年新开业项目数量、体量均创新低，但其中存量调改重开项目达90+个，占全年开业数量超两成。这表明，当下市场以专业资管盘活存量的需求旺盛。

　　在此命题下，结合城市转型持续深化所释放的庞大存量资产盘活与价值提升需求，碧桂园商管集团凭借资产盘活战略及品牌管理能力的“逆周期增长”差异化路径，不失为一份优秀答卷。