基金周报（20250714-20250718）：首批数据中心REITs研究分析

（来源：财信证券研究）

上周市场行情、数据回顾

1）上周AH股市场表现整体较好。A股方面中小创指数表现居前，创业板50、中证1000指数周内分别上涨2.65%、2.36%；港股方面，恒生指数、恒生科技指数周内分别上涨0.93%、0.62%。海外主要股指表现分化，标普500指数周内下跌0.31%，德国DAX、法国CAC40指数周内分别上涨1.97%、1.73%，越南VN30指数周内上涨7.07%、印度SENSEX30指数周内下跌1.12%。上周申万31个一级行业涨多跌少，房地产、建筑材料、钢铁等行业周内涨幅居前，煤炭、汽车等行业周内下跌。2）上周市场交易活跃度较高，周内两市ETF日均成交额约2720亿。黄金类ETF交投仍较为活跃、周内区间日均成交额约43.3亿、区间净流入额约5.6亿。上周南向资金成交净买入额约263.6亿港元，年初以来南向资金成交净买入额约7662.2亿港元。3）国际黄金价格最新报收3359.80美元/盎司、周内上涨0.82%；国内黄金价格最新报收769.30元/克、周内下跌0.29%。现货铜价格最新报收9637.50美元/吨，周内下跌3.34%；期货铜价格最新报收9640.00美元/吨、周内下跌2.43%。WTI原油价格最新报收68.45美元/桶、周内上涨2.93%；布伦特原油价格最新报收70.36美元/桶、周内上涨3.02%。

新发基金跟踪

截至目前全市场共有公募基金12941只，合计资产净值约32.45万亿。根据wind公布的基金发行明细，本周（0714-0718）约有30只新发基金。具体分类型看，有2只中长期纯债型基金、3只增强指数型股票基金（中证800、科创综指、沪深300）、5只偏股混合型基金、1只混合债券型二级基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指数基金（恒生消费）、15只被动指数型股票基金（北证50、自由现金流、科创50、港股通高股息、科创板创新药等）、2只基础设施REITs（底层资产均为数据中心）。

本周拟发行的2只数据中心REITs情况简述：1）南方润泽科技数据中心REIT（180901）：底层资产是润泽廊坊国际信息港A-18数据中心，建面4.21万方、机柜5897个，机柜总功率42530.84KW、其中普通机柜功率占比约95.9%。制冷方式为风冷，业务模式为批发型，托管服务费包含电费。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为7.71%（年化），2026年6.42%。2）南方万国数据中心REIT（508060）：底层资产是江苏苏州昆山市国金数据中心，建面3.54万方。机柜数量4192个，电力设计容量29044KW。制冷方式是风冷，业务模式是批发型，托管服务费不包含电费、电力成本由客户直接承担。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为6.05%（年化）、2026年6.20%。

数据中心REITs投资观点：1）数据中心资产分析角度/指标：批发还是零售；机柜数量、功率（单机柜功率密度）、规模定位（从分类看）；PUE数据；所在区位（国家定位，区域内竞争等）；制冷方式以及后续改造计划；上架率（计费率）水平；托管服务费水平以及增长预期；是否包电；所在地区电网新电预期；潜在扩募资产储备（集团/体系内已有资产情况）；土地到期日以及现金流折算情况（可用净现金流分派率来表征）等。2）偏好方向：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+土地剩余期限并现金分派率有竞争力的数据中心资产。

新基金特别风险提示：新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩及回撤控制、相关行业主题的行情阶段等因素。

风险提示：历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。

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上周行情、数据回顾

1）上周A股市场整体表现强于H股，周内钢铁、建筑材料等行业涨幅居前

上周AH股市场表现整体较好。A股方面中小创指数表现居前，创业板50、中证1000指数周内分别上涨2.65%、2.36%；港股方面，恒生指数、恒生科技指数周内分别上涨0.93%、0.62%。海外主要股指表现分化，标普500指数周内下跌0.31%，德国DAX、法国CAC40指数周内分别上涨1.97%、1.73%，越南VN30指数周内上涨7.07%、印度SENSEX30指数周内下跌1.12%。

上周（0707-0711）申万31个一级行业涨多跌少，房地产（+7.05%）、建筑材料（+4.49%）、钢铁（+4.04%）等行业周内涨幅居前，煤炭（-0.71%）、汽车（-0.22%）等行业周内下跌。（口径：区间涨跌幅-流通市值加权平均）

2）中美国债利率周内均有上行

中债30年期、10年期、1年期国债到期收益率最新（0711）分别报收1.8741%、1.6653%、1.3702%，较前一周末（0704）分别上行2.3BP、2.2BP、3.4BP。

美债30年期、10年期、1年期国债到期收益率最新（0711）分别报收4.96%、4.43%、4.09%，较前一周末（0703）分别上行10BP、8BP、2BP。

3）上周市场交投活跃度较高，南向资金维持净流入态势

上周市场交易活跃度较高，周内两市ETF日均成交额约2720亿。黄金类ETF交投仍较为活跃、周内区间日均成交额约43.3亿、区间净流入额约5.6亿，黄金价格维持高位震荡。

上周（0707-0711）南向资金成交净买入额约263.6亿港元，年初以来（0102-0711）南向资金成交净买入额约7662.2亿港元。

4）黄金价格维持高位震荡，铜价下跌、原油价格上行

黄金价格维持高位震荡。国际黄金价格最新（0711）报收3359.80美元/盎司，价格较前一周末（0704）提升约0.82%；国内黄金价格最新（0711）报收769.30元/克，价格较前一周末（0704）下降约0.29%。

现货铜价格最新（0711）报收9637.50美元/吨、较前一周末（0704）下降约3.34%；期货铜价格最新（0711）报收9640.00美元/吨、较前一周末（0704）下降约2.43%。

WTI原油价格最新（0711）报收68.45美元/桶、较前一周末（0704）提升约2.93%；布伦特原油价格最新（0711）报收70.36美元/桶、较前一周末（0704）提升约3.02%。

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新发基金发行概况

2.1 本周新发基金市场相对活跃

截至目前（0712），全市场共有公募基金12941只，合计资产净值约32.45万亿。根据wind公布的基金发行明细，本周（0714-0718）约有30只新发基金。具体分类型看，有2只中长期纯债型基金、3只增强指数型股票基金（中证800、科创综指、沪深300）、5只偏股混合型基金、1只混合债券型二级基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指数基金（恒生消费）、15只被动指数型股票基金（北证50、自由现金流、科创50、港股通高股息、科创板创新药等）、2只基础设施REITs（底层资产均为数据中心）。

2.2 首批数据中心REITs本周拟发行

1、南方润泽科技数据中心REIT（180901）

底层资产是润泽廊坊国际信息港A-18数据中心，建面4.21万方、机柜5897个（7.04KW的普通机柜5794个，16.5KW高功率机柜100个，30.36KW超高功率机柜3个），机柜总功率42530.84KW、其中普通机柜功率占比约95.9%。制冷方式为风冷，末段空调采用冗余配置的房间级精密空调。该数据中心业务模式为批发型，托管服务费包含电费。土地使用权2074年4月到期，剩余年限49年左右。

根据募书，该数据中心签约率100%，上架率也较高，普通机柜2022-2025Q1上架率分别是95.97%、99.50%、99.20%、99.22%。合同期内（2034年底前），7.04KW的普通机柜单价是7547元/个/月，折合单KW是1072元/月/KW。2022-2025Q1电费占营业成本的比例分别是40.75%、38.93%、42.75%、39.79%，平均电费单价（不含增值税）约0.5399元/度。根据募书，该项目2027年将进行微改造，提升单机柜功率；2035年拟进行液冷制冷改造，单KW改造成本预计为1700元。

可供分配金额预测值：2025Q2-4为2.15亿，2026年2.39亿。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为7.71%（年化），2026年6.42%。

2、南方万国数据中心REIT（508060）

底层资产是江苏苏州昆山市国金数据中心，含2栋数据中心楼（地上4层+地下1层），建面3.54万方。机柜数量4192个，电力设计容量29044KW，含4072个7KW+120个4.5KW。制冷方式是风冷。业务模式是批发型，托管服务费不包含电费、电力成本由客户直接承担。土地使用权2062年6月到期，剩余年限37.2年左右。

根据募书，该数据中心平均签约率均为100%，计费率（上架率）2022-2025Q1分别是94.28%、92.10%、92.22%、95.89%。合同期内，7KW的机柜单价是3990元/个/月，4.5KW的机柜单价是3420元/个/月。

可供分配金额预测值：2025Q2-4为0.92亿、2026年1.25亿。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为6.05%（年化）、2026年6.20%。

3、数据中心REITs投资观点

数据中心资产分析角度/指标：批发还是零售；机柜数量、功率（单机柜功率密度）、规模定位（从分类看）；PUE数据；所在区位（国家定位，区域内竞争等）；制冷方式以及后续改造计划；上架率（计费率）水平；托管服务费水平以及增长预期；是否包电；所在地区电网新电预期；潜在扩募资产储备（集团/体系内已有资产情况）；土地到期日以及现金流折算情况（可用净现金流分派率来表征）等。

偏好方向：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+土地剩余期限并现金分派率有竞争力的数据中心资产。

海外REITs参考：美国易昆尼克斯、数字房地产信托，新加坡吉宝直流。

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新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩及回撤控制、相关行业主题的行情阶段等因素；

历史数据不代表未来业绩；

跟踪品种为非保本型产品，在极端情况下，可能存在无法完全回收本金的情形；

经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。

本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格，作者具有中国证券业协会注册分析师执业资格或相当的专业胜任能力。

市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。

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