太盟投资，全面接管中国最大商业地产运营商

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（来源：中国地产基金百人会）

7月7日，据珠海万达内部通知，肖广瑞因个人原因辞去大连新达盟及珠海万达商管首席执行官职务。

同时，任命黄德炜和胡正伟共同担任大连新达盟及珠海万达商管联席董事长职务，任命黄德炜兼任大连新达盟及珠海万达商管首席执行官职务。

据了解，黄德炜是太盟投资集团（PAG）合伙人、私市股权联席主管及太盟中国总裁，以资本整合见长。而共同担任大连新达盟及珠海万达商管联席董事长的胡正伟，则是阿布扎比投资局私募股权部门中国区主管，同样是资深的投资管理专家。

肖广瑞的离任，意味着又一位核心“万达系”元老退出珠海万达商管体系，此举被业界普遍视为“去万达化”趋势的延续，标志着太盟投资全面接管这家中国最大商业地产运营商。

此前已拿下珠海万达控制权

2024年，太盟投资（PAG）从王健林手中，拿走了珠海万达商管的控制权，完成了中国私募股权市场近4年最大的一笔交易。

太盟投资与珠海万达商管，结缘于2021年8月。当时，珠海万达商管以21.17%的股份，换取了太盟投资、中信资本、蚂蚁金服等22家机构的380亿元投资，并承诺于2023年底上市。其中，太盟投资出资28亿美元，占比近半。这也是其迄今在中国市场最大的一笔投资。

此后，珠海万达商管四度递表IPO，均以失败告终。按照对赌协议，投资机构中的碧桂园（02007.HK）于2023年12月选择退出，太盟投资则决定加码。

2024年3月30日，其牵头联合中信资本、锐盛投资（Ares Management）旗下基金、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司（Mubadala）签署投资协议，再投600亿元，成立大连新达盟，作为新的持股平台控制珠海万达商管。王健林旗下的大连万达商管对珠海万达商管的持股比例由此从70.15%降至40%，太盟投资及其他股东合计持股60%，一举拿下了大连新达盟和珠海万达商管的控制权，拟继续推动其上市。

从某种意义上说，太盟投资借中国房地产市场深度调整、大连万达商管债务困境、珠海万达商管IPO对赌失败之机，抄底了国内最大的商业地产管理公司。

截至去年底，珠海万达商管运营管理万达广场513家，商业面积超7090万㎡，覆盖228座城市。

70岁创始人具有传奇经历

太盟投资集团背后的核心人物，便是其创始人单伟建。

据此前报道，1954年，单伟建出生于北京，小学毕业后，轰轰烈烈的上山下乡开始了，1969年9月，年仅15岁的单伟建就被分送内蒙古建设兵团的戈壁上，一呆就是6年。

在戈壁的6年间，即使在盐碱地种土豆、挖土豆、起沟渠、烧砖窑，做了大量的无用功，唯独学习从没拉下。1975年9月，单伟建回京重返校园，进入北京对外经济贸易大学英语专业就读。

四年后，单伟建启程赴美留学。1981年12月获得旧金山大学工商管理硕士学位，以及分别于1984年12月及1987年5月，获得加利福尼亚大学伯克利分校经济学硕士学位与工商管理博士学位。而他的导师竟然就是美国现任财政部长耶伦。 

耶伦在为单伟建的《走出戈壁》写的序中说：“他（单伟建）的人生经历，哪怕只是机缘巧合，也显示出中美两国走在一起将足以成就任何可能。”

毕业后，单伟建在职场上也是平步青云，曾在世界银行、Graham & James Law Firm等诸多知名机构就职，还在宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授管理。

1993年，单伟建出任JP摩根董事总经理。随后，他加入一家海外PE巨头——德克萨斯太平洋集团（TPG），负责大中华区业务。期间，单伟建曾担任德克萨斯太平洋集团(TPG)合伙人，也是TPG亚洲(前身为新桥投资集团)联席主管合伙人。

亚洲金融危机期间，单伟建率领TPG子公司新桥成功收购韩国第一银行，并在一年内扭亏为盈。紧接着在2004年，单伟建主持并领导新桥团队成功入主深圳发展银行（平安银行前身）。在对原深圳发展银行完成一系列变革和改造后，又将其卖给中国平安，创造了投入1.5亿美元获得超过24亿美元的惊人回报。    

这两次重大收购，让单伟建在行业里声名鹊起，被《财富》杂志誉为“PE之王”。   

转战太盟投资集团后，单伟建以联合创始人的身份于2010年创办太盟的私募股权业务。同年，单伟建的私募股权业务与Chris Gradel（高天乐）的信贷及市场业务、Jon-Paul Toppino的不动产业务一起整合到太盟投资集团旗下，创建了一家多元化多策略的投资公司。单伟建担任执行董事兼董事会执行主席、Chris Gradel担任执行董事兼首席执行官、Jon-Paul Toppino担任执行董事兼总裁。

官网显示，太盟投资如今为全球近300家机构管理超过500亿美元的资产。截至2021年12月末，其在信贷及市场、私市股权、不动产三大业务领域的基金管理的资产规模分别为210亿、170亿和90亿美元，总回报率（各策略部门成立以来至2021年12月末包括所有基金在内的毛内部收益率）分别为约20%、26%和25%。

投资策略酷似黑石

太盟投资不仅股东有黑石集团，其投资策略也酷似黑石，以瞄准时机抄底受压资产的“狩猎者”风格著称，在业内，其被称作“亚洲小黑石”。

权威媒体PERE（Private Equity Real Estate，不动产私募投资基金）公布的《2020年全球私募地产机构Top100榜单》显示，太盟投资以66.5亿美元位居第19位，黑石集团集团居首位。

截至2021年底，太盟投资不动产板块的资产管理规模已增至90亿美元。其旗下主要有两只房地产基金：Secured Capital Real Estate Partners（简称“SCREP”）、Real Estate Partners（简称“PREP”）。前者资产管理规模为52亿美元，已募集7期基金；后者管理规模为22亿美元，已募集2期基金。此外，其还管理了独立管理账户（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地产信托投资基金（J-REIT）以及数字基础平台FLOW等产品。

在资产类型上，太盟投资很大比例投资于办公楼，但也涉及物流地产和住宅项目。

太盟投资的不动产业务大本营在日本。仅SCREP和PREP两项产品计算，其在日本市场的资管规模有50.14亿美元，占全部不动产的比例超过55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理规模，这一比例势必更高。

2011至2021年，太盟投资的资产管理规模由80亿美元增长到470亿美元，同期，不动产的资管规模组合占比却由2011年的34%，震荡下滑至2021年的19%。近年加码中国不动产后，这一组合的资管规模占比或有上升。

在不动产资管圈，黑石集团、喜达屋资本、橡树资本等私募均以“狩猎者”风格著称。太盟投资与之类似，主推“并购—增值—退出”的商业模式，即以低于重置成本的价格，收购高质量的资产，在解决公司问题、改造提升价值后，再溢价出售获利。

据太盟投资披露，其依靠这一模式，在多个项目中获得了不错回报。

例如，2015年10月，太盟投资启动日本大阪的Passat项目，将其物流物业的废弃工厂改造为现代物流物业，解决了坡道卡车通行通道和装货码头以及地面负荷等问题。该项目最终比预期提前7个月撤资，实现了26.7%的净内部收益率及2倍的回报。

2018年，太盟投资收购了韩国首尔一栋16层的办公楼。该物业由于管理不善导致租金低于市价30%。太盟投资以原价8%的折扣买入后全面翻新，使之净面积和营业收入净额分别增长27%、109%。2021年出售该项目时，其实现了2.3倍的回报、37%的毛内部收益率。