公募REITs周度观察｜市场缩量回调

（转自：中金固收）

摘要：

上周REITs市场回调：京东仓储周内披露拟扩募和分红公告，全周领涨4.25%，多数项目承压回调，部分受分子端稳健（运营稳定/倾斜分配）、分母端主导的项目，如首创奥莱（-5.95%）、重庆两江（-4.54%）、厦门安居（-4.44%）等跌幅居前。

上周REITs成交缩量：上周REITs总成交金额为27.51亿元，较前一交易周下降近20%，市场处于缩量回调走势中，北保REIT、华润商业、安徽交控全周成交金额破亿，深国际周内解禁后成交小幅放量，绿发商业（2.70%）、宝湾物流（2.11%）和合肥高新（1.87%）日均换手率居前。

公募REITs项目进度更新：华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT完成公众发售，公众投资者有效认购申请实际确认比例约为 0.1936%和0.2616%；华夏中核清洁能源REIT获交易所反馈意见；华夏华润商业REIT发布第二次拟扩募并新购入基础设施项目的公告。

行情概览

01

 价量表现：  市场缩量回调，运营边际变化值得关注

上周市场缩量回调，全周成交金额较前一交易周下降近20%，C-REIT指数周中承压，全周回调超1%，京东仓储和华润商业披露拟扩募公告，产权项目扩募进程加快，首农产业园、华电能源完成网上募集，深交所产权类项目披露二季度运营业绩，物流园以价换量明显，产业园多数面临较大运管压力，基本面边际变化值得关注。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，京东仓储周内披露拟扩募和分红公告，全周领涨4.25%，多数项目承压回调，部分受分子端稳健（运营稳定/倾斜分配）、分母端主导的项目，如首创奥莱（-5.95%）、重庆两江（-4.54%）、厦门安居（-4.44%）等跌幅居前。从日涨跌幅看，各交易日以调整为主，和达高科、津开科工、深圳安居、深高速、物美REIT自7月4日以来连续六个交易日回调。

2、分资产大类来看，各板块轮动调整。产权类项目：仓储物流REITs除京东仓储外平均下跌1.08%，产业园区REITs平均下跌2.09%，保障房REITs平均下跌2.86%，消费基础设施REITs平均下跌2.05%。特许经营权项目：环保市政REITs平均下跌0.85%，能源类REITs平均下跌0.55%，高速公路REITs平均下跌1.09%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，市场阶段性回调，至7月11日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.26%、下跌1.55%和下跌0.91%，同期中证500上涨1.96%，10年期国债指数下跌0.18%，受股债市场和部分项目二季报业绩前瞻运营边际走弱影响，C-REITs市场相对承压。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为27.51亿元，较前一交易周下降近20%，市场处于缩量回调走势中，北保REIT、华润商业、安徽交控全周成交金额破亿，深国际周内解禁后成交小幅放量，绿发商业（2.70%）、宝湾物流（2.11%）和合肥高新（1.87%）日均换手率居前，全市场日均换手率在0.15%至2.70%之间，部分2024年下半年发行项目如南京建邺、招商科创、联东REIT等流动性较低，有待解禁后释放。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年7月11日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余60支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为28.89%、39.54%、62.84%、74.32%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为37.24%、40.61%、34.10%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为59.52%、36.13%、70.40%、55.42%、60.81%、61.68%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、易商仓储、九州通较发行价溢价率分别为43.26%、33.97%、46.42%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、亦庄产园分别较发行价溢价49.32%、56.57%、44.45%；鹏华深能收盘价较发行价溢价44.45%；保障房REITs溢价率前三是北京保障房、厦门安居、华润有巢分别较发行价溢价85.84%、98.05%、68.55%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价88.21%、70.82%、85.57%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年7月11日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年7月11日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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