莱坊-房地产行业：深圳甲级写字楼市场季度报告-250714

（转自：研报虎）

租金承压下的需求结构性修复

　　2025年第二季度，深圳甲级写字楼市场呈现租金承压与需求修复并行的特殊阶段。租金延续深度调整周期，全市甲级写字楼平均有效租金环比下跌2.9个百分点至每月每平方米人民币151.8元，已连续三年处于下行通道。需求侧修复动能则如期显著释放，推动净吸纳量攀升至13.5万平方米以上。尽管平安信用卡大厦近11.4万平方米新增供应入市，市场去化能力支撑供需动态平衡，空置率环比收窄0.5个百分点至25.2%。

　　租赁需求方面，市场驱动力集中于TMT(38.9%)，专业服务业(22.7%)及金融业(14.2%)三大领域。其中，TMT行业重登需求榜首，软件开发、新能源电池及半导体等细分领域租赁需求活跃；专业服务业需求韧性突出，得益于律所扩张与直播策略营销企业的有力支撑；金融业则依靠人身保险相关企业的需求巩固基本盘。从需求结构来看，搬迁延续主导地位，且仍以“同价提质”的区内搬迁为主。其中，科技园、前海虹吸南山区内搬迁需求，而福田区因客户留存率偏低面临更显著的外迁压力。值得注意的是，新租需求显著反弹，国企能源板块及TMT龙头企业子公司成为增量主力。同时，扩租需求明显超越减租规模，显现部分租户逆周期资产配置意图。

　　大宗交易市场录得一宗瞩目交易，爱尔眼科以人民币6.5亿元对价收购广晟数码60%股权，实现对广晟科技大厦的整体持有，反映非房企机构对核心区高回报物业的青睐

　　展望2025年第三季度，全市甲级写字楼市场的供需矛盾或阶段性加剧。尽管传统租赁旺季来临，净吸纳量有望在市场周期性利好因素下维持在10万平方米以上的水平，但单季度预计超30万平方米的新增供应集中放量，或将推动全市甲级写字楼市场空置率进一步上升。在存量竞争与新增供应双重挤压下，租金下行趋势难以逆转，跌幅预期延续当前水平。