公募REITs周度观察｜4单REITs获证监会批复

（转自：中金固收）

摘要：

上周REITs继续上涨：指数实现阶段新高，收涨项目居多，一方面受北保REIT完成扩募带动，其他保障房REITs如厦门安居、深圳安居、华润有巢、苏州恒泰普遍涨幅超过7%，另一方面部分运营预期稳健的项目和物流项目如济南供热（8.10%）、顺丰仓储（7.10%）涨幅居前。

上周REITs交投活跃度保持稳定：上周REITs总成交金额为28.44亿元，与前一交易周基本持平，交投换手率维持高位，苏州恒泰（2.45%）、百联消费（1.95%）和深国际（1.76%）换手率位居市场前列，全市场日均换手率在0.17%至2.45%之间。

公募REITs项目进度更新：南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农产业园REIT获证监会注册批复；中银中外运仓储物流REIT发布发售公告，询价剔除无效报价后剩余报价拟认购基金份额总量为网下初始发售份额数量的251.12倍；中金中国绿发商业REIT完成公众发售，配售比例约0.146%。

行情概览

01

 价量表现：  板块分化，指数阶段新高

上周公募REITs继续上涨，延续较高活跃度，板块之间有所分化，保障房显著领涨，物流园、环保市政涨幅领先，能源类盘整，高速公路出现一定调整，近期一级发行密集，在二级市场交投火热情形下发售溢价率边际变化和上市表现值得关注。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场涨跌分化，收涨项目居多，一方面受北保REIT完成扩募带动，其他保障房REITs如厦门安居、深圳安居、华润有巢、苏州恒泰普遍涨幅超过7%，另一方面部分运营预期稳健的项目和物流项目如济南供热（8.10%）、顺丰仓储（7.10%）涨幅居前，百联消费（-4.59%）、浙江杭徽（-3.53%）出现一定调整。

2、分资产大类来看，仅高速公路板块有所调整。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨3.66%，产业园区REITs平均上涨1.63%，保障房REITs平均上涨5.33%，消费基础设施REITs平均上涨1.52%。特许经营权项目：环保市政REITs平均上涨3.72%，能源类REITs平均上涨0.49%，高速公路REITs平均下跌0.71%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，分子端稳健的保障房、公用事业领涨，带动C-REIT指数继续上涨，板块之间有所分化，至6月20日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨1.07%、上涨2.19%和下跌-0.36%，同期中证500下跌1.75%，10年期国债指数上涨0.15%，C-REIT同时受到对基本面分化和长端利率维持低位的影响。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为28.44亿元，与前一交易周基本持平，交投换手率维持高位，苏州恒泰（2.45%）、百联消费（1.95%）和深国际（1.76%）换手率位居市场前列，全市场日均换手率在0.17%至2.45%之间，随着二级价格水涨船高，市场风险与机会并存，部分次新券流动性展现优势，下半年若干项目陆续解禁，预计波动加剧，市场流动市值和成交规模将继续增长。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年6月20日，除广州广河、中交、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余60支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为31.79%、33.76%、69.02%、81.55%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为37.98%、46.81%、39.23%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为54.19%、35.72%、73.52%、58.73%、59.07%、67.23%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率内部存在分化。仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、易商仓储、九州通较发行价溢价率分别为52.01%、37.39%、51.78%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、南京建邺、金隅分别较发行价溢价56.67%、47.27%、65.73%；鹏华深能收盘价较发行价溢价44.82%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价82.35%、95.45%、109.07%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价95.13%、80.40%、85.64%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年6月20日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年6月20日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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