摩根大通REIT重组：Ventas股价攀升，冷藏巨头下滑

摩根大通分析师迈克尔·W穆勒在公司季度CRE更新网络研讨会上宣布了几项评级变化。

分析师升级了Ventas Inc. (NYSE：VTR）从中性上调至增持，并将该公司2025年12月的价格目标从70美元上调至72美元。

穆勒指出，内部和外部强劲增长，包括两位数的同店净营业利润增长和稳定的收购步伐，是支持FFO每股增长正常化前景积极的关键驱动因素。

该分析师指出，与同行Welltower相比，Ventas的估值似乎更有吸引力，尤其是在隐含上限利率的基础上，尽管其增长潜力可能略低。

穆勒表示，虽然整个房地产投资信托行业的外部增长有所放缓，但文塔斯的持续成功使其成为相对领先的企业。

价格目标上调反映了分析师财务模型的更新，该模型现在纳入了改善的增长可见性。修订后的目标基于股息折扣模型，假设长期增长率为5.25%，AFFO派息率为95%，贴现率为8%。

穆勒下调了Americold Realty Trust Inc. (NYSE：COLD）从Overweight下调至中性，并将公司2025年12月的价格目标从24美元下调至21美元。

该分析师认为，吞吐量疲软和入住率下降是限制近期业绩的主要阻力。尽管EBITDA倍数明显低于去年--提供了长期重新估值的潜力，但投资者情绪仍然集中在当前的运营压力上。

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价格目标的降低反映了较低的盈利预期以及该公司的DCF模型中应用了更高的11.5%折扣率，凸显了不确定性的增加和增长预期的减弱。预计2026年将出现复苏，具体取决于宏观经济状况的改善。

穆勒将联邦房地产投资信托基金（NYSE：FRT）的评级从Overweight下调至中性，并将2025年12月的价格目标设定为108美元。

该分析师指出，对开发和重建项目（目前是其他几个零售房地产投资信托基金的关键增长动力）的关注减弱是下调评级的原因。

他还指出，投资者对FRT通过剥离优质资产进入堪萨斯城等新市场的战略持谨慎态度。这种转变可能需要时间才能产生明显的运营效益。

鉴于当前的宏观经济背景，市场情绪已转向以杂货店为基础和以社区为中心的房地产投资信托基金，与FRT的投资组合相比，这些投资信托基金被认为更具防御性。

摩根大通的108美元目标基于贴现现金流模型，其中包括4.4%的长期AFFO增长率、95%的派息率和8%的高贴现率。

穆勒下调了Lineage Inc.的评级(NYSE：LINE）从中性下调至低于权重，并将该公司2025年12月的价格目标从55美元下调至50美元。

该分析师指出，尽管Lineage平台具有长期优点，但人们对其他房地产投资信托行业和股票的更广泛偏好。

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他指出，冷藏部门目前面临吞吐量下降的问题，这造成了占用率和定价阻力，可能会影响近期业绩。

该分析师还指出，Lineage的2025年每股AFFO前景低于管理层指引的低端，而2026年的增长预计将受到利率对冲的取消的限制。

修订后的50美元价格目标基于股息折扣模型，使用5.3%的长期增长率、95%的AFFO派息率和约10.75%的折扣率。

价格行动：周一发布时，VTR股价上涨1.63美元，至63.47美元，COLD上涨0.12%，至16.81美元，FRT下跌0.13%，至95.28美元，LINE上涨0.69%，至45.07美元。

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