跌的最惨的望京，原因竟然是.........

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这一轮楼市回调，北京也未能幸免，整体跌了大约30%（扛跌的板块跌幅在25%左右，不抗跌的像海淀的学区老破小，很多都跌了40%）。

但有一个板块，整体跌幅在35%，超过北京大盘30%的跌幅，可以说是整个北京城六区中跌幅最大的板块之一。

这个跌幅最大、跌得最惨的板块，就是——望京。

在望京内部，跌的少的，起步就是30%的跌幅，跌得多的，甚至有跌了40%的，几乎是接近腰斩。

望京次新三剑客之一的融科橄榄城，最具代表性的可二改三的123平米户型，2021年最高成交价大约是1360万，折算单价11万，到2024年8月的时候，最低成交价跌到960万，折算单价7.8万一平米，跌幅30%。

三剑客的另一个，保利中央公园，最具代表性的134平米的3+1户型，2023年最高成交价大约是1960万，折算单价14.7万一平米，到2024年8月最低成交价是1360万，折算单价10.2万一平米，跌幅31%。

另外，像豪宅的代表，望京金茂府、远洋万和公馆，以及上京新航线、国风北京、澳洲康都、大西洋新城、北维40度等次新盘，跌幅也都在30%左右。

而像南湖东园、望京西园一区、花家地小区、花家地南里等老破小，跌幅普遍在35%左右，望京规模最大，最具代表性的望京新城，最大跌幅40%。

该小区91平米的两居室，2021年最高曾经买到7.1万一平米，2024年8月最低迷的时候，成交价跌到4.3万一平米，跌幅39.5%，是望京板块跌得最惨的小区之一。

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望京是北京职住平衡最好的板块，而且也被称为朝阳的第二CBD，这一轮房价下跌，望京为什么这么惨？不说太阳宫了，就是比劲松、农展馆、团结湖这些老破小扎堆的板块都大。

其中的原因，除了楼市整体大环境不好之外，市场上随大流的观点解释是，望京这一波下跌超过北京大盘的主要原因是受到互联网行业的拖累：

阿里、美团、陌陌、携程、58同城、滴滴、B站、Lazada、优酷等，曾经都在望京安家，后来互联网行业大整顿，整个行业裁员降薪，以及阿里搬离望京，导致高收入人群减少，最终导致望京房价失去支撑，遭受重创。

这种观点，其实大表哥不是特别认同，因为如果这是主要原因的话，那么为什么同为互联网云集地的海淀西二旗，跌的就没这么惨呢？

在大表哥看来，望京这一轮之所以跌得这么惨，除了大环境不好之外，最主要的原因还是在于曾经涨得太疯狂。

在投资交易中，有个经典理论：盈亏同源。

望京这一轮房价的大跌，主要原因就在于曾经的大涨太疯狂，准确地说是2021年那一波涨幅太高，积累了巨大风险和泡沫，然后这一波回调自然也跌的最惨。

我们还是以望京三剑客之一的融科橄榄城123平米的户型为例，2020年初的时候，成交价大约在1100万，到2021年最高的1360万，涨幅是23%。

而互联网底层员工比较喜欢的北纬40度小区的88平米经典两房，2020年成交价大约在590万，2023年最高成交价在800万，涨幅更是高达35%。

2021年那一波，整个望京板块的涨幅，大约为25%，而同时期整个北京的涨幅，大约只有15%，而像农展馆、团结湖这些板块，整体涨幅只有10%。

也就是说，2021年那一波，望京涨幅是北京大盘的1.7倍，是农展馆、团结湖等板块的2.5倍。

盈亏同源，曾经在行情好的时候取得了远超大盘的涨幅，那么在下跌的时候，自然也要承受比别的板块大得多的损失。

如果从2019年起算的话，望京板块的整体涨跌幅，其实和同在朝阳区的农展馆、团结湖、双井、朝青等板块差不多，望京这一波大幅下跌，主要是把2021年那一波超过大盘涨幅的部分跌回去了。

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至于为什么望京在2021年那一波行情中涨幅最大，主要原因是因为有大量外地投资客进入，使用经营贷高杠杆在望京炒房，然后带动北京的改善和投资资金进入，最终引爆了望京楼市的那一轮大行情。

至于那一波外地投资客是怎么进入望京的？在这一波望京房价大跌中，这些外地投资客现在怎么样？

以及目前望京时不时冒出来的超低急售房源是怎么回事？下期大表哥再单独写一篇文章，和大家聊聊望京外地抄家的现状，以及如何在望京捡漏。

（转自：地产局座）