突发！中交地产宣布剥离地产业务

（转自：不良资产行业观研）

6月16日，中交地产发布重大资产出售暨关联交易报告书（草案），公司拟以1元的交易价格，将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司。

根据重组草案，本次转让资产涵盖房地产开发业务全链条，包括房地产开发企业的控参股权、对应应收款项和负债等。另据资产评估报告，截至2024年12月31日，标的资产账面净值为-39.19亿元，经评估为-29.76亿元，评估增值24.06%。

对于本次重大资产出售，中交地产方面表示，标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。

业内人士指出，这场价格仅1元的交易背后，是一家深陷亏损与退市边缘境地的央企地产公司，为求生而进行的“断腕式”战略撤退。

千亿野心的崩塌

中交地产的坠落轨迹，始于一场激进的规模豪赌。2019年，新上任的董事长李总（化名）提出“三年冲千亿”战略，试图将这家年销售不足150亿元的二线房企，推入行业头部阵营。但这场豪赌最终演变成一场代价高昂的战略失误。

数据揭示出惊人的扩张节奏：2019-2021年，中交地产新增土地储备建筑面积从200万平方米猛增至680万平方米，拿地金额从89亿元飙升至327亿元。尤其在2020年，公司权益拿地金额252.54亿元，而同期权益销售额仅371亿元，拿地销售比高达0.68，远超行业0.4的警戒线。在土地市场最狂热的杭州，中交甚至以溢价率129%拿下未来科技城地块，创下板块地价新高。

这种扩张建立在对市场的误判之上。李总曾在内部会议上表示：“城镇化红利至少还有十年，规模就是话语权。”但现实是，2021年下半年起，重点城市住宅成交量同比下跌超30%，中交地产117个在建项目中，有43个陷入“成本价高于市场价”的困境。

管理体系的撕裂

规模扩张暴露了中交地产体系的脆弱性。一方面，公司从龙湖、阳光城等民企高薪挖角，组建市场化团队；另一方面，薪酬体系仍沿用央企标准。一位离职的城市总算了一笔账：“我的年薪比在龙湖时低40%，但KPI却要求每年拿3块地、签约50亿元。”这种矛盾导致核心人才流失率连续三年超过30%。

更严重的是产品定位混乱。作为中交集团“嫡子”，中交地产本应与绿城中国形成互补——后者专注高端改善市场，前者主攻刚需和保障房。但在实践中，为冲规模，中交地产在杭州、苏州等地高价竞拍改善型地块，直接与绿城项目竞争。2022年杭州某项目中交与绿城同期入市，前者去化率仅52%，后者达78%。

被吞噬的利润

当行业进入深度调整期，中交地产的财务数据如同一面镜子，映照出激进战略的致命代价。

财报显示，中交地产归母净利润从2018年的8.1亿元，连续六年下滑至2023年的-16.7亿元。毛利率的崩塌更为触目惊心：2020年24.5%、2021年18.2%、2022年11.4%、2023年6.3%。在重庆中央公园项目，由于地价占比达65%，即便降价15%促销，单盘仍亏损2.3亿元。

存货周转率的恶化加剧了危机。2019年，公司存货周转天数为2.1年，到2023年延长至4.7年。这意味着，一块土地从中交获取到形成销售，需要近五年时间。而同期万科、保利等企业的周转率维持在2年以内。