基金深度报告：美国REITs梳理专题

（转自：财信证券研究）

导言：本报告研究样本系wind提取的纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市股票中“所属wind行业名称（2024）”内含REIT字眼的证券，筛选共计150只REITs。基于上述样本，我们拟对美国REITs的概况、资产属性及分类、综合市场表现、股息率分布、我国公募投资美REITs情况等内容进行梳理，希望从更长时间、更广地域、更细资产等维度对目前我国公募基础设施REITs研究及投资形成参考。

美国REITs概况：①两市REITs总市值约1.39万亿美元，在两市证券总市值中占比约1.77%。分为零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心、多户住宅、单户住宅、自助式仓储、写字楼、酒店及度假村等13个类型，其中零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心REITs总市值规模占比较高。②美REITs二级市场风险收益高于美债、低于美股。③2024年以来中证REITs全收益指数较美REITs相关指数表现明显更优。原因或有：中国公募REITs快速扩容，部分底层资产稀缺性强，独特的产品属性和较高的认购倍数等推高产品二级市场表现。债市调整、低利率环境确定，强制分红属性下投资者青睐度高，部分固收资金类需求需要承接。公募REITs二级市场综合表现整体而言似股非债，流通盘相对较小、交易行为易放大涨跌，资产配置、自下而上、择时等策略运用得当则收益相对可观。美国近年来新增REITs产品少，市场偏存量竞争。标普、纳指等权益类资产表现出色，吸金效应突出。

美国REITs综合市场表现：①成立10年以上的美国REITs有118只、样本覆盖度78.7%，该部分REITs近10年年化收益率中值为4.16%。近10年/5年/3年/1年年化收益率均位于前40%的美REITs约10只，数据中心、信息服务类REITs年化收益率水平整体较高。②工业、数据中心、零售、养老医疗等REITs二级市场表现整体较好，住宅类、专门化、多元化、自助式仓储、写字楼类REITs表现分化，酒店及度假村、木材REITs表现较弱。

美国REITs股息率梳理：①成立10年以上的118只美国REITs近10年整体的股息率保持4.6%左右水平，成立3年以上的144只美国REITs近3年整体的股息率保持4.8%左右水平，美国REITs整体股息率水平高于美股主要股指。②我们通过对“近10年股息率中值、均值均在8%以上”、“总市值超500亿美元”、“近10年/5年/3年/1年年化收益率均处前40%区间”三个维度的数据观察，可得美REITs股息率表现分化，个券研判过程中，股息率水平、基本面成长空间等均不构成单一参考因素。对具体美国REITs股息率的观察，可参考可比期内美10年国债利率中值（2.39%）、均值（2.58%）位置。

中国公募投资美REITs情况：目前我国QDII-REITS包含6只主代码基金、合计规模约11.1亿，占QDII另类投资基金规模约25.23%、占QDII基金总规模约0.17%。6只主代码基金包含3只被动指数型产品、3只主动管理型产品。整体而言，被动指数产品综合市场表现差异不大，关注指数市场演绎、产品规模、地区配置、费率、机构占比等因素；主动品种风险收益比整体而言不及被动品种，对具体REITs分析、美国宏观及行业把握等个券筛选能力要求相对更高，关注资产比例、综合市场表现等因素。

风险提示：全球宏观经济走弱；美债利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；QDII投资额度受限；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。

导言：本报告研究样本系wind提取的纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市股票中“所属wind行业名称（2024）”内含REIT字眼的证券，筛选共计150只REITs。基于上述样本，我们拟对美国REITs的概况、资产属性及分类、综合市场表现、股息率分布、我国公募投资美REITs情况等内容进行梳理，希望从更长时间、更广地域、更细资产等维度对目前我国公募基础设施REITs研究及投资形成参考。

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纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市REITs概况

1.1 两市REITs总市值约1.39万亿美元，细分约13个资产类型

于纽约证券交易所上市的REITs共计126只、总市值规模共计12026.58亿美元，于纳斯达克交易所上市的REITs共计24只、总市值规模共计1875.98亿美元。REITs数量合计150只、约占两市上市证券总量的2.81%，REITs总市值规模合计约13902.56亿美元、约占两市上市证券总市值规模的1.77%。

细分看，纽约证券交易所上市REITs于该所上市证券而言，数量占比6.51%、总市值规模占比2.82%；纳斯达克交易所上市REITs于该所上市证券而言，数量占比0.71%、总市值规模占比0.52%。

两市REITs大致分为零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心、多户住宅、单户住宅、自助式仓储、写字楼、酒店及度假村等13个类型，其中零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心REITs总市值规模占比较高、均超10%。

1.2 总市值超500亿美元REITs共计8只，总市值占比近47%

150只REITs中，总市值超千亿美元的产品有3只（美国电塔、WELLTOWER信托、安博）、总市值占比约23.4%；总市值超500亿美元的产品有8只、总市值占比约46.9%；总市值超100亿美元的产品有36只、总市值占比约81.0%。

总市值占比超10%的资产类型TOP2产品信息如下：

1.3 作为资产而言，美REITs风险收益高于美债、低于美股

基于发布日时间、综合市场表现、挂钩产品规模等因素，我们用标普美国房地产投资信托指数、道琼斯美国精选REIT指数来表征美国REITs资产。基于基金规模、与房地产市场以及利率相关性等因素考虑，我们用Vanguard总债券市场ETF、iShares美国按揭抵押债ETF来表征美债资产。用标普500、纳斯达克100指数来表征美股资产。

从近10年/5年/3年/1年四个时间维度看，美REITs作为资产而言，二级市场风险收益高于美债、低于美股。

近20年/近10年/近5年美股、美REITs相关指数走势形态类似，美REITs相关指数的走势形态侧面也指向该类资产具有一定的含权属性，但整体走势较标普500、纳斯达克100指数相对平滑。

1.4 美REITs指数、中美REITs指数简要对比

美REITs相关指数对比分析如下表所列，可比期内综合市场表现差异不大的情况下重点观察挂钩产品规模较大的道琼斯美国精选REIT指数。

中证REITs全收益指数（932047.CSI）发布于2022年12月15日，2022年12月15日以来（截至2025-06-06），中证REITs全收益指数的年化收益率为-0.39%，可比期内道琼斯美国精选REIT的年化收益率为2.97%。

拆分时间段看，2024、2025年中证REITs全收益指数表现明显更优。中国层面原因或有：近年来中国公募基础设施REITs快速扩容，部分底层资产稀缺性强，独特的产品属性和较高的认购倍数等推高产品二级市场表现。债市调整、低利率环境确定，强制分红属性下投资者青睐度高，部分固收类资金需求需要承接。同时公募基础设施REITs二级市场综合表现整体而言似股非债，流通盘相对较小、交易行为易放大涨跌，资产配置、自下而上、择时等策略运用得当则收益相对可观。美国层面或有：近年来新增REITs产品少，市场偏存量竞争。标普、纳指等权益类资产表现出色，吸金效应突出。

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美国REITs综合市场表现

2.1 成立10年以上的美REITs约118只、近10年年化收益率中值超4%

目前美国REITs共计150只，基于成立时长、产品数量以及样本覆盖程度等因素考虑，我们主要观察“成立10年以上”、“成立3年以上”两组维度数据。

成立10年以上的美国REITs有118只、样本覆盖度78.7%，该部分REITs近10年/5年/3年/1年年化收益率中值分别是+4.16/+3.45/-2.21/+7.35%。成立3年以上的美国REITs有144只、样本覆盖度96.0%，该部分REITs近3年/1年年化收益率中值分别是-2.48/+6.94%。

近10年/5年/3年/1年年化收益率均位于前40%区间的美REITs约10只，分别是铁山、易昆尼克斯、数字房地产信托、CARETRUST REIT、WELLTOWER信托、大众仓储信托、ONE LIBERTY PROPERTIES、NATIONAL HEALTH INVESTORS、CTO REALTY GROWTH、EPR不动产。

上述10只美REITs中，医疗保健REITs、数据中心及信息服务类REITs各占3席。数据中心、信息服务类REITs年化收益率水平整体较高，易昆尼克斯、数字房地产信托、铁山近10年年化收益率分别约15.8%、14.6%、18.6%。

2.2 数据中心、零售、工业、养老医疗类REITs二级市场表现整体较好

按照wind行业分类，成立10年以上的118只美REITs共涉及13个类型，细分类型看，工业、数据中心、零售、养老医疗等REITs表现整体较好，住宅类、专门化、多元化、自助式仓储、写字楼类REITs表现分化，酒店及度假村、木材REITs表现较弱。

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美国REITs股息率情况梳理

3.1 美REITs股息率基本保持4.6%左右水平，股息率明显高于美股主要股指

成立10年以上的美国REITs有118只、样本覆盖度78.7%，该部分REITs近10年整体的股息率保持4.6%左右水平。

成立3年以上的美国REITs有144只、样本覆盖度96.0%，该部分REITs近3年整体的股息率保持4.8%左右水平。

近10年，标普500指数、纳斯达克100指数的股息率分别约为1.68%、0.85%，美REITs股息率水平明显高于美股主要股指。

3.2 具体美REITs股息率跟踪

为增加股息率数据可比较性，我们在成立10年以上的118只美REITs样本基础上增加两个筛选条件：①近10年每一年均有完整股息率数据；②剔除10年股息率均值、中值高于100%的极端值产品。筛选后，股息率观察样本共计94只美REITs。

我们通过对“近10年股息率中值、均值均在8%以上”、“总市值超500亿美元”、“近10年/5年/3年/1年年化收益率均处前40%区间”三个维度的数据观察，可得美REITs股息率表现分化，个券筛选过程中股息率水平、基本面成长空间等均不构成单一参考因素。对具体美国REITs股息率的观察，还可参考美10年国债利率中值（2.39%）、均值（2.58%）位置。

观察维度一：近10年股息率中值、均值均在8%以上的美REITs，二级市场表现中长期看较为一般。

观察维度二：总市值超500亿美元的美REITs，长期股息率表现相对分化。

观察维度三：近10年/5年/3年/1年四个时间区间年化收益率均位于前40%的美REITs，长期股息率表现分化。

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我国QDII基金投资美国REITs情况

目前我国QDII基金规模约6355.1亿元，其中QDII另类投资基金规模约44.0亿元。QDII另类投资基金主要分为QDII宏观策略基金和QDII-REITS，QDII-REITS主要投资域外REITs产品。QDII-REITS包含6只主代码基金、合计规模约11.1亿，占QDII另类投资基金规模约25.23%、占QDII基金规模约0.17%。

6只主代码基金包含3只被动指数型产品、3只主动管理型产品。整体而言，被动指数产品综合市场表现差异不大，关注指数市场演绎、产品规模、地区配置、费率、机构占比等因素；主动品种风险收益比整体而言不及被动品种，对具体REITs分析、美国宏观及行业把握等个券筛选能力要求相对更高，关注资产比例、综合市场表现等因素。

4.1 被动产品

1、摩根富时REITs人民币A（005613）

基金合计规模约2.75亿，共计4个份额类别：人民币A（005613）、人民币C（019495）、美元现钞（005614）、美元现汇（005615）。管理费率0.8%、托管费率0.2%、C份额销售服务费率0.4%。

该基金（人民币A份额）成立于2018年4月26日，跟踪富时发达市场REITs指数（ERGLU.FI）。该基金近5年年化收益率4.95%、年化波动率16.45%、最大回撤-23.87%、超额年化收益率3.64%。考虑到该指数编制及成份公开信息较少，我们主要观察跟踪该指数的基金具体持仓情况。

1）地区配置：美REITs产品占比70-75%、非美地区REITs占比约20%。非美地区REITs包含澳、日、英、新、法、中国香港等REITs。

2）前十大重仓：集中度55%左右，长期持有WELLTOWER信托、安博、易昆尼克斯、西蒙地产、REALTY INCOME、数字房地产信托、大众仓储信托。

2、南方美国REITA（160140）

基金合计规模约5.1亿，共计2个份额类别：人民币A（160140）、人民币C（160141）。管理费率0.8%、托管费率0.2%、C份额销售服务费率0.4%。

该基金（人民币A份额）成立于2017年10月26日，跟踪道琼斯美国精选REIT指数（DWRTF.GI）。该基金近5年年化收益率4.59%、年化波动率18.09%、最大回撤-24.50%、超额年化收益率1.74%。考虑到该指数编制及成份公开信息较少，我们主要观察跟踪该指数基金的具体持仓情况。

美国REITs占该基金资产净值的比例在90%左右，前十大集中度约50%，长期持有安博、WELLTOWER信托、易昆尼克斯、西蒙地产、REALTY INCOME、大众仓储信托、数字房地产信托、艾芙隆海湾社区。

3、广发美国房地产A人民币（000179）

基金合计规模约1.67亿，共计4个份额类别：人民币A（000179）、人民币C（016278）、美元A（000180）、美元C（016279）。管理费率0.8%、托管费率0.3%、C份额销售服务费率0.4%。

该基金（人民币A份额）成立于2013年8月9日，跟踪MCSI US REIT INDEX指数（128456.MI）。该基金近5年年化收益率5.02%、年化波动率17.56%、最大回撤-23.28%、超额年化收益率1.45%。考虑到该指数编制及成份公开信息较少，我们主要观察跟踪该指数基金的具体持仓情况。

美国REITs占该基金资产净值的比例在90%左右，前十大集中度约50%，长期持有安博、WELLTOWER信托、易昆尼克斯、西蒙地产、REALTY INCOME、大众仓储信托、数字房地产信托、艾芙隆海湾社区。

4.2 主动产品

目前投资全球REITs的QDII主动基金共有3只，费率、规模优势不明显。同水平资产比例下，主动管理产品风险收益比更低，对具体REITs研判、美国宏观及行业把握等主动管理能力要求更高。主动产品目前均聚焦美REITs，非美地区REITs覆盖度低。

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全球宏观经济走弱；美债利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；QDII投资额度受限；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。

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