纳雷特经济学家表示，一旦关税阴云散去，房地产投资信托基金将实现增长

Nareit研究和投资者外展执行副总裁约翰·沃斯（John Worth）表示，美国房地产投资信托基金的运营业绩和资产负债表状况良好，但与整体经济一样，它们面临着断断续续的关税公告扰乱市场的不确定性的阻力。

他上周在该协会的房地产投资者会议上接受Seeking Alpha采访时表示，这种不确定性反映在房地产投资信托股票中，并为所有商业房地产创造了更不确定的环境。

他表示，从同比来看，房地产投资信托基金股票总体表现与整体股市相对一致。今年迄今，Schwab美国REIT ETF（SCHH）上涨0.8%，略低于标准普尔500指数1.0%的涨幅。

他表示：“随着我们进入一个更加稳定的环境，并且我们开始看到商业房地产的交易普遍升温，随着私人市场的估值达到更现实的水平，房地产投资信托基金很可能成为收购者。”这是因为房地产投资信托基金强大的资产负债表和进入资本市场的机会。

沃思说：“从历史上看，这对于房地产投资信托基金来说往往是一个非常好的环境。”在动荡时期，房地产投资信托基金通常是最早重返市场的参与者之一。

但他表示，围绕关税公告的动荡减缓了向正常的过渡。由于市场环境不确定，私人卖家不太可能将房产推向市场。

虽然关税可能不会直接影响房地产投资信托基金，但它会影响其租户，从而影响对房地产投资信托基金的需求，特别是对于有大量商品流经的行业，例如工业和物流。宏观经济放缓将影响住宿和办公室等行业。

此外，潜在的关税扰乱了融资市场，使融资工作变得复杂。

沃思说：“我们真的经历了两年多的低迷或低交易量时期。”“这些闸门尚未打开，部分原因是我们今年看到的一些市场波动。"

他说，好消息是房地产投资信托基金的资产负债表“状况良好”。房地产投资信托基金通常在利率高企期间表现良好，因为它们的债务期限很长，因此在利率高企时不会被迫为大量债务进行再融资。

沃斯说：“我们认为，由于他们的资产负债表，因为他们有能力进入无担保债务市场，显然是发行股票，这是房地产投资信托基金真正能够蓬勃发展的环境。”

同样具有优势的是，房地产投资信托基金代表了广泛的资产--从电信基础设施和数据中心到零售、医疗保健和自助仓储等。他补充说：“投资者具有巨大的多样性，并且有能力根据经济状况在各个行业之间进行转向。”

大多数行业状况良好。他指出，即使是在向在家工作转变中首当其冲的办公室行业，去年也出现了一些复苏。“没有人会回到办公室”的灾难性事件事实并非如此。

但在办公室领域，物业的质量产生了巨大的影响。“更高质量的房产已接近饱和，入住率接近100%，”沃斯说。相反，困境集中在质量较低的办公物业上。他补充说，对于房地产投资信托基金行业，办公物业占市值的比例不到5%。

更好的是，“房地产投资信托基金一半以上的市值位于新兴房地产行业”，而住宅、零售、工业和办公四个传统行业除外。

如果利率持续居高不下，房地产投资信托基金有能力渡过难关。沃斯表示，加权平均到期期限超过六年，90%的债务是固定利率。“我们看到房地产投资信托基金在利率上升时期的表现历来非常好，”他说。

例如，当美联储于2022年开始加息时，由于房地产投资信托基金资产负债表上的到期期限相对较长，因此债务成本并未飙升。他表示，房地产投资信托基金投资组合的加权平均利率从3.5%以下升至约4.2%。“因为他们拥有固定利率债务，因为他们拥有较长的加权平均到期期限，这为他们提供了处理这个问题的跑道。"

投资者似乎正在等待利率正常化。沃斯说：“当我们知道我们所处的利率环境时，房地产投资信托基金的表现可以非常非常好，并且在过去几年中已经表明，它们的运营表现非常强劲。”他表示，一旦利率观点明朗，“估值就会随之而来，并将开始更多地反映运营业绩，而较少地反映随着我们实现正常化，利率环境的变化或潜在变化。”

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