由于供应压力下降，中美洲公寓社区预计2025年FFO中点为8.77美元

盈利电话洞察：中美洲公寓社区（MAA）2025年第一季度

首席执行官布拉德·希尔（Brad Hill）报告称，受入住率、系列和定价趋势强劲需求的推动，第一季度业绩超出预期。混合租赁定价结果超出预期。希尔强调了该投资组合的弹性，尽管供应面临重大挑战，出租率同比增长30个基点，每单位平均有效租金仅比去年同期下降9美元。

希尔强调了在租赁和报告工具、整个投资组合中Wi-Fi部署以及单元翻新和重新定位计划方面的持续投资。他指出，这些举措旨在提高运营效率和未来的盈利增长。

首席财务官Clay Holder表示，2025年第一季度核心FFO达到每股稀释2.20美元，优于指引的中点。他解释说，同店NOI表现以及管理费和利息费用的有利时机促成了这一结果。

该公司维持了2025年的指引，核心FFO预计在稀释后每股8.61美元至8.93美元之间，即中点8.77美元。霍尔德强调，在供应压力下降和季节性租赁动态的支持下，该公司预计今年混合租赁定价将增长1.7%。

由于供应交付量下降和市场状况改善，预计新租赁定价年中将有所改善，预计第三季度将略有正增长。

2025年第一季度每股核心FFO为2.20美元，超出指引中点0.04美元。得益于稳定的单品和95.6%的平均实体入住率，同店收入增长0.1%，比2024年第一季度水平高出30个基点。

第一季度开发投资总计6700万美元，计划在未来两到三年内额外资助3.05亿美元。重新开发和重新定位计划的资本投资达到了1700万美元。

报告称，未偿债务固定为94%，平均期限为7年，有效利率为3.8%，凸显了强劲的资产负债表，现金和借款能力总计为10亿美元。

花旗集团的埃里克·沃尔夫（Eric Wolfe）询问了5月和6月的租约价差可见性。执行总裁蒂姆·阿尔戈（Tim Argo）解释说，该公司的知名度很高，5月份约一半的租赁和6月份的25%的租赁已经在考虑中。

沃尔夫进一步质疑对租金增长拐点的信心。Argo表示，预租赁活动稳步加速，新租赁率从12月的负9%改善到4月的负4.6%，预示着持续复苏。

丰业银行的Daniel Tricarico询问了让步对租赁利差的影响。Argo指出，投资组合层面的优惠略有下降，大多数市场维持了半个月到整个月的优惠。

瑞银集团的Michael Goldsmith询问了实现新租赁正增长的可能性。Argo重申，在预租赁活动改善和春季租赁市场强劲的支持下，预计到第三季度中期新租赁将出现小幅正增长。

分析师表示谨慎乐观，重点关注新租赁定价的轨迹及其与供应调节的一致性。问题集中在特定市场的复苏速度和更新需求的可持续性上。

管理层在准备好的讲话中保持了自信的语气，强调了韧性和运营改进。问答环节的情绪较为谨慎，管理层回应了对供应和经济不确定性的担忧。

与2024年第四季度相比，2025年第一季度的新租赁价差和入住率收益继续呈改善趋势。混合租赁价格的下降较前几个季度有所缓和，反映出租赁条件的改善。

管理层重申了指导的一致性，并强调投资和翻新方面的进展是持续绩效的关键驱动力。

2025年第一季度的基调仍然乐观，但基于对供应压力和经济动态的谨慎监测。

管理层承认奥斯汀、凤凰城和纳什维尔等关键市场持续存在供应压力，但强调新开工量下降是一个缓解因素。

分析师对关税和劳动力市场挑战等宏观经济不确定性对需求和建筑成本的潜在影响表示担忧。

Mid-America Apartment Communities在2025年第一季度取得了强劲的业绩，核心FFO超出预期，并在巨大的供应压力下表现出弹性。该公司维持其2025年的指导，预计核心FFO为8.77美元，受到技术投资，翻新和有利的供应前景的支持。管理层对持续租赁复苏的信心与改善的市场状况和运营效率措施保持一致。

阅读完整的收益电话会议记录