业绩与经营表现分化，各赛道龙头优势更加明显——经营服务行业2024年年报综述

文｜竺劲 黄啸天

纵观2024年不动产经营服务行业表现，物管/商管行业整体增收不增利，在管面积增速放缓，业绩分化加剧，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。头部交易中介商贝壳、我爱我家的2024Q4单季度营收均出现明显改善，在住房交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长曲线业务，业务规模持续稳健扩张。代建服务商龙头绿城管理控股新拓面积逆势增长，市占率进一步提升。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，我们继续看好经营服务赛道，推荐头部交易中介商与绩优房企关联物企。

物管商管：盈利整体承压，在管增速放缓，绩优房企关联的头部物企表现更佳。2024年20家重点物管及商管公司合计实现营业收入2191.5亿元，同比增长4.9%，增速较上年下降4.7个百分点；实现归母净利润87.4亿元，同比下降17.6%，降幅较上年扩大8.3个百分点。19家重点物企在管面积合计64.1亿方，同比增长6.6%，增速较上年下降4.0个百分点。行业分化持续，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。央、国企背景物企归母净利润同比增长1.8%，民企下降626.1%。

交易及其他服务：中介与代建赛道的头部效应更加明显。（1）交易中介商：2024Q4营收明显改善，头部企业规模扩张持续。随着2024年四季度以来房地产市场止跌回稳成效的持续显现，头部中介商贝壳、我爱我家的营收均明显改善，2024Q4单季度营收分别同比增长54.1%、25.0%。二者在保持交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长曲线业务，以GTV衡量的业务规模均持续稳健扩张。（2）代建服务商：代建龙头市占率进一步提升。受制于行业竞争加剧、回款难度有所增加，典型企业绿城管理控股2024年归母净利润同比下降17.7%。2024年代建行业整体新拓面积同比下降5%，公司新拓代建面积逆势增长3.4%，市占率提升1.7个百分点至22.1%。（3）资管服务商：资产运营与融通实现协同发展。代表公司首程控股2024年营收同比增长37.5%，资产运营与融通业务营收均高增，协同发展势头良好。

投资建议：看好头部交易中介商与绩优房企关联物企。

1、运营服务商：房地产市场修复不及预期，一方面会减少母公司内生输送的合约面积增长，另一方面也会直接影响物企的案场管理咨询等非等业主增值服务。同时市场外拓竞争的加剧、人工成本的上升，都将导致物管企业的利润空间承压，存在盈利能力不及预期的风险。此外，物企应收账款规模持续走高，收缴率不及预期，将对其流动性造成不良影响。

2、代建服务商：代建市场不确定性风险及品牌商誉减值风险。代建业务分商业代建和政府代建，市场前景依赖中国宏观经济表现、房地产市场景气度、公共住房建设政策目标等诸多因素，业务经营存在不确定性；代建服务商的品牌价值是其核心竞争力，当项目拥有人或其他对手方无法履行对代建服务商的合约义务时，造成的商誉减值可能会对其声誉、业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。

证券研究报告名称：《业绩与经营表现分化，各赛道龙头优势更加明显——经营服务行业2024年年报综述》

对外发布时间：2025年4月22日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺劲 SAC 编号:

1440519120002

SFC 编号：BPU491

黄啸天 SAC 编号:S1440520070013