首单消费REITs扩募启动！华夏华润商业REIT拟购入苏州昆山万象汇（附DeepSeek全面解析）

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3月25日，华夏华润商业REIT（基金代码：180601）发布拟扩募公告，正式启动扩募流程。华夏华润商业REIT是已上市REITs中规模最大的消费REITs，也是首只启动扩募的消费REITs。

公告显示，华夏华润商业REIT 2024 年3月14日在深圳证券交易所上市交易。基金自成立以来投资运作稳健，已持有基础设施项目运营情况良好。 为了进一步落实国家重大战略，促进盘活存量资产，契合投资人的理财需求，经基金管理人与托管人协商一致，拟通过扩募方式新购入苏州昆山万象汇项目，扩大基金规模，使广大的基金投资者可以分享到优质基础设施项目长期稳定的收益。 

新购入基础设施项目位于江苏省苏州市昆山市，扩充了本基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，可以有效分散本基金资产组合风险，有利于拓展本基金持有的消费基础设施资产组合，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至本公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

本次扩募对原份额持有人的影响

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对基金份额持有人结构的影响

如本次扩募并新购入基础设施项目顺利完成，本基金的基金份额将相应增加，同时拟新购入的基础设施项目将为本基金新增提供可供分配金额的来源。 本基金的基金份额持有人结构将发生变化，新增基金份额持有人将与原基金 额持有人共同享有本基金当前已持有的基础设施项目及本次拟新购入的基础设施项目所带来的收益。

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对基金投资的影响

本次扩募募集资金用于新购入基础设施项目，该项目符合本基金的投资目标，本次扩募并新购入基础设施项目使得本基金持有的基础设施项目更为丰富。

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对基金财务状况的影响

本次扩募发售完成后，基金的总资产和净资产规模将同时增加，财务状况预计将更加稳健，抗风险能力将进一步增强。

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对基金治理结构的影响

本次扩募并新购入基础设施项目完成后，本基金的治理结构未发生变化。本次扩募后，本基金的原始权益人仍然为华润商业资产。新购入的基础设施项目的运营管理机构与本基金现持有的基础设施项目的运营管理机构相同， 均包括运营管理统筹机构及运营管理实施机构，其中运营管理统筹机构为华润商业资产，运营管理实施机构为润欣投资。

风险提示

本基金扩募相关事项已经本基金管理人内部决策机构审议通过。

根据有关法律法规的规定，本次扩募尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、深交所审核通过本基金的产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

在国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、深交所审核通过本基金的基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请、 基金份额持有人大会决议通过本次交易相关事项后，本基金管理人将依法按约定发售扩募份额，向深交所申请办理扩募份额上市事宜，实施基础设施项目交易，并完成全部呈报批准程序。

本次交易能否满足上述条件，以及满足上述条件所需的时间，均存在不确 定性。提请广大投资者注意相关风险。

华夏REITs产品档案卡

名称：华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金

简称：华夏华润商业REIT 

场内简称：华夏华润商业REIT 

代码：180601

上市场所：深交所

首募规模：69.02亿元

合同生效日期：2024年2月7日 

基金上市时间：2024年3月14日

基金管理人名称：华夏基金管理有限公司 

基金托管人名称：招商银行股份有限公司

底层资产：青岛万象城

特点：目前市场规模最大的消费REITs

青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆商业项目。青岛万象城位于城市核心商圈，商业氛围浓厚，配套完善，交通便利，其是山东省建筑面积最大的购物中心之一，在营店铺超500家，区位和规模优势突出，品牌丰富、业态多元，在青岛市具备较强竞争力和先发优势。

以上信息来自：华夏REITs

附DeepSeek对此事件的全面解读：

首单消费REITs扩募落地：华夏华润商业REIT开启行业新范式

——解析扩募逻辑与消费基础设施REITs的未来图景

文 | DeepSeek

2025年3月25日，消费基础设施REITs市场迎来里程碑事件——华夏华润商业REIT正式启动扩募，成为全市场首单实施扩募的消费类公募REITs（不动产投资信托基金）1。这一动作不仅标志着我国公募REITs扩募机制走向常态化，更释放出消费基础设施资产盘活与市场扩容的积极信号。本文将从项目细节、扩募逻辑及行业启示三方面展开分析。

一、项目亮点：扩募助力资产组合升级

1、底层资产扩容，覆盖长三角核心商圈

华夏华润商业REIT此次扩募拟购入苏州昆山万象汇项目，该项目位于江苏省苏州市昆山市，是华润置地旗下优质商业综合体。通过扩募，该基金的底层资产将从原有项目拓展至长三角经济圈，实现跨区域布局，有效分散资产组合风险。

2、规模与收益双提升

该基金成立于2024年3月，发行规模69.02亿元，当前总市值约90亿元，稳居消费类REITs榜首。扩募完成后，基金净资产与总资产规模将进一步增长，预计现金流稳定性和抗风险能力显著增强。

3、运营能力背书

华润商业项目的运营历史表现优异，出租率与租金坪效持续高位，叠加华夏基金的专业管理能力，为扩募后的长期收益提供保障。

二、扩募逻辑：为何选择消费REITs？

1、政策驱动：国家战略与消费提振的“双轮支持”

2025年《提振消费专项行动方案》明确提出，支持消费基础设施项目发行REITs，以盘活存量资产、扩大有效投资67。此次扩募正是响应政策号召，通过资本化手段激活优质商业资产，助力消费复苏与经济内循环。

2、市场需求：稳健收益吸引资金配置

消费类REITs凭借稳定的租金收入和抗周期属性，成为投资者资产配置的重要选择。以华夏华润商业REIT为例，其底层项目现金流稳定，扩募后年化分派率预计保持在5%以上，契合当前市场对高股息资产的偏好。

3、行业趋势：扩募机制常态化

自2024年公募REITs扩募规则明确以来，市场已逐步形成“首发+扩募”的可持续发展模式。华夏华润商业REIT的实践，为后续消费REITs通过扩募优化资产结构提供了范本。

三、行业启示：消费REITs的三大未来方向

1、资产类型多元化

当前消费REITs底层资产以购物中心为主（如成都大悦城、上海又一城等），未来可拓展至文旅、社区商业等细分领域。例如，渭南市政府已计划推动华山景区发行首单文旅类REITs，进一步丰富消费场景。

2、区域布局深化

此次扩募将资产从一线城市延伸至长三角强二线城市，显示区域均衡布局的重要性。未来，中西部消费潜力城市（如成都、重庆）或成REITs新标的，推动区域经济协同发展。

3、运营能力成核心竞争力

消费REITs的长期价值依赖于资产运营效率。大悦城控股、华润置地等企业凭借成熟的商业运营体系，已成为市场标杆。未来，具备数字化管理、业态创新能力的运营商将更受资本青睐。

四、投资者视角：如何把握机会？

1、关注分派率与资产质量

消费REITs的分派率普遍在5%-6%区间（如华安百联消费REIT预测分派率达5.65%-6.22%），需结合项目区位、出租率等指标综合评估。

2、警惕市场波动风险

尽管REITs整体表现稳健，但部分消费类产品近期出现二级市场回调（如中金印力消费REIT周内跌幅1.11%），投资者需关注政策与市场情绪变化。

结语

华夏华润商业REIT的扩募，不仅是单只产品的升级，更是消费基础设施REITs市场迈向成熟的关键一步。在政策红利与市场需求的双重推动下，消费REITs有望成为连接商业地产与资本市场的核心纽带，为投资者提供长期收益，为实体经济注入活力。未来，随着更多创新资产入市，这一赛道将迎来更广阔的发展空间。

（转自：中国地产基金百人会）